Thị trường bất động sản 2026: Phân khúc nào dẫn dắt chu kỳ mới?

Sau giai đoạn điều chỉnh sâu 2022-2024 và tái cấu trúc mạnh trong năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam bước sang năm 2026 với tâm thế hoàn toàn khác. Thay vì tâm lý phòng thủ và dè chừng, thị trường đang ghi nhận những tín hiệu phục hồi rõ rệt: pháp lý được tháo gỡ, lãi suất duy trì ở mức hợp lý, tín dụng cho lĩnh vực nhà ở có chọn lọc hơn và dòng tiền đầu tư dần quay trở lại.

Tuy nhiên, chu kỳ 2026 không còn là “sóng đồng loạt”. Thị trường sẽ phục hồi theo cấu trúc mới - phân hóa theo phân khúc, theo nhu cầu thật và theo khả năng tạo dòng tiền bền vững.

Phân khúc chung cư, đặc biệt tại Hà Nội và TP HCM, được dự báo tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt. Sau giai đoạn khan hiếm nguồn cung do vướng mắc pháp lý, thị trường năm 2026 bước vào chu kỳ mở bán mới với các dự án được chuẩn hóa về thủ tục, tiêu chuẩn xây dựng và vận hành.

Điểm khác biệt của chu kỳ này là khách mua ở thực (end-users) chiếm tỷ trọng cao hơn. Người mua ngày càng quan tâm đến chất lượng bàn giao, thiết kế tối ưu công năng, môi trường sống xanh, tiện ích nội khu phục vụ nhu cầu thực tế như giáo dục, y tế, thương mại. “Cao cấp” không còn nằm ở sảnh lớn hay quảng trường rộng, mà ở chất lượng sống và tính cá nhân hóa.

Mặt bằng giá chung cư tại Hà Nội và TP HCM có thể tiếp tục tăng trong trung hạn do chi phí đất, xây dựng và tiêu chuẩn phát triển ngày càng cao. Tuy nhiên, mức tăng sẽ ổn định và bền vững hơn so với giai đoạn tăng nóng trước đây.

Đất nền - phân khúc từng bị ảnh hưởng mạnh nhất trong chu kỳ điều chỉnh - được dự báo sẽ phục hồi trong năm 2026, nhưng theo hướng chọn lọc và bám sát hạ tầng thực tế.

Khác với giai đoạn sốt đất lan rộng nhờ thông tin quy hoạch, nhà đầu tư hiện ưu tiên những khu vực đã và đang hình thành hạ tầng cụ thể như đường vành đai, cao tốc, metro, khu công nghiệp lớn. Những địa phương có tốc độ đô thị hóa nhanh, dân số tăng thực và dòng lao động ổn định sẽ là tâm điểm.

Đất nền vùng ven TP HCM mở rộng, khu vực ven Hà Nội, các tỉnh công nghiệp phía Bắc và phía Nam được đánh giá có dư địa, nhưng biên độ tăng giá sẽ không còn đột biến mà phụ thuộc vào tiến độ hạ tầng và thanh khoản thực.

Shophouse và bất động sản thương mại bước vào giai đoạn tái định vị. Sau thời kỳ phát triển ồ ạt, thị trường đang sàng lọc mạnh những sản phẩm không có khả năng khai thác thực.

Năm 2026, nhà đầu tư quan tâm nhiều hơn đến công suất thuê, lưu lượng cư dân, vị trí thực tế trong tổng thể dự án. Shophouse trong các đại đô thị có cộng đồng cư dân đông và vận hành tốt sẽ có lợi thế hơn so với sản phẩm đơn lẻ.

Tỷ suất sinh lời từ cho thuê trở thành yếu tố then chốt, thay vì kỳ vọng tăng giá thuần túy. Điều này giúp thị trường vận động theo hướng chuyên nghiệp và bền vững hơn.

Bất động sản nghỉ dưỡng, sau giai đoạn khó khăn do pháp lý và thanh khoản thấp, đang dần tìm lại nhịp tăng khi du lịch phục hồi mạnh mẽ. Lượng khách quốc tế và nội địa tăng trưởng tích cực tạo nền tảng cho khai thác lưu trú.

Tuy nhiên, thị trường 2026 sẽ khác xa giai đoạn “condotel nở rộ”. Nhà đầu tư quan tâm nhiều hơn đến mô hình sở hữu rõ ràng, khả năng vận hành chuyên nghiệp, thương hiệu quản lý quốc tế và tỷ lệ lấp đầy thực tế.

Những địa phương có hạ tầng hàng không mở rộng, kết nối cao tốc thuận lợi và quy hoạch bài bản như Phú Quốc, Khánh Hòa, Bình Thuận, Quảng Ninh… được dự báo tiếp tục thu hút dòng vốn, nhưng dự án thiếu tính toán dài hạn sẽ khó cạnh tranh.

Trong bối cảnh Việt Nam tiếp tục thu hút FDI và mở rộng chuỗi cung ứng, bất động sản công nghiệp vẫn là phân khúc ổn định nhất. Năm 2026, nhu cầu thuê đất khu công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn duy trì ở mức cao, đặc biệt tại các tỉnh phía Bắc và vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.

Sự dịch chuyển sản xuất và chiến lược “China+1” tiếp tục tạo lợi thế cho Việt Nam. Tuy nhiên, cạnh tranh giữa các địa phương về quỹ đất sạch, hạ tầng kết nối và dịch vụ hỗ trợ doanh nghiệp sẽ quyết định mức độ hấp dẫn của từng khu vực.

Điểm chung của mọi phân khúc trong năm 2026 là tính kỷ luật thị trường cao hơn. Dòng tiền không còn đổ vào mọi sản phẩm, mà có sự chọn lọc theo pháp lý minh bạch, năng lực chủ đầu tư và khả năng tạo dòng tiền.

Lãi suất ổn định, chính sách pháp lý mới dần đi vào thực tiễn, cùng với quá trình thanh lọc nguồn cung trong giai đoạn trước đã giúp thị trường bước vào chu kỳ mới với nền tảng lành mạnh hơn.

Thị trường bất động sản 2026 vì thế không còn là câu chuyện “sóng lớn diện rộng”, mà là quá trình tái cấu trúc, nơi mỗi phân khúc có động lực riêng. Chung cư dẫn dắt nhu cầu ở thực; đất nền phục hồi theo hạ tầng; shophouse và thương mại bám vào dòng tiền khai thác; nghỉ dưỡng song hành với du lịch; công nghiệp tiếp tục là trụ cột FDI.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2026 buộc nhà đầu tư chuyển sang chiến lược chọn lọc, ưu tiên các sản phẩm có giá trị sử dụng thực, khả năng khai thác, thanh khoản rõ ràng và kiểm soát rủi ro tốt.

Trong bối cảnh thị trường minh bạch hơn, dòng tiền được kiểm soát chặt và cạnh tranh gia tăng, những nhà đầu tư phụ thuộc quá lớn vào đòn bẩy tài chính, thông tin thiếu kiểm chứng và kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn có thể sẽ gặp rủi ro lớn.

Về dài hạn, VARS cho rằng giá bất động sản khó giảm sâu nhờ nhu cầu ở thực duy trì cao, kinh tế tiếp tục tăng trưởng và hạ tầng được đầu tư mạnh. Tuy nhiên, thị trường nhiều khả năng sẽ không còn các đợt “sóng” tăng nóng diện rộng, mà bước vào giai đoạn thanh lọc, nơi năng lực tài chính và tầm nhìn dài hạn trở thành yếu tố quyết định.

Sau một chu kỳ biến động mạnh, bất động sản Việt Nam đang trưởng thành hơn - nơi giá trị thực, nhu cầu thực và hiệu quả khai thác thực trở thành thước đo quan trọng nhất. Và đó có thể chính là nền tảng cho một giai đoạn tăng trưởng bền vững hơn trong những năm tới.