Loạt doanh nghiệp bất động sản ôm lượng tồn kho chiếm quá nửa tài sản

Tồn kho nhiều doanh nghiệp bất động sản chiếm quá nửa tài sản

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản quý 1/2026 tiếp tục có những chuyển biến tích cực nhờ hành lang pháp lý dần hoàn thiện, nhiều dự án tồn đọng được tháo gỡ, tạo điều kiện tăng thêm nguồn cung mới.

Tuy vậy, thị trường vẫn chịu áp lực lớn từ biến động địa chính trị, lạm phát, tỷ giá, chi phí xây dựng và mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao. 

Dữ liệu của Bộ Xây dựng cho thấy, lượng tồn kho bất động sản trong quý đầu năm khoảng 29,860 căn/nền. Trong đó, tồn kho chung cư 10,496 căn và đất nền 8,890 nền, lần lượt giảm 4% và 27% so với cuối năm 2025. Ngược lại, tồn kho nhà ở riêng lẻ tăng 7%, lên 10,474 căn.

Trong bối cảnh chi phí vật liệu và tài chính tiếp tục neo cao, giá bán căn hộ sơ cấp tại các đô thị lớn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Tại Hà Nội, giá bán trung bình căn hộ mới mở bán đã lên tới 128 triệu đồng/m2, còn TPHCM ở mức 112 triệu đồng/m2.

Dựa vào số liệu từ báo cáo tài chính hợp nhất quý I/2026 cho thấy, lượng hàng tồn kho “phình to” tại loại ông lớn bất động sản.

Đầu tiên phải kể đến Novaland với lượng hàng tồn kho lớn nhất thị trường với hơn 154.608 tỷ đồng tính đến thời điểm 31/3/2026, tăng nhẹ 1% so đầu năm và chiếm đến 61% tổng tài sản.

Phần lớn giá trị tồn kho tại Novaland nằm ở bất động sản để bán đang xây dựng, hơn 146.229 tỷ đồng, cùng gần 8.700 tỷ đồng sản phẩm đã hoàn thành.

Lưu ý, tại thời điểm 31/03/2026, doanh nghiệp bất động sản này đã sử dụng lượng tồn kho làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay trị giá 64.158 tỷ đồng; tổng nợ vay tài chính gần 69.000 tỷ đồng, tăng 2% so đầu năm.

Lượng hàng tồn kho tại Kinh Bắc cũng cao kỷ lục với hơn 29.521 tỷ đồng, tập trung chính ở dự án Tràng Cát với hơn 17.300 tỷ đồng, chiếm khoảng 40% tổng tài sản của doanh nghiệp.

Hàng tồn kho tại Bất động sản Phát Đạt (mã: PDR) còn gần 15.100 tỷ đồng, giảm 10% so với đầu năm nhưng chiếm đến 57% tổng tài sản. Trong đó, tập trung lớn tại dự án The EverRich 2 gần 6.000 tỷ, Tropicana Bến Thành Long Hải gần 2.000 tỷ đồng, dự án Thuận An 1 và Thuận An 2 gần 1.600 tỷ đồng, …

Điển hình tại Khang Điền (mã: KDH), tính tới ngày 31/3/2026, tổng tài sản của doanh nghiệp bất động sản này đã tăng 17% so với đầu năm, tương ứng tăng thêm 5.787 tỷ đồng, lên hơn 39.861 tỷ đồng. Trong đó, hàng tồn kho ghi nhận hơn 29.125 tỷ đồng tồn kho, tăng đến 25% so với đầu năm, chiếm đến 73% tổng tài sản.

Hàng tồn kho tại Khang Điền tập trung ở các dự án như Khang Phúc - Khu dân cư Tân tạo hơn 8.900 tỷ đồng; An Lập - Bình Trưng Đông hơn 5.440 tỷ đồng; Bình Trưng - Bình Trưng Đông hơn 4.880 tỷ đồng;… Đáng chú ý, các dự án này đều đang thế chấp tại ngân hàng.

Trong khi đó, hàng tồn kho tại bất động sản Hudland (mã: HLD) chiếm tới 76% tổng tài sản, tương ứng hơn 2.100 tỷ đồng, giảm nhẹ 2% so với đầu năm.

Ngoài các doanh nghiệp bất động sản kể trên, còn nhiều đơn vi khác ghi nhận hàng tồn kho chiếm trên 50% tổng tài sản như CTCP Tập đoàn CIC tồn kho hơn 3.370 tỷ đồng, chiếm 69% tổng tài sản; tồn kho tại CTCP Regal Group cũng chiếm 69% tổng tài sản, tương ứng hơn 3.757 tỷ đồng;  CTCP Đầu tư PVR Hà Nội có hơn 692 tỷ đồng hàng tồn kho, chiếm đến 71% tổng tài sản;...

Ở chiều ngược lại, một số doanh nghiệp bất động sản lại có hàng tồn kho giảm đột biến đáng chú ý như Sonadezi Long Bình (HNX: SZB) giảm tới 94%, về chỉ còn gần 400 triệu đồng, do không còn ghi nhận chi phí sản xuất kinh doanh dở dang tại khu dân cư Trảng Bom.

Khu Công nghiệp Nam Tân Uyên (HOSE: NTC) cũng giảm 37% về gần 800 triệu đồng. Hay tồn kho Sunshine Homes (UPCoM: SSH) hơn 300 tỷ đồng, giảm 33%.

Tồn kho bất động sản cũng là lợi thế lớn của doanh nghiệp

Theo các chuyên gia, năm 2026, các doanh nghiệp bất động sản không chỉ đặt ra kế hoạch kinh doanh tham vọng, mà còn điều chỉnh chiến lược để thích ứng trong bối cảnh mới. Trong đó, hàng tồn kho với các dự án đang xây dựng dở dang được các doanh nghiệp xem là một lợi thế lớn để đặt mục tiêu trong giai đoạn tăng trưởng sắp tới.

Đặc biệt, khác với các giai đoạn trước, khi tồn kho chủ yếu là sản phẩm đã hoàn thành nhưng khó tiêu thụ, thì hiện nay phần lớn là các sản phẩm đang trong quá trình xây dựng, bao gồm nhiều dự án hình thành trong tương lai đã đủ điều kiện mở bán và ghi nhận giao dịch khả quan.

Nhóm phân tích Công ty Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV) dự báo từ năm 2026, khi nguồn cung có triển vọng cải thiện, hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp địa ốc trong năm 2026 sẽ tăng trưởng tích cực. Theo đó, số lượng dự án được phê duyệt mới có thể gia tăng, thủ tục được rút gọn, các dự án tồn đọng pháp lý sớm được triển khai và mở bán trở lại trong năm tới.

Bên cạnh đó, các dự án hạ tầng giao thông được triển khai dự kiến sẽ giúp tăng giá trị sản phẩm tại các dự án bất động sản. Việc mở rộng và nâng cấp hạ tầng giao thông giúp gia tăng đáng kể mức độ thuận tiện trong sinh hoạt và khả năng khai thác thực tế của bất động sản, từ đó nâng mặt bằng giá và tạo tiền đề để các chủ đầu tư mạnh dạn triển khai các dự án mới.

Nhận định về xu hướng lãi suất tăng tác động đến nhu cầu bất động sản, nhóm phân tích Chứng khoán Vietcap cho rằng mặt bằng lãi suất cao hơn chủ yếu ảnh hưởng nhu cầu của nhóm người mua sử dụng đòn bẩy cao, nhà đầu tư mang tính đầu cơ và thị trường thứ cấp.

Ngược lại, thị trường sơ cấp được kỳ vọng sẽ duy trì khả năng chống chịu tốt trong năm 2026, đặc biệt đối với các dự án của chủ đầu tư có nền tảng vững mạnh, chủ động hợp tác với các ngân hàng thương mại để triển khai các gói hỗ trợ lãi suất trong 1-3 năm đầu.

Liên quan đến định hướng của NHNN đối với tín dụng cho ngành bất động sản, Vietcap cho rằng việc này sẽ tác động nhiều hơn đến hoạt động cho vay đối với các chủ đầu tư và cho vay mua nhà trên thị trường thứ cấp, cũng như các phân khúc sản phẩm mang tính đầu cơ cao. Còn với các chủ đầu tư uy tín, dự án có pháp lý rõ ràng và triển vọng nhu cầu tích cực vẫn sẽ tiếp tục có khả năng tiếp cận nguồn vốn ngân hàng.

Nhu cầu vốn của các chủ đầu tư thường ở mức cao trong giai đoạn đầu phát triển dự án và ít phụ thuộc vốn vay hơn khi dự án đủ điều kiện mở bán chính thức. Trong kịch bản điều kiện tín dụng bị siết chặt hơn, nhóm phân tích cho rằng tác động lên kế hoạch triển khai dự án của các chủ đầu tư sẽ có sự phân hóa.