Thứ tư, 03/04/2024, 14:44 PM

Phát triển nhà ở xã hội: Cần điều chỉnh suất vốn đầu tư xây dựng

Thời gian qua, hưởng ứng lời kêu gọi của Thủ tướng Chính phủ tại Hội nghị phát triển về nhà ở xã hội (NƠXH), đã có nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn đăng ký xây dựng hơn 1,5 triệu căn hộ. Tuy nhiên, cũng có kiến nghị cần phải điều chỉnh suất vốn đầu tư xây dựng NƠXH thu hút được sự quan tâm từ dư luận; việc tính toán và công bố suất vốn đầu tư xây dựng cho loại hình nhà ở này sao cho phù hợp đến lúc cần được nghiên cứu kỹ.

Phát triển nhà ở xã hội: Cần điều chỉnh suất vốn đầu tư xây dựng
Nhiều ý kiến cho rằng cần tiến hành điều chỉnh, cân đối lại suất vốn đầu tư xây dựng NƠXH.
 

Suất vốn đầu tư NƠXH có đảm bảo?

Với quy định hiện hành thì suất vốn đầu tư xây dựng là mức chi phí cần thiết cho một đơn vị tính theo diện tích, thể tích, chiều dài hoặc công suất hoặc năng lực phục vụ của công trình theo thiết kế; đây cũng là căn cứ để xác định sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng. Trong hai năm gần đây (năm 2021, 2022), Bộ Xây dựng đã công bố suất vốn đầu tư xây dựng NƠXH để các đơn vị tham khảo khi quản lý đầu tư xây dựng và kinh doanh loại hình nhà ở này, hiện tại cũng đang chuẩn bị công bố cho năm 2023.

Theo đó, suất vốn đầu tư đã xác định cho các công trình có chiều cao đến 20 tầng (bao gồm không có tầng hầm và có 01 tầng hầm). Suất vốn đầu tư năm 2022 có giá trị từ 5,611 triệu/m2 đến 8,844 triệu đồng/m2 sàn xây dựng và phân theo 8 vùng trên phạm vi cả nước, mức chênh lệch giữa vùng thấp nhất và cao nhất lên đến 10%.

Các chuyên gia trong lĩnh vực quản lý chi phí đầu tư xây dựng đều cho rằng: Suất vốn đầu tư công bố được tính toán theo dự toán công trình, bóc tách từ hồ sơ thiết kế thực tế tại một số dự án đã đầu tư nhà ở xã hội. Cấu thành suất vốn đầu tư là các chi phí cần thiết đủ để xây dựng nhà ở xã hội, bao gồm các khoản mục chi phí như: Xây dựng; thiết bị, quản lý dự án; tư vấn đầu tư xây dựng; một số khoản mục chi phí khác và thuế giá trị gia tăng.

Cũng theo quy định tại Nghị định số 10/2021/NĐ-CP thì suất vốn đầu tư xây dựng chưa bao gồm một số khoản mục chi phí: Dự phòng khối lượng phát sinh 10%, trượt giá; xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài nhà, hệ thống điều hòa không khí trung tâm, thông gió, hệ thống phòng cháy và chữa cháy tự động, hệ thống BMS...

Ngoài ra, còn có chi phí lãi vay trong thời gian thực hiện đầu tư xây dựng đối với các dự án có sử dụng vốn vay; chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư nếu có; một số chi phí có tính chất riêng biệt theo từng dự án cụ thể. Do đó, khi tính toán tổng mức đầu tư dự án NƠXH nếu sử dụng suất vốn đầu tư để tính toán thì cần bổ sung các khoản mục chi phí trên theo thực tế của từng dự án.

Thời gian qua, thực tế cũng chỉ ra rằng, công trình nhà ở có cùng quy mô dưới 20 tầng và có 01 tầng hầm thì suất vốn đầu tư nhà ở thương mại có sự chênh lệch với suất vốn đầu tư NƠXH được công bố. Sự khác biệt ở đây có thể xét trên yếu tố chất lượng trung bình của vật liệu hoàn thiện.

Liên quan đến vấn đề này, Viện Kinh tế xây dựng (Bộ Xây dựng) cũng đã tiến hành khảo sát thực tế, thu thập suất vốn đầu tư NƠXH tại một số dự án đã và đang thực hiện. Có thể điểm qua mặt bằng giá trong năm 2022 tại một số dự án, suất vốn đầu tư không bao gồm chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí dự phòng như: Dự án NƠXH Kim Chung, huyện Đông Anh, Hà Nội (cao 12 tầng + 01 tầng hầm) là khoảng 7,5 triệu đồng/m2.

Dự án Khu nhà ở công nhân Lạc Hồng, huyện Mỹ Hào, tỉnh Hưng Yên (cao 12 tầng + 01 tầng hầm) có giá khoảng 7,8 triệu đồng/m2; dự án NƠXH số 2, thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn (cao 18 tầng, không có tầng hầm) khoảng 8,3 triệu đồng/m2. Khu vực miền Trung có dự án NƠXH cho công nhân Khu công nghiệp (KCN) Phú Hà tại xã Hà Lộc, thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ (cao 6 tầng) suất vốn đầu tư khoảng 7 triệu đồng/m2.

Thậm chí có những dự án suất vốn đầu tư chỉ dao động từ 4,8 triệu đồng/m2 đến dưới 5 triệu đồng/m2, cụ thể: Tại dự án Nhà ở công nhân KCN Đồng Văn, huyện Kim Bảng, tỉnh Hà Nam, nhà thấp tầng liền kề (3 tầng, không có tầng hầm) khoảng 4,9 triệu đồng/m2, còn nhà ở dạng ký túc xá 7 tầng và không có tầng hầm khoảng 4,85 triệu đồng/m2…

Theo tính toán của Viện Kinh tế xây dựng, khi sử dụng suất vốn đầu tư NƠXH năm 2022 do Bộ Xây dựng công bố để tính giá bán, kể cả sau khi bổ sung thêm các khoản mục chi phí: Dự phòng, hạ tầng ngoài nhà, lãi vay, chi phí hợp lý khác, lợi nhuận thì giá bán đến với người mua rơi vào khoảng từ 11,5 triệu/m2 đến 18,2 triệu/m2.

Qua số liệu khảo sát thực tế trên thấy rằng mức giá bán tính theo suất vốn đầu tư được công bố là cơ bản phù hợp với mặt bằng giá NƠXH phổ biến tại các địa phương, mức giá này đáp ứng được khả năng chi trả của người có thu nhập thấp.

Với phân tích trên, nhiều người cho rằng việc tính toán suất vốn đầu tư NƠXH đã thể hiện các yếu tố liên quan đến yêu cầu về thiết kế, đảm bảo tiêu chuẩn, quy chuẩn, cũng như đặc điểm sử dụng một số loại vật liệu, trang thiết bị hoàn thiện có yêu cầu chất lượng, mỹ thuật có tính cơ bản nhất.

Tuy nhiên, dưới góc độ kinh tế xây dựng, chúng tôi lại cho rằng suất vốn đầu tư NƠXH đã công bố chỉ phù hợp với các dự án có yêu cầu về thiết kế, sử dụng vật liệu, trang thiết bị hoàn thiện cơ bản, yêu cầu thấp hơn so với nhà ở thương mại mà thôi. Còn đối với NƠXH có yêu cầu thiết kế, kiểu dáng kiến trúc hiện đại hơn, sử dụng vật liệu, trang thiết bị hoàn thiện có chất lượng tương đương với nhà ở thương mại thì suất vốn đầu tư NƠXH đã công bố là chưa thực sự phù hợp và cần phải điều chỉnh.

Điều chỉnh theo hướng mở

Vừa qua, tại Hội nghị toàn quốc triển khai Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 – 2030” (Đề án 1 triệu căn NƠXH) do Bộ Xây dựng chủ trì tổ chức sáng ngày 22/02, ông Trần Ngọc Anh - Phó Tổng Giám đốc Tổng Công ty Viglacera – CTCP có ý kiến về việc cần tiến hành điều chỉnh, cân đối lại suất vốn đầu tư xây dựng NƠXH.

Theo ông Trần Ngọc Anh, trong tổng số 8 nghìn căn NƠXH do đơn vị này hoàn thành đưa vào hoạt động chủ yếu là nhà ở công nhân được đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đầy đủ với giá bán từ 250 – 600 triệu/căn, giá thuê từ 1,2 – 2,4 triệu/tháng/căn hộ thì lợi nhuận tối đa xây dựng loại hình nhà ở này chỉ 10% là quá thấp, mà vẫn phải đủ các tiện ích xã hội, công trình hầm, công cộng, bãi đỗ xe... Do vậy, đại diện Viglacera kiến nghị sớm có hướng dẫn cụ thể việc triển khai đầu tư xây dựng NƠXH và tiến hành điều chỉnh, cân đối lại suất vốn đầu tư xây dựng NƠXH (đang thấp hơn 25% so với suất vốn đầu tư nhà ở thương mại) bằng với suất vốn đầu tư nhà ở thương mại.

Cũng liên quan đến vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, Bộ Xây dựng cần xem xét sửa đổi Quyết định số 510/QĐ-BXD ngày 19/05/2023 về công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2022, đối với suất vốn đầu tư xây dựng NƠXH theo hướng bảo đảm tương đương với suất vốn đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.

Phát triển nhà ở xã hội: Cần điều chỉnh suất vốn đầu tư xây dựng
Suất vốn đầu tư NƠXH cần được mở rộng hơn theo hướng đảm bảo tương đương với suất đầu tư xây dựng nhà ở thương mại (ảnh minh họa: H.Khanh).
 

“Bởi suất vốn đầu tư xây dựng NƠXH được công bố chỉ bằng 76% suất vốn đầu tư xây dựng nhà ở thương mại cùng loại là chưa hợp lý, chưa đảm bảo thực hiện mục tiêu nâng cao chất lượng công trình NƠXH để người dân yên tâm, tin tưởng vào chính sách NƠXH của Nhà nước”, Chủ tịch HoREA phân tích.

Để khắc phục bất cập nêu trên và đáp ứng nhu cầu đầu tư đa dạng loại nhà này khi Chính phủ đang triển khai rộng rãi Đề án 1 triệu căn hộ NƠXH, chúng tôi nghĩ rằng vẫn cần phải tiếp tục công bố suất vốn đầu tư NƠXH để các cơ quan, tổ chức, cá nhân tham khảo khi dự trù kinh phí đầu tư cũng như quản lý giá bán nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, suất vốn đầu tư NƠXH cần được mở rộng hơn theo mức thấp nhất là suất vốn đầu tư NƠXH hiện hành và mức cao là suất vốn đầu tư nhà ở thương mại để các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan chủ động trong việc lựa chọn giải pháp thiết kế, kiểu dáng kiến trúc, sử dụng vật liệu, trang thiết bị hoàn thiện đảm bảo chất lượng công trình.

Tìm hiểu pháp luật về nhà ở có liên quan, chúng tôi thấy suất vốn đầu tư xây dựng NƠXH dạng chung cư, dạng ký túc xá được tính toán theo yêu cầu và quy định khác về giải pháp kiến trúc, kết cấu, điện, phòng cháy chữa cháy... và quy định trong tiêu chuẩn TCVN 4451:2012 “Nhà ở - Nguyên tắc cơ bản để thiết kế", Quy chuẩn QCVN 04:2021/BXD về nhà chung cư, Quy chuẩn QCVN 06:2021/BXD về an toàn cháy cho nhà và công trình…

Ngoài ra, suất vốn đầu tư xây dựng công trình NƠXH dạng chung cư theo kiểu khép kín cũng cần bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dụng diện tích mỗi căn hộ tối thiểu là 25m2, tối đa 70m2. Về việc điều chỉnh như thế nào cho phù hợp thì Viện Kinh tế xây dựng cũng đã tính toán và đề xuất điều chỉnh suất vốn đầu tư NƠXH dạng chung cư theo từng nhóm, có thể điểm qua như sau:

Nhà NƠXH chung cư ≤ 5 tầng không có tầng hầm suất vốn đầu tư từ 5,611 – 7,366 triệu đồng/m2 sàn, có 01 tầng hầm thì là 6,560 – 8,611 triệu đồng/m2 sàn; Nhà NƠXH có 15< số tầng ≤ 20, không có tầng hầm thì từ 8,717 – 11,446 triệu đồng/m2 sàn, có 01 tầng hầm thì là 8,884 – 11,612 triệu đồng/m2 sàn.

Theo đại diện của Viện Kinh tế xây dựng, suất vốn đầu tư xây dựng trên thì phần chi phí thiết bị đã bao gồm các chi phí mua sắm, lắp đặt thang máy, trạm biến áp và các thiết bị phục vụ vận hành, máy bơm cấp nước, phòng cháy chữa cháy và chưa gồm chi phí mua sắm, lắp đặt thiết bị điều hòa không khí trong các căn hộ.

Tỷ trọng của các phần chi phí trong suất vốn đầu tư trên được phân bổ với tỷ lệ 10-20% (phần ngầm công trình); 30 - 40% (phần kết cấu thân công trình) và 40 - 60% (phần kiến trúc, hoàn thiện, hệ thống kỹ thuật trong công trình).

Có thể thấy rằng, câu chuyện về suất vốn đầu tư xây dựng công trình NƠXH là một phần ảnh hưởng không nhỏ đến “sức hút” đối với các nhà đầu tư khi lợi nhuận cũng là yếu tố các doanh nghiệp đang muốn được cho phép “nới thêm”. Việc tính toán, công bố suất vốn đầu tư NƠXH cần được nghiên cứu, tính toán kỹ lưỡng để đảm bảo hài hòa lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia phát triển loại hình nhà ở đặc biệt này. Chúng tôi tin rằng khi có sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ, các ban, ngành thì mục tiêu đạt 1 triệu căn hộ vào năm 2030 sẽ thành hiện thực.


Sunshine Group được vinh danh Top 10 Thương hiệu Tiên phong Đổi mới sáng tạo 2025
Sunshine Group được vinh danh Top 10 Thương hiệu Tiên phong Đổi mới sáng tạo 2025

Sunshine Group vừa được vinh danh trong top 10 Thương hiệu Tiên phong Đổi mới sáng tạo 2025, tại lễ công bố Thương hiệu mạnh Việt Nam 2024-2025...

Chuyển đổi hơn 94ha đất lúa hai vụ để phát triển KCN Phúc Yên hơn 111,3 ha tại Phú Thọ
Chuyển đổi hơn 94ha đất lúa hai vụ để phát triển KCN Phúc Yên hơn 111,3 ha tại Phú Thọ

Công ty Cổ phần Shinec cùng Công ty Cổ phần Khu công nghiệp và Dịch vụ Quốc tế Vĩnh Phúc đang tiến hành lấy ý kiến tham vấn cộng đồng về dự án...

Tiếp tục đẩy mạnh ứng dụng AI, “siêu cảng” Việt Nam SuperPort™ của T&T Group gây ấn tượng mạnh tại VIIE 2025
Tiếp tục đẩy mạnh ứng dụng AI, “siêu cảng” Việt Nam SuperPort™ của T&T Group gây ấn tượng mạnh tại VIIE 2025

“Siêu cảng” ICD Vĩnh Phúc – Việt Nam SuperPortTM tiếp tục gây ấn tượng mạnh tại Triển lãm Quốc tế Đổi mới sáng tạo Việt Nam 2025 (VIIE 2025)...

Khi giá nhà 'quyết định' chuyện sinh con
Khi giá nhà "quyết định" chuyện sinh con

Tỷ suất sinh ở Việt Nam giảm xuống mức thấp kỷ lục, trong khi giá nhà leo thang gấp đôi chỉ sau một thập kỷ. Gánh nặng an cư đang trở thành rào cản lớn,...

Thoái vốn khỏi Cát Bà Amatina, Vinaconex (VCG) bổ nhiệm Phó TGĐ Vinaconex ITC vào ban điều hành
Thoái vốn khỏi Cát Bà Amatina, Vinaconex (VCG) bổ nhiệm Phó TGĐ Vinaconex ITC vào ban điều hành
01/10/2025 Doanh nghiệp

Mới đây, Vinaconex vừa bổ nhiệm ông Lê Văn Huy và ông Nguyễn Hải Đăng giữ chức Phó Tổng giám đốc, đánh dấu bước thay đổi quan trọng trong bộ máy điều hành.

Thị trường bất động sản sôi động với đô thị Sun Group Nam Hà Nội
Thị trường bất động sản sôi động với đô thị Sun Group Nam Hà Nội

Ngày 27/09, gần 800 khách hàng và chuyên viên tư vấn đã cùng “đổ bộ” sự kiện ra mắt phân khu Flora Avenue, thuộc đại đô thị Sun Urban City...

Doanh nghiệp bất động sản lỗ “khủng” 15 tỷ đồng mỗi ngày, nợ phải trả lên tới gần 15.000 tỷ đồng
Doanh nghiệp bất động sản lỗ “khủng” 15 tỷ đồng mỗi ngày, nợ phải trả lên tới gần 15.000 tỷ đồng

Capitaland Tower – chủ đầu tư Saigon Marina IFC – dự án có khả năng thu hút khoảng 10.000 nhân sự, lỗ hơn 2.700 tỷ đồng nửa đầu năm, gấp hơn 71 lần cùng kỳ.

Nam Long “rót” hơn 2.500 tỷ mở rộng hệ sinh thái, đại dự án 6.400 tỷ tại Đồng Nai đón tin vui
Nam Long “rót” hơn 2.500 tỷ mở rộng hệ sinh thái, đại dự án 6.400 tỷ tại Đồng Nai đón tin vui
30/09/2025 Doanh nghiệp

Sau khi huy động thành công hơn 2.500 tỷ đồng từ đợt chào bán cổ phiếu, Nam Long NLG lên kế hoạch đầu tư, góp vốn cho loạt công ty con...

Điểm tin xây dựng - bất động sản tuần qua: Thêm 3 thủ tục mới về đất đai làm tại cấp xã
Điểm tin xây dựng - bất động sản tuần qua: Thêm 3 thủ tục mới về đất đai làm tại cấp xã

Thêm 3 thủ tục mới về đất đai làm tại cấp xã; Khởi công 2 dự án nhà ở xã hội 2.200 tỷ tại Đồng Nai... là những tin tức...

Đồng Nai sắp có khu công nghiệp công nghệ cao hơn 5.000 tỷ đồng
Đồng Nai sắp có khu công nghiệp công nghệ cao hơn 5.000 tỷ đồng

Với tổng diện tích 330 ha và mức đầu tư hơn 5.379 tỷ đồng, dự án Khu công nghiệp Phước An dự kiến sẽ tập trung phát triển ba nhóm sản phẩm mũi nhọn...

'Ông lớn' bất động sản Malaysia lên kế hoạch xây tòa cao ốc văn phòng “siêu sang” 22 tầng tại TP. HCM
"Ông lớn" bất động sản Malaysia lên kế hoạch xây tòa cao ốc văn phòng “siêu sang” 22 tầng tại TP. HCM
29/09/2025 Doanh nghiệp

UOA vừa chi hàng chục triệu USD để thâu tóm khu đất vàng giữa trung tâm TP.HCM, chuẩn xây tòa tháp văn phòng hạng A ngay trong quý IV/2025.

Hà Nội sắp có thêm 3.100 căn hộ giá rẻ, dự án đặt ở đâu?
Hà Nội sắp có thêm 3.100 căn hộ giá rẻ, dự án đặt ở đâu?

Hà Nội chuẩn bị có thêm hơn 3.100 căn hộ nhà ở xã hội tại xã Phúc Thịnh, vốn đầu tư trên 9.300 tỷ đồng, tín hiệu hiếm hoi cho phân khúc nhà giá rẻ...

Straits Times gọi Phú Quốc là đảo thiên đường của Việt Nam
Straits Times gọi Phú Quốc là đảo thiên đường của Việt Nam

The Straits Times, tờ báo uy tín và lâu đời nhất Singapore, mô tả Phú Quốc như một “đảo thiên đường ẩn mình” của Việt Nam,...

Tiêu chuẩn chọn nhà “đỉnh nóc kịch trần” của giới siêu giàu
Tiêu chuẩn chọn nhà “đỉnh nóc kịch trần” của giới siêu giàu

Sun Feliza Suites – tổ hợp căn hộ định hướng 6 sao giữa trung tâm Cầu Giấy – kiến tạo đặc quyền hiếm có cho giới siêu giàu: không gian xanh...

ROX iPark đồng hành cùng sự phát triển của nhà đầu tư tại Việt Nam
ROX iPark đồng hành cùng sự phát triển của nhà đầu tư tại Việt Nam

Không chỉ mang đến quỹ đất sạch hay dịch vụ pháp lý, ROX iPark còn kiến tạo hệ sinh thái bền vững giúp nhà đầu tư quốc tế và trong nước phát triển,...

Giá nhà phía Nam tăng, người có nhu cầu thực khó tiếp cận
Giá nhà phía Nam tăng, người có nhu cầu thực khó tiếp cận

Giá nhà khu vực phía Nam tăng mạnh, gây khó khăn cho người có thu nhập trung bình và công nhân trong việc sở hữu nhà, đòi hỏi giải pháp phù hợp.

Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 25/9: TP HCM đề xuất 74 khu đất thí điểm dự án nhà ở thương mại
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 25/9: TP HCM đề xuất 74 khu đất thí điểm dự án nhà ở thương mại

TP HCM đề xuất 74 khu đất thí điểm dự án nhà ở thương mại; Nhiều địa phương về đích sớm mục tiêu nhà ở xã hội năm 2025...

Có tiền tỷ trong tay, người trẻ vẫn 'bất lực' trước giá nhà Hà Nội
Có tiền tỷ trong tay, người trẻ vẫn "bất lực" trước giá nhà Hà Nội

Ninh và nhiều bạn trẻ khác cùng chung một nỗi lo, dù có trong tay vài tỉ đồng, giấc mơ sở hữu căn hộ ở Hà Nội vẫn quá xa vời...

Chủ tịch Phát Đạt thu về hơn 2.100 tỷ đồng sau thương vụ bán 88 triệu cổ phiếu PDR
Chủ tịch Phát Đạt thu về hơn 2.100 tỷ đồng sau thương vụ bán 88 triệu cổ phiếu PDR
24/09/2025 Doanh nghiệp

Thương vụ bán 88 triệu cổ phiếu đã mang về cho Chủ tịch Phát Đạt hơn 2.100 tỷ đồng, kéo tỷ lệ sở hữu xuống còn 27,74%. Nguồn lực này sẽ được dùng để tiếp...