Phát triển nhà ở xã hội: Cần điều chỉnh suất vốn đầu tư xây dựng

Suất vốn đầu tư NƠXH có đảm bảo?

Với quy định hiện hành thì suất vốn đầu tư xây dựng là mức chi phí cần thiết cho một đơn vị tính theo diện tích, thể tích, chiều dài hoặc công suất hoặc năng lực phục vụ của công trình theo thiết kế; đây cũng là căn cứ để xác định sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng. Trong hai năm gần đây (năm 2021, 2022), Bộ Xây dựng đã công bố suất vốn đầu tư xây dựng NƠXH để các đơn vị tham khảo khi quản lý đầu tư xây dựng và kinh doanh loại hình nhà ở này, hiện tại cũng đang chuẩn bị công bố cho năm 2023.

Theo đó, suất vốn đầu tư đã xác định cho các công trình có chiều cao đến 20 tầng (bao gồm không có tầng hầm và có 01 tầng hầm). Suất vốn đầu tư năm 2022 có giá trị từ 5,611 triệu/m2 đến 8,844 triệu đồng/m2 sàn xây dựng và phân theo 8 vùng trên phạm vi cả nước, mức chênh lệch giữa vùng thấp nhất và cao nhất lên đến 10%.

Các chuyên gia trong lĩnh vực quản lý chi phí đầu tư xây dựng đều cho rằng: Suất vốn đầu tư công bố được tính toán theo dự toán công trình, bóc tách từ hồ sơ thiết kế thực tế tại một số dự án đã đầu tư nhà ở xã hội. Cấu thành suất vốn đầu tư là các chi phí cần thiết đủ để xây dựng nhà ở xã hội, bao gồm các khoản mục chi phí như: Xây dựng; thiết bị, quản lý dự án; tư vấn đầu tư xây dựng; một số khoản mục chi phí khác và thuế giá trị gia tăng.

Cũng theo quy định tại Nghị định số 10/2021/NĐ-CP thì suất vốn đầu tư xây dựng chưa bao gồm một số khoản mục chi phí: Dự phòng khối lượng phát sinh 10%, trượt giá; xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài nhà, hệ thống điều hòa không khí trung tâm, thông gió, hệ thống phòng cháy và chữa cháy tự động, hệ thống BMS...

Ngoài ra, còn có chi phí lãi vay trong thời gian thực hiện đầu tư xây dựng đối với các dự án có sử dụng vốn vay; chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư nếu có; một số chi phí có tính chất riêng biệt theo từng dự án cụ thể. Do đó, khi tính toán tổng mức đầu tư dự án NƠXH nếu sử dụng suất vốn đầu tư để tính toán thì cần bổ sung các khoản mục chi phí trên theo thực tế của từng dự án.

Thời gian qua, thực tế cũng chỉ ra rằng, công trình nhà ở có cùng quy mô dưới 20 tầng và có 01 tầng hầm thì suất vốn đầu tư nhà ở thương mại có sự chênh lệch với suất vốn đầu tư NƠXH được công bố. Sự khác biệt ở đây có thể xét trên yếu tố chất lượng trung bình của vật liệu hoàn thiện.

Liên quan đến vấn đề này, Viện Kinh tế xây dựng (Bộ Xây dựng) cũng đã tiến hành khảo sát thực tế, thu thập suất vốn đầu tư NƠXH tại một số dự án đã và đang thực hiện. Có thể điểm qua mặt bằng giá trong năm 2022 tại một số dự án, suất vốn đầu tư không bao gồm chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí dự phòng như: Dự án NƠXH Kim Chung, huyện Đông Anh, Hà Nội (cao 12 tầng + 01 tầng hầm) là khoảng 7,5 triệu đồng/m2.

Dự án Khu nhà ở công nhân Lạc Hồng, huyện Mỹ Hào, tỉnh Hưng Yên (cao 12 tầng + 01 tầng hầm) có giá khoảng 7,8 triệu đồng/m2; dự án NƠXH số 2, thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn (cao 18 tầng, không có tầng hầm) khoảng 8,3 triệu đồng/m2. Khu vực miền Trung có dự án NƠXH cho công nhân Khu công nghiệp (KCN) Phú Hà tại xã Hà Lộc, thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ (cao 6 tầng) suất vốn đầu tư khoảng 7 triệu đồng/m2.

Thậm chí có những dự án suất vốn đầu tư chỉ dao động từ 4,8 triệu đồng/m2 đến dưới 5 triệu đồng/m2, cụ thể: Tại dự án Nhà ở công nhân KCN Đồng Văn, huyện Kim Bảng, tỉnh Hà Nam, nhà thấp tầng liền kề (3 tầng, không có tầng hầm) khoảng 4,9 triệu đồng/m2, còn nhà ở dạng ký túc xá 7 tầng và không có tầng hầm khoảng 4,85 triệu đồng/m2…

Theo tính toán của Viện Kinh tế xây dựng, khi sử dụng suất vốn đầu tư NƠXH năm 2022 do Bộ Xây dựng công bố để tính giá bán, kể cả sau khi bổ sung thêm các khoản mục chi phí: Dự phòng, hạ tầng ngoài nhà, lãi vay, chi phí hợp lý khác, lợi nhuận thì giá bán đến với người mua rơi vào khoảng từ 11,5 triệu/m2 đến 18,2 triệu/m2.

Qua số liệu khảo sát thực tế trên thấy rằng mức giá bán tính theo suất vốn đầu tư được công bố là cơ bản phù hợp với mặt bằng giá NƠXH phổ biến tại các địa phương, mức giá này đáp ứng được khả năng chi trả của người có thu nhập thấp.

Với phân tích trên, nhiều người cho rằng việc tính toán suất vốn đầu tư NƠXH đã thể hiện các yếu tố liên quan đến yêu cầu về thiết kế, đảm bảo tiêu chuẩn, quy chuẩn, cũng như đặc điểm sử dụng một số loại vật liệu, trang thiết bị hoàn thiện có yêu cầu chất lượng, mỹ thuật có tính cơ bản nhất.

Tuy nhiên, dưới góc độ kinh tế xây dựng, chúng tôi lại cho rằng suất vốn đầu tư NƠXH đã công bố chỉ phù hợp với các dự án có yêu cầu về thiết kế, sử dụng vật liệu, trang thiết bị hoàn thiện cơ bản, yêu cầu thấp hơn so với nhà ở thương mại mà thôi. Còn đối với NƠXH có yêu cầu thiết kế, kiểu dáng kiến trúc hiện đại hơn, sử dụng vật liệu, trang thiết bị hoàn thiện có chất lượng tương đương với nhà ở thương mại thì suất vốn đầu tư NƠXH đã công bố là chưa thực sự phù hợp và cần phải điều chỉnh.

Điều chỉnh theo hướng mở

Vừa qua, tại Hội nghị toàn quốc triển khai Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 – 2030” (Đề án 1 triệu căn NƠXH) do Bộ Xây dựng chủ trì tổ chức sáng ngày 22/02, ông Trần Ngọc Anh - Phó Tổng Giám đốc Tổng Công ty Viglacera – CTCP có ý kiến về việc cần tiến hành điều chỉnh, cân đối lại suất vốn đầu tư xây dựng NƠXH.

Theo ông Trần Ngọc Anh, trong tổng số 8 nghìn căn NƠXH do đơn vị này hoàn thành đưa vào hoạt động chủ yếu là nhà ở công nhân được đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đầy đủ với giá bán từ 250 – 600 triệu/căn, giá thuê từ 1,2 – 2,4 triệu/tháng/căn hộ thì lợi nhuận tối đa xây dựng loại hình nhà ở này chỉ 10% là quá thấp, mà vẫn phải đủ các tiện ích xã hội, công trình hầm, công cộng, bãi đỗ xe... Do vậy, đại diện Viglacera kiến nghị sớm có hướng dẫn cụ thể việc triển khai đầu tư xây dựng NƠXH và tiến hành điều chỉnh, cân đối lại suất vốn đầu tư xây dựng NƠXH (đang thấp hơn 25% so với suất vốn đầu tư nhà ở thương mại) bằng với suất vốn đầu tư nhà ở thương mại.

Cũng liên quan đến vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, Bộ Xây dựng cần xem xét sửa đổi Quyết định số 510/QĐ-BXD ngày 19/05/2023 về công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2022, đối với suất vốn đầu tư xây dựng NƠXH theo hướng bảo đảm tương đương với suất vốn đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.

“Bởi suất vốn đầu tư xây dựng NƠXH được công bố chỉ bằng 76% suất vốn đầu tư xây dựng nhà ở thương mại cùng loại là chưa hợp lý, chưa đảm bảo thực hiện mục tiêu nâng cao chất lượng công trình NƠXH để người dân yên tâm, tin tưởng vào chính sách NƠXH của Nhà nước”, Chủ tịch HoREA phân tích.

Để khắc phục bất cập nêu trên và đáp ứng nhu cầu đầu tư đa dạng loại nhà này khi Chính phủ đang triển khai rộng rãi Đề án 1 triệu căn hộ NƠXH, chúng tôi nghĩ rằng vẫn cần phải tiếp tục công bố suất vốn đầu tư NƠXH để các cơ quan, tổ chức, cá nhân tham khảo khi dự trù kinh phí đầu tư cũng như quản lý giá bán nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, suất vốn đầu tư NƠXH cần được mở rộng hơn theo mức thấp nhất là suất vốn đầu tư NƠXH hiện hành và mức cao là suất vốn đầu tư nhà ở thương mại để các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan chủ động trong việc lựa chọn giải pháp thiết kế, kiểu dáng kiến trúc, sử dụng vật liệu, trang thiết bị hoàn thiện đảm bảo chất lượng công trình.

Tìm hiểu pháp luật về nhà ở có liên quan, chúng tôi thấy suất vốn đầu tư xây dựng NƠXH dạng chung cư, dạng ký túc xá được tính toán theo yêu cầu và quy định khác về giải pháp kiến trúc, kết cấu, điện, phòng cháy chữa cháy... và quy định trong tiêu chuẩn TCVN 4451:2012 “Nhà ở - Nguyên tắc cơ bản để thiết kế", Quy chuẩn QCVN 04:2021/BXD về nhà chung cư, Quy chuẩn QCVN 06:2021/BXD về an toàn cháy cho nhà và công trình…

Ngoài ra, suất vốn đầu tư xây dựng công trình NƠXH dạng chung cư theo kiểu khép kín cũng cần bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dụng diện tích mỗi căn hộ tối thiểu là 25m2, tối đa 70m2. Về việc điều chỉnh như thế nào cho phù hợp thì Viện Kinh tế xây dựng cũng đã tính toán và đề xuất điều chỉnh suất vốn đầu tư NƠXH dạng chung cư theo từng nhóm, có thể điểm qua như sau:

Nhà NƠXH chung cư ≤ 5 tầng không có tầng hầm suất vốn đầu tư từ 5,611 – 7,366 triệu đồng/m2 sàn, có 01 tầng hầm thì là 6,560 – 8,611 triệu đồng/m2 sàn; Nhà NƠXH có 15< số tầng ≤ 20, không có tầng hầm thì từ 8,717 – 11,446 triệu đồng/m2 sàn, có 01 tầng hầm thì là 8,884 – 11,612 triệu đồng/m2 sàn.

Theo đại diện của Viện Kinh tế xây dựng, suất vốn đầu tư xây dựng trên thì phần chi phí thiết bị đã bao gồm các chi phí mua sắm, lắp đặt thang máy, trạm biến áp và các thiết bị phục vụ vận hành, máy bơm cấp nước, phòng cháy chữa cháy và chưa gồm chi phí mua sắm, lắp đặt thiết bị điều hòa không khí trong các căn hộ.

Tỷ trọng của các phần chi phí trong suất vốn đầu tư trên được phân bổ với tỷ lệ 10-20% (phần ngầm công trình); 30 - 40% (phần kết cấu thân công trình) và 40 - 60% (phần kiến trúc, hoàn thiện, hệ thống kỹ thuật trong công trình).

Có thể thấy rằng, câu chuyện về suất vốn đầu tư xây dựng công trình NƠXH là một phần ảnh hưởng không nhỏ đến “sức hút” đối với các nhà đầu tư khi lợi nhuận cũng là yếu tố các doanh nghiệp đang muốn được cho phép “nới thêm”. Việc tính toán, công bố suất vốn đầu tư NƠXH cần được nghiên cứu, tính toán kỹ lưỡng để đảm bảo hài hòa lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia phát triển loại hình nhà ở đặc biệt này. Chúng tôi tin rằng khi có sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ, các ban, ngành thì mục tiêu đạt 1 triệu căn hộ vào năm 2030 sẽ thành hiện thực.