Những điểm mới đáng chú ý trong sửa đổi Nghị định về nhà ở xã hội

Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở xã hội ngày càng lớn, đặc biệt tại các đô thị và khu công nghiệp, việc Chính phủ sửa đổi, bổ sung Nghị định số 100/2024/NĐ-CP (đã được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 261/2025/NĐ-CP) được xem là bước đi quan trọng nhằm tháo gỡ những “nút thắt” về thủ tục, điều kiện và quy trình thực hiện chính sách. Các nội dung sửa đổi lần này tập trung vào hai trụ cột chính: đơn giản hóa thủ tục hành chính và chuẩn hóa, minh bạch hóa trình tự bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội cũng như nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân.

Một trong những điểm mới có tính nền tảng là việc bổ sung quy định về “nguyên tắc chung về thủ tục hành chính”. Theo đó, hồ sơ giải quyết thủ tục không còn bó hẹp ở hình thức trực tiếp, mà được mở rộng sang trực tuyến và qua dịch vụ bưu chính. Đáng chú ý hơn, các thông tin cá nhân đã có trong cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư hoặc cơ sở dữ liệu chuyên ngành sẽ được thay thế bằng mã số định danh cá nhân hoặc mã số chuyên ngành khi các hệ thống này vận hành đồng bộ.

Quy định này không chỉ giảm đáng kể giấy tờ cho người dân, mà còn đặt nền móng cho việc liên thông dữ liệu giữa các cơ quan quản lý. Kết quả giải quyết thủ tục hành chính được trả bằng bản điện tử, có giá trị pháp lý tương đương văn bản giấy, qua đó thúc đẩy mạnh mẽ quá trình số hóa trong lĩnh vực nhà ở.

Ở nhóm quy định về điều kiện được hưởng chính sách nhà ở xã hội, Nghị định sửa đổi đã làm rõ khái niệm “chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình”. Việc xác định tình trạng nhà ở không chỉ căn cứ vào cá nhân người đăng ký mà còn xét cả vợ hoặc chồng (nếu có), dựa trên thông tin tại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại địa phương nơi có dự án.

Đối với các đối tượng không có hợp đồng lao động, vốn chiếm tỷ lệ không nhỏ trong khu vực phi chính thức quy định mới cho phép xác nhận điều kiện thu nhập thông qua Công an cấp xã nơi thường trú, tạm trú hoặc nơi ở hiện tại. Công dân tự kê khai, cam kết thu nhập bình quân hằng tháng, đồng thời chịu trách nhiệm trước pháp luật; cơ quan công an phối hợp hậu kiểm khi cần thiết. Cách tiếp cận này vừa linh hoạt, vừa bảo đảm kiểm soát rủi ro chính sách.

Một điểm nhấn quan trọng khác là việc sửa đổi toàn diện trình tự, thủ tục bán, cho thuê mua và cho thuê nhà ở xã hội đối với các dự án không sử dụng vốn đầu tư công. Theo quy định mới, ngay từ sau 30 ngày kể từ khi khởi công, chủ đầu tư phải công khai đầy đủ thông tin dự án: từ quy mô, tiến độ, số lượng căn hộ, diện tích, giá bán tạm tính đến thời gian tiếp nhận hồ sơ.

Thông tin không chỉ được đăng tải trên trang thông tin điện tử của Sở Xây dựng và chủ đầu tư, mà còn phải công bố trên báo là cơ quan ngôn luận của chính quyền địa phương, tạo điều kiện cho người dân tiếp cận sớm và bình đẳng. Việc tiếp nhận hồ sơ được quy định tối thiểu 30 ngày, giúp hạn chế tình trạng “đăng ký hình thức” hoặc thiếu thông tin.

Quy trình xét duyệt cũng được chuẩn hóa: chủ đầu tư tổng hợp danh sách, gửi Sở Xây dựng kiểm tra việc người đăng ký đã từng hưởng chính sách hay chưa; sau đó công khai danh sách đủ điều kiện và không đủ điều kiện. Trong trường hợp số hồ sơ vượt quá số căn hộ, việc bốc thăm được thực hiện công khai, có giám sát của các cơ quan chức năng cấp địa phương.

Nghị định sửa đổi tiếp tục khẳng định chính sách ưu tiên đối với các nhóm yếu thế như người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ, người khuyết tật, người phải tái định cư và nữ giới. Đáng chú ý, quy định ưu tiên nữ giới được áp dụng khi người đứng đơn là nữ đơn thân hoặc là chủ hộ theo cơ sở dữ liệu cư trú. Việc sắp xếp thứ tự ưu tiên rõ ràng, minh bạch giúp hạn chế tranh chấp và tăng tính công bằng trong phân bổ nguồn lực nhà ở xã hội.

Để tránh trục lợi chính sách, Nghị định đã bổ sung quy định liên quan đến việc bán lại nhà ở xã hội. Trường hợp bán lại cho chủ đầu tư phải tuân thủ đúng quy định của pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản và đất đai. Nếu chưa thanh lý hợp đồng mua bán ban đầu, bên bán phải hoàn tất thủ tục thanh lý theo quy định của pháp luật dân sự trước khi thực hiện giao dịch mới.

Một nội dung đáng chú ý khác là việc sửa đổi, bổ sung quy định về nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân được đầu tư xây dựng không bằng vốn đầu tư công. Quy trình được thiết kế theo cơ chế phối hợp chặt chẽ giữa chủ đầu tư, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an và chính quyền địa phương. Việc phân bổ căn hộ căn cứ vào nhu cầu thực tế, hồ sơ đăng ký và đặc thù nhiệm vụ, bảo đảm đúng đối tượng và minh bạch trong xét duyệt.

Nghị định cũng mở ra cơ chế ưu tiên bán nhà ở xã hội cho người đang thuê, nếu có nhu cầu mua trước thời hạn 10 năm và đáp ứng đủ điều kiện. Giá bán được tính toán trên cơ sở giá đã thẩm định, cộng lãi vay bình quân và trừ đi giá trị khấu hao, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, chủ đầu tư và người dân.