Loạt doanh nghiệp bất động sản gây bất ngờ khi công bố lợi nhuận khủng

Doanh nghiệp bất động sản báo lãi nhờ nguồn thu ngoài

Kết thúc quý I/2026, nhiều doanh nghiệp bất động sản báo cáo tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận nhưng chủ yếu đến từ các nguồn không bền vững như thoái vốn công ty con, đánh giá lại tài sản, hoặc doanh thu tài chính đột biến, thay vì hoạt động kinh doanh cốt lõi (bán dự án).

Điển hình tại CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (mã: AGG), báo cáo tài chính công ty mẹ quý I/2026 cho thấy, lợi nhuận sau thuế tăng 45%, đạt hơn 139 tỷ đồng. Tuy nhiên, đằng sau con số tăng trưởng ấn tượng này không phải là sự bùng nổ của các đợt mở bán căn hộ, mà do ghi nhận cổ tức và lợi nhuận được chia từ các công ty con cao hơn so với cùng kỳ năm trước. 

Còn CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã: PDR) ghi nhận doanh thu quý I/2026 giảm mạnh, chi phí tăng cao; lợi nhuận chủ yếu đến từ hoạt động tài chính, trong khi nợ thuế và phải thu tăng.

Cụ thể, trong 3 tháng đầu năm, doanh thu thuần của doanh nghiệp đạt hơn 104 tỷ đồng, giảm 76% so với cùng kỳ năm trước, chủ yếu đến từ hoạt động cung cấp dịch vụ. Trong khi đó, doanh thu hoạt động tài chính tăng đột biến, đạt hơn 907 tỷ đồng, cao gấp 477 lần cùng kỳ, chủ yếu nhờ ghi nhận lãi từ chuyển nhượng khoản đầu tư. Công ty con của Bất động sản Phát Đạt đã hoàn tất chuyển nhượng toàn bộ cổ phần tại CTCP Bất động sản Đầu tư và Phát triển Cao ốc Thiên Long cho Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Cao tầng Thuận An 1, qua đó thu về khoản thanh toán đợt đầu hơn 1.900 tỷ đồng.

Nhờ nguồn thu này, lợi nhuận trước thuế của Phát Đạt đạt hơn 390 tỷ đồng, tăng gấp hơn 6 lần so với cùng kỳ. 

Trường hợp tại CTCP Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân (mã: HQC) báo cáo quý I/2026 với doanh thu giảm đến 89% so với cùng kỳ, nhưng lợi nhuận sau thuế đạt 5,4 tỷ đồng, tăng nhẹ gần 5%, đóng góp chủ yếu đến từ hoạt động tài chính.

Cụ thể, trong khi doanh thu bán hàng đạt 15,04 tỷ đồng thì các khoản giảm trừ đã chiếm tới gần 10 tỷ đồng, tương đương tỷ lệ hàng bán bị trả lại lên tới 65,29%.

Xét về hoạt động kinh doanh cốt lõi (lợi nhuận gộp – chi phí tài chính, bán hàng và quản lý doanh nghiệp), trong quý I, lợi nhuận cốt lõi của Địa ốc Hoàng Quân ghi nhận âm 11,84 tỷ đồng, phản ánh việc doanh thu từ sản phẩm không đủ bù đắp chi phí vận hành. Khoản lãi mà doanh nghiệp này có được hoàn toàn dựa vào 15,80 tỷ đồng từ doanh thu tài chính. Nếu không có "phao cứu sinh" này, kết quả kinh doanh quý I của Địa ốc Hoàng Quân đã phải đối mặt với thua lỗ.

Đối với CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã: KDH) lợi nhuận bật tăng hơn 130% dù mảng kinh doanh cốt lõi giảm mạnh.

Cụ thể, quý đầu năm 2026, doanh thu thuần đạt hơn 281 tỷ đồng, giảm 60% so với cùng kỳ do nguồn thu chủ lực từ chuyển nhượng bất động sản giảm 62%, về còn gần 265 tỷ đồng. 

Đáng chú ý, lợi nhuận khác đạt hơn 279 tỷ đồng, cùng kỳ lỗ hơn 5 tỷ đồng. Khoản thu này chủ yếu đến từ giao dịch mua rẻ tại CTCP Phát triển Bất động sản An Lập. Nhờ nguồn thu này, Khang Điền khép lại quý đầu năm với lợi nhuận ròng hơn 281 tỷ đồng, tăng 131% so với cùng kỳ. Dù vậy, dòng tiền kinh doanh vẫn tiếp tục âm gần 634 tỷ đồng, cùng kỳ âm hơn 1.300 tỷ đồng.

Theo báo cáo ngành bất động sản tháng 4/2026 của Công ty Chứng khoán MBS, hoạt động kinh doanh cốt lõi của nhiều doanh nghiệp trong các tháng đầu năm không có tăng trưởng đột biến. Phần lớn mức tăng lợi nhuận đến từ các giao dịch tài chính hoặc ghi nhận dồn tích từ các kỳ trước, thay vì từ hoạt động bán hàng mới.

Doanh nghiệp bất động sản rời thị trường tăng gấp đôi cùng kỳ

Thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý I/2026 vừa được Bộ Xây dựng công bố ghi nhận số doanh nghiệp bất động sản giải thể từ đầu năm đến nay tăng mạnh. Điều này phản ánh quá trình sàng lọc và tái cơ cấu ngày càng rõ nét của thị trường.

Bộ Xây dựng trích dẫn số liệu Cục Thống kê (Bộ Tài chính), trong quý I/2026 cả nước có 726 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoàn tất thủ tục giải thể, tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm trước (363 doanh nghiệp). Diễn biến này cho thấy áp lực lớn đang đặt lên các doanh nghiệp trong bối cảnh thị trường chưa phục hồi đồng đều.

Ở chiều ngược lại, số doanh nghiệp thành lập mới trong lĩnh vực này lại tăng mạnh. Quý I/2026 ghi nhận 1.563 doanh nghiệp bất động sản gia nhập thị trường, tăng 54,1% so với cùng kỳ 2025. Điều này phản ánh kỳ vọng vào sự phục hồi trung và dài hạn của thị trường dù ngắn hạn vẫn còn nhiều thách thức.

Các chuyên gia cho rằng thị trường đang bước vào giai đoạn phân hóa rõ rệt, khi những doanh nghiệp có năng lực tài chính và quỹ đất tốt tiếp tục mở rộng hoạt động, trong khi các đơn vị yếu kém buộc phải rời cuộc chơi.

Thời gian qua, Chính phủ và Thủ tướng đã ban hành nhiều Nghị quyết, Công điện nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, tập trung vào rà soát pháp lý dự án, thúc đẩy nhà ở xã hội, khơi thông tín dụng đi kèm kiểm soát rủi ro và tăng cường minh bạch thông tin. Các giải pháp này được kỳ vọng sẽ hỗ trợ thị trường dần ổn định và phát triển bền vững trong thời gian tới.

Lê Thanh