Vốn đổ vào nhà ở, bất động sản tiếp tục “lọc” dòng tiền

Trong quý I/2026, bức tranh huy động và tiếp cận nguồn vốn của thị trường bất động sản tiếp tục cho thấy sự phân hóa rõ nét giữa các kênh dẫn vốn, phản ánh quá trình điều chỉnh và tái cấu trúc dòng tiền theo hướng thận trọng hơn nhưng cũng từng bước phục hồi.

Ở kênh tín dụng ngân hàng, nguồn vốn chủ lực của thị trường ghi nhận mức tăng trưởng đáng chú ý. Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, tính đến ngày 28/02/2026, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt hơn 2,235 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 11,7% so với quý IV/2025 và tăng tới 43% so với cùng kỳ năm trước. Đây là mức tăng khá mạnh, cho thấy dòng vốn tín dụng đang quay trở lại thị trường sau giai đoạn kiểm soát chặt chẽ.

Đáng chú ý, dòng vốn tín dụng tiếp tục tập trung chủ yếu vào các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và phát triển nhà ở, với dư nợ đạt gần 784.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 35% tổng dư nợ toàn lĩnh vực. So với quý trước, mức tăng trưởng của phân khúc này lên tới hơn 24%, phản ánh xu hướng các chủ đầu tư đang đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án, đặc biệt trong bối cảnh nhiều vướng mắc pháp lý dần được tháo gỡ. Điều này được kỳ vọng sẽ góp phần cải thiện nguồn cung nhà ở trong thời gian tới.

Bên cạnh đó, tín dụng đối với các lĩnh vực khác như khu công nghiệp, bất động sản nghỉ dưỡng, nhà hàng, khách sạn hay cho vay mua quyền sử dụng đất cũng ghi nhận tăng trưởng, nhưng với tốc độ thấp hơn. Điều này cho thấy các tổ chức tín dụng đang có xu hướng ưu tiên dòng vốn vào những phân khúc có tính thanh khoản cao, khả năng thu hồi vốn tốt và ít rủi ro hơn. Trong khi đó, một số lĩnh vực mang tính đầu tư dài hạn hoặc chịu nhiều biến động như nghỉ dưỡng vẫn chưa thực sự thu hút mạnh dòng vốn tín dụng.

Cùng với tín dụng ngân hàng, thị trường trái phiếu doanh nghiệp từng là kênh huy động vốn quan trọng của bất động sản tiếp tục ghi nhận những biến động đáng chú ý. Trong hai tháng đầu năm 2026, hoạt động phát hành trái phiếu duy trì ở mức thấp, với tổng giá trị phát hành mỗi tháng chỉ dao động từ 3.000 đến 4.000 tỷ đồng. Đáng nói, nhóm doanh nghiệp bất động sản gần như “im ắng”, với giá trị phát hành chỉ đạt 190 tỷ đồng trong tháng 1 và giảm xuống còn 79,5 tỷ đồng trong tháng 2, chiếm tỷ trọng rất nhỏ trong tổng lượng phát hành toàn thị trường.

Tuy nhiên, bước sang tháng 3/2026, thị trường trái phiếu đã có sự bật tăng mạnh mẽ, với tổng giá trị phát hành đạt hơn 16.300 tỷ đồng. Trong đó, riêng lĩnh vực bất động sản chiếm hơn 10.195 tỷ đồng, tương đương khoảng 62,5% tổng giá trị phát hành. Dù vậy, sự phục hồi này vẫn được đánh giá là chưa thực sự bền vững, khi chủ yếu đến từ một số giao dịch riêng lẻ. Nhìn chung, các doanh nghiệp bất động sản vẫn duy trì tâm lý thận trọng trong việc huy động vốn qua kênh trái phiếu, đặc biệt là những doanh nghiệp có mức độ rủi ro tín dụng cao.

Đối với dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), thị trường bất động sản tiếp tục ghi nhận những tín hiệu tích cực nhưng mang tính chọn lọc rõ rệt. Trong hai tháng đầu năm, dòng vốn FDI vào Việt Nam duy trì ổn định, song chưa có đột biến do ảnh hưởng của yếu tố mùa vụ và thời gian hoàn tất thủ tục đầu tư. Tuy nhiên, sang tháng 3/2026, FDI đã tăng tốc rõ rệt, với tổng vốn đăng ký đạt khoảng 15,2 tỷ USD, tăng 42,9% so với cùng kỳ năm trước, trong khi vốn giải ngân đạt 5,4 tỷ USD.

Đáng chú ý, lĩnh vực bất động sản chiếm khoảng 7,2% tổng vốn FDI thực hiện trong quý I, tương đương gần 390 triệu USD. Dù tỷ trọng này chưa lớn, nhưng cho thấy dấu hiệu cải thiện bước đầu của dòng vốn ngoại đối với thị trường bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, xu hướng chung là các nhà đầu tư nước ngoài ngày càng lựa chọn kỹ lưỡng, ưu tiên các dự án có pháp lý rõ ràng, minh bạch và khả năng sinh lời ổn định, đồng thời hạn chế rót vốn vào những dự án tiềm ẩn rủi ro.

Nhìn tổng thể, trong quý I/2026, các kênh huy động vốn cho thị trường bất động sản đang dần được khơi thông, nhưng vẫn trong trạng thái thận trọng. Tín dụng ngân hàng tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt, trong khi trái phiếu doanh nghiệp và FDI có dấu hiệu phục hồi nhưng chưa đồng đều. Trong bối cảnh đó, việc đa dạng hóa nguồn vốn, nâng cao tính minh bạch và cải thiện năng lực tài chính của doanh nghiệp sẽ là yếu tố then chốt để thị trường bất động sản phát triển ổn định và bền vững trong thời gian tới.