Quyền sử dụng đất khi bán nhà ở hình thành trong tương lai

Sau khi nghiên cứu, Bộ Xây dựng có ý kiến như sau:

Tại khoản 1 Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) năm 2014 quy định BĐS hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh phải có điều kiện: “Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó”. Theo quy định nêu trên thì một trong những điều kiện của BĐS hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh là phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Tại khoản 7, 8, 9, 16 Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 quy định: “7. Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất; 8. Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất; 9. Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định... 16. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”.

Đề nghị Công ty đối chiếu trường hợp dự án của mình với các quy định của Luật Đất đai năm 2013 làm cơ sở xác định các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất của dự án để thực hiện việc bán nhà ở hình thành trong tương lai tại dự án theo đúng quy định pháp luật.

Luật Kinh doanh BĐS 2014 không quy định về giấy tờ xác định nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 7 Điều 22 của Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 thì bên bán nhà có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật. Trong đó, việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất thực hiện theo pháp luật về đất đai.

Việc bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai tại thời điểm hiện nay thực hiện theo quy định tại chương III, các quy định tương ứng tại Chương II và các quy định khác có liên quan của Luật Kinh doanh BĐS năm 2014.