Loạt doanh nghiệp bất động sản lớn chưa niêm yết công bố kết quả kinh doanh năm 2025

Loạt doanh nghiệp bất động sản lớn chưa niêm yết công bố lãi lỗ 2025

Năm 2025, thị trường bất động sản chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ về nguồn cung, lớn nhất trong 5 năm qua. Điều đáng nói hơn nữa là thị trường ghi nhận sự xuất hiện của hàng loạt “đại dự án” mà quy mô của mỗi dự án đều ở mức chưa từng có. Đi cùng với sự bùng nổ về nguồn cung, giao dịch trên thị trường cũng rất sôi động. Đáng chú ý, giá sản phẩm bất động sản tiếp tục được đẩy lên cao, vượt qua cả những dự báo cũ.

Vì vậy, kết quả kinh doanh của nhóm doanh nghiệp bất động sản năm 2025 phần lớn đều khả quan. Tuy nhiên, ở nhóm chưa niêm yết, nhiều doanh nghiệp ghi nhận khoản lỗ lớn.

Điển hình tại Công ty cổ phần Đầu tư Technical (Đầu tư Technical) ghi nhận lỗ sau thuế năm 2025 hơn 403 tỷ đồng, trong khi năm 2024 lỗ hơn 295 tỷ đồng, kéo theo lỗ lũy kế hơn 1.270 tỷ đồng. 

Về tình hình tài chính, tính đến 31/12/2025, vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp này âm gần 730 tỷ đồng. Nợ phải trả hơn 5.511 tỷ đồng. Trong đó, nợ vay ngân hàng hơn 1.799 tỷ đồng. Đặc biệt, hệ số lợi nhuận sau thuế/tổng tài sản của Đầu tư Technical âm 8,43%.

Cũng chìm trong thua lỗ là Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Du lịch Phú Quốc. Năm 2025 lỗ sau thuế gần 918 tỷ đồng. Mức lỗ này tiếp tục tăng 27% so với con số 725 tỷ đồng của năm 2024. Sự suy giảm về lợi nhuận đã đẩy tổng lỗ lũy kế của công ty lên mức 5.857 tỷ đồng tính đến ngày 31/12/2025.

Yếu tố này trực tiếp làm vốn chủ sở hữu giảm từ 2.560 tỷ đồng xuống mức 1.643 tỷ đồng, tương đương giảm 38%. Tổng tài sản ghi nhận còn 42.757 tỷ đồng. Quy mô nợ phải trả của Du Lịch Phú Quốc tính đến 31/12/2025 ghi nhận hơn 41.113 tỷ đồng. Do quy mô vốn chủ sở hữu thu hẹp đáng kể, hệ số nợ phải trả trên vốn chủ sở hữu đã tăng từ 16,11 lần lên 25,02 lần.

Trong cơ cấu nợ, doanh nghiệp này duy trì dư nợ trái phiếu phát hành riêng lẻ ở mức 7.478 tỷ đồng, tương đương 4,58 lần vốn chủ sở hữu.

Trong khi đó, Công Ty TNHH Hưng Phát Invest Hà Nội - công ty địa ốc kín tiếng báo lỗ sau thuế năm 2025 gần 93,8 tỷ đồng. Dù vậy con số này vẫn cải thiện đáng kể so với khoản lỗ 169,3 tỷ đồng ở năm 2024. Kéo lỗ lũy kế của công ty vượt lên ngưỡng 208,6 tỷ đồng.

Về sức khỏe tài chính, tính đến ngày 31/12/2025, vốn chủ sở hữu của công ty là 4.684 tỷ đồng. Đáng chú ý, dư nợ phải trả “phình to” gần 6.300 tỷ đồng so với hồi đầu năm, lên hơn 13.388 tỷ đồng. Trong đó, nợ vay từ phát hành trái phiếu chiếm tỷ trọng lớn nhất với 7.610 tỷ đồng, tiếp đến là nợ phải trả khác là 5.778 tỷ đồng.

Còn tại Công ty TNHH Công nghiệp – Bất động sản và Xây dựng Song Phương - Chủ đầu tư dự án Amira Chơn Thành (Đồng Nai) vừa công bố thông tin về tình hình tài chính năm 2025 với khoản lỗ sau thuế 2,4 tỷ đồng, dù vậy con số này vẫn cải thiện đáng kể so với khoản lỗ 32,1 tỷ đồng ở năm trước.

Trước đó, ở năm 2023, công ty cũng lỗ sau thuế 1,8 tỷ đồng. Chuỗi thua lỗ kéo dài đã khiến khoản lỗ lũy kế của doanh nghiệp tăng lên hơn 40,2 tỷ đồng. 

Tính đến ngày 31/12/2025, vốn chủ sở hữu của Song Phương giảm nhẹ so với hồi đầu năm, xuống 659,6 tỷ đồng. Trong khi đó, tổng số nợ phải trả của doanh nghiệp bất động sản này tiếp tục “phình to” lên chạm ngưỡng gần 1.000 tỷ đồng. Trong đó, nợ vay ngân hàng là 105,3 tỷ đồng, nợ vay từ phát hành trái phiếu là 748,5 tỷ đồng và nợ phải trả khác là khoảng 150 tỷ đồng.

Tương tự, CTCP Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Hà An – công ty con của CTCP Tập đoàn Đất Xanh (HOSE: DXG) công bố lợi nhuận sau thuế năm 2025 đạt gần 236 tỷ đồng, tăng 11% so với năm trước. Tuy vậy, doanh nghiệp còn lỗ lũy kế hơn 59 tỷ đồng.

Tính đến cuối năm 2025, tổng tài sản của Hà An đạt hơn 23.682 tỷ đồng, tăng 11% so với đầu năm. Quy mô vốn chủ sở hữu tăng 50%, lên gần 15.345 tỷ đồng. Tổng nợ phải trả giảm 25%, còn hơn 8.337 tỷ đồng. Cơ cấu nợ cho thấy phần lớn nằm ở các khoản phải trả khác gần 6.500 tỷ đồng; nợ vay ngân hàng 1.440 tỷ đồng và hơn 400 tỷ đồng dư nợ trái phiếu. Doanh nghiệp cũng chi hơn 47 tỷ đồng để trả lãi cho trái chủ trong năm qua.

Ngược lại, vẫn có nhiều doanh nghiệp bất động sản chưa niêm yết lãi lớn trong năm 2025

Mới đây nhất, Công ty cổ phần Bất động sản Greenwich cũng công bố thông tin về tình hình tài chính năm 2025 với lãi sau thuế hơn 113 tỷ đồng, tăng 69% so với năm trước. Tuy nhiên, doanh nghiệp vẫn lỗ lũy kế hơn 172 tỷ đồng tính đến 31/12/2025.

Về tình hình tài chính, tính đến 31/12/2025, vốn chủ sở hữu đạt gần 341 tỷ đồng, tăng 50% so với năm trước. Nợ phải trả ghi nhận hơn 3.042 tỷ đồng, tăng 10%. Trong đó, nợ vay từ phát hành trái phiếu hơn 1.439 tỷ đồng. Hệ số nợ phải trả trên vốn chủ sở hữu cao gấp 8,92 lần. Về khả năng sinh lời, hệ số lợi nhuận sau thuế/tổng tài sản đạt 3,34%; hệ số lợi nhuận sau thuế/vốn chủ sở hữu đạt 33,16%.

Đặc biệt tại Công ty TNHH Đầu tư Phú Thịnh Phát vừa báo lãi sau thuế năm 2025 hơn 888,6 tỷ đồng, cải thiện mạnh so với khoản lỗ 63,7 tỷ đồng so với năm 2024.

Về sức khỏe tài chính, tính đến ngày 31/12/2025, vốn chủ sở hữu của Phú Thịnh Phát tăng mạnh lên mức 1.358,4 tỷ đồng, tăng gần 900 tỷ đồng so với hồi đầu năm. Dù lợi nhuận tăng trưởng ấn tượng, cấu trúc tài chính của Phú Thịnh Phát lại cho thấy nhiều điểm đáng lưu ý. Tính đến cuối năm 2025, hệ số nợ phải trả/vố chủ sở hữu của công ty tăng vọt lên mức 7,17 lần, tương ứng tổng dư nợ phải trả là 9.733 tỷ đồng, tăng hơn 8.300 tỷ đồng so với hồi đầu năm. Trong đó, nợ vay ngân hàng là 1.896 tỷ đồng và nợ phải trả khác là 7.836 tỷ đồng.

Công ty Cổ phần Toàn Hải Vân - doanh nghiệp liên quan đến TTC Land cũng có lãi trong năm 2025 với hơn 6,5 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, tăng  20% so với năm trước.

Tính đến ngày 31/12/2025, vốn chủ sở hữu của Toàn Hải Vân ở mức hơn 2.570 tỷ đồng, tăng 143 tỷ đồng so với cùng kỳ năm trước. Tổng nợ phải trả ở mức 6.779 tỷ đồng, gấp 2,64 lần so với vốn chủ sở hữu và giảm 393 tỷ đồng so với cùng kỳ. 

Nguyên nhân là do Toàn Hải Vân giảm nợ phải trả khác từ 5.428 tỷ đồng về hơn 4.865 tỷ đồng (chiếm phần lớn là phải trả dài hạn gần 2.491 tỷ đồng; phải trả ngắn hạn khác 550 tỷ đồng,chi phí phải trả ngắn hạn gần 582 tỷ đồng; vay ngắn hạn bên liên quan, tổ chức và cá nhân khác gần 438 tỷ đồng,...).

Toàn Hải Vân còn ghi nhận khoản nợ vay ngân hàng hơn 1.273 tỷ đồng, tăng gần 250 tỷ đồng so với cùng kỳ năm 2024.

Bất động sản dân dụng 2026 đối diện nhiều lực cản, lợi nhuận nhiều doanh nghiệp dự báo đi ngang

Trong báo cáo mới công bố, Chứng khoán ACB (ACBS) nhận định, thị trường bất động sản dân dụng năm 2026 sẽ đối mặt với hàng loạt thách thức lớn, đến từ cả yếu tố chính sách lẫn môi trường kinh tế vĩ mô.

Trước hết, áp lực đến từ chính sách kiểm soát tín dụng. Từ đầu năm 2026, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt dòng vốn vào bất động sản, với mức tăng trưởng không vượt quá tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế (dự kiến khoảng 15%). Động thái này diễn ra trong bối cảnh tín dụng bất động sản năm 2025 tăng mạnh tới 32%, cao hơn đáng kể so với mức 20,4% của năm 2024 và 19% của toàn nền kinh tế.

Theo ACBS, việc siết tín dụng sẽ tạo ra sự phân hóa rõ rệt. Các doanh nghiệp lớn, có uy tín và pháp lý minh bạch sẽ tiếp tục được ưu tiên tiếp cận vốn ngân hàng, trong khi nhóm doanh nghiệp nhỏ, dự án chưa hoàn thiện pháp lý sẽ gặp nhiều khó khăn, buộc phải tìm đến các kênh huy động thay thế như trái phiếu.

Ngoài ra, từ ngày 1/3/2026, mỗi sản phẩm bất động sản được cấp một mã định danh riêng, qua đó giúp tăng tính minh bạch của thị trường, hỗ trợ nhà nước quản lý dữ liệu đất đai hiệu quả hơn, chống thất thu thuế và hạn chế đầu cơ đất đai. 

Cùng với đó là thách thức liên quan đến vĩ mô. Cụ thể, lãi suất tăng tác động tiêu cực đến nhu cầu mua nhà của người dân, kế hoạch mở bán dự án và lợi nhuận của doanh nghiệp địa ốc. Tại thời điểm tháng 3/2026, lãi suất vay ưu đãi cố định 12 tháng đầu ở mức 8,5 - 10%, tăng khoảng 2% so với cùng kỳ và 3% so với tháng 3/2024. Lãi suất thả nổi sau thời gian ưu đãi hiện ở mức 12 - 14%, cũng tăng khoảng 2% so với cùng kỳ và 3% so với tháng 3/2024. 

Bên cạnh đó, chi phí đầu vào cũng gia tăng đáng kể. Giá thép xây dựng tháng 3/2026 tăng khoảng 4% so với trung bình năm 2025 và 6% so với giai đoạn 2023 - 2024; giá xi măng tăng lần lượt 15% và 18% so với các mốc so sánh. Ngoài ra, chi phí giải phóng mặt bằng, tiền thuê đất và tiền sử dụng đất cũng có xu hướng đi lên.

ACBS cho rằng, những yếu tố này sẽ đẩy giá bán tăng, đồng thời gây sức ép lên biên lợi nhuận của các doanh nghiệp địa ốc.

Trong bối cảnh nhiều thách thức, ACBS dự báo kết quả kinh doanh của ngành bất động sản dân dụng năm 2026 sẽ đi ngang so với năm trước.

Đáng chú ý, triển vọng toàn ngành phụ thuộc lớn vào Vinhomes - doanh nghiệp chiếm khoảng 70 - 90% doanh thu và 80 - 90% lợi nhuận toàn ngành trong giai đoạn 2021 - 2025.

ACBS cũng cho biết, tăng trưởng doanh thu của các doanh nghiệp bất động sản trong năm 2026 chủ yếu đến từ việc bàn giao các dự án đã bán trong các năm trước.