Sắp tung ra nhiều sản phẩm BĐS trong quý 3, Đầu tư Nam Long đang làm ăn ra sao?

Hà Phương

Năm 2020 kết quả kinh doanh tại Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (NLG) khá ảm đạm.

Tại ĐHCĐ Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (NLG) diễn ra ngày 24/4, ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT NLG cho biết, Nam Long đang trong bước chuyển đổi dần từ nhà phát triển nhà ở “vừa túi tiền” hàng đầu thành nhà phát triển khu đô thị tích hợp.

Năm 2020, NLG đạt kế hoạch đề ra, 2.217 tỷ đồng doanh thu thuần và 835 tỷ đồng lợi nhuận cổ đông công ty mẹ, lần lượt vượt 46% và 2% kế hoạch năm. Tuy nhiên, so với năm 2019 doanh thu thuần và lãi ròng tại NLG đồng loạt giảm 13%, xuống còn 2.217 tỷ đồng và 835 tỷ đồng.

Năm 2021, NLG đặt kế hoạch doanh số sản phẩm 13.519 tỷ đồng, doanh thu thuần 4.963 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ 1.152 tỷ đồng. Cổ tức dự kiến 15% bằng tiền.

Bên cạnh kết quả kinh doanh khá ảm đạm trong năm Covid-19, tình hình tài chính tại NLG cũng đang biến động.

Chỉ sau 3 tháng, hàng tồn kho tại Nam Long tăng thêm 7.452 tỷ đồng

Theo bảng cân đối kế toán hợp nhất của doanh nghiệp, tại ngày 31/12/2020, giá trị hàng tồn kho của NLG đạt 6.069 tỷ đồng, đã tăng 41% so với thời điểm kết thúc năm 2019. Giá trị tồn kho chủ yếu đến từ bất động sản (BĐS) dở dang ( khoảng 99%) và một phần nhỏ đến từ dịch vụ tổng thầu và nguyên liệu, vật liệu tồn kho.

Chỉ sau 3 tháng đầu năm 2021, hàng tồn kho tại NLG đã tăng vọt 123% so với thời điểm 31/12/2020, từ 6.069 tỷ đồng lên hơn 13.521 tỷ đồng, chiếm tới 68% tổng tài sản của cả doanh nghiệp.

Một số dự án đang xây dựng dở dang của công ty có giá trị tồn kho lớn như: 7.174 tỷ đồng tại dự án Đồng Nai Waterfront; 2.381 tỷ đồng tại dự án Hoàng Nam (Akari); 1.108 tỷ đồng tại dự án Paragon Đại Phước;…

Còn khoản mục BĐS đầu tư của Nam Long tính tại thời điểm 31/3/2021 đạt 258,8 tỷ đồng.

Sau 3 tháng, hàng tồn kho tại Nam Long tăng thêm 7.452 tỷ đồng (nguồn: BCTC hợp nhất quý 1/2021)

Công bằng mà nói, hàng tồn kho không phải là xấu, bởi đây là khoản mục mà hầu như công ty nào cũng phải có trong quá trình sản xuất kinh doanh. Đối với ngành bất động sản, việc sở hữu quỹ đất lớn đôi khi lại là lợi thế, thậm chí còn được sử dụng để đặt lên bàn cân khi so sánh với những doanh nghiệp cùng ngành.

Tuy nhiên, với những vướng mắt trong quá trình triển khai thực hiện, nhất là về vấn đề pháp lý, hàng tồn kho nằm trong nhóm dự án vướng mắc về pháp lý, bị dừng triển khai, không ra được sản phẩm làm tăng gánh nặng chi phí, lãi vay ngày càng lớn cho doanh nghiệp. Do đó, các doanh nghiệp bị chôn vốn và thanh khoản ngày càng cạn kiệt.

Mới đây, thông tin từ Nam Long, doanh số bán hàng của Tập đoàn tính đến thời điểm hiện tại đã đạt 4.100 tỷ đồng, tăng thêm hơn 1.000 tỷ đồng so với con số đạt được vào đầu tháng 5/2021.

Trong quý 3, Nam Long cho biết sẽ giới thiệu ra thị trường hơn 350 căn hộ EHome Southgate khu Tây, 275 nhà phố, biệt thự tại Izumi City khu Đông, khoảng 160 căn hộ mid-end Mizuki Park khu Nam và hơn 200 sản phẩm nhà phố, biệt thự, đất nền tại Cần Thơ.

Tỷ suất sinh lợi tại NLG giảm mạnh nhất trong 3 năm, nợ vay leo thang

Tỷ suất sinh lợi là tỷ số cực kỳ quan trọng trong đầu tư. Tỷ suất sinh lợi càng lớn thì tiền chúng ta nhận được sau đầu tư sẽ càng cao. Để có thể đánh giá về khả năng sinh lợi của các doanh nghiệp , nhà đầu tư cần quan tâm đến các chỉ số như ROE (tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu bình quân) và ROA (tỷ suất sinh lợi trên tổng tài sản bình quân).

Tại NLG, ROA và ROE đều ở mức cao so với các doanh nghiệp địa ốc. Tuy nhiên, năm 2020 tỷ suất sinh lợi tại NLG giảm mạnh nhất trong 3 năm qua.

Cụ thể, chỉ số ROA giảm từ mức 7,58% (năm 2017) xuống còn 6,8% (năm 2020). Tương tự, chỉ số ROE cũng giảm từ mức 15,58% (năm 2017) xuống còn 12,92%.

Bên cạnh tỷ suất sinh lợi giảm mạnh, nợ phải trả tại NLG tăng cao khiến tỷ số nợ/trên tài sản và tỷ số nợ/vốn chủ sở hữu tăng cao.

Cụ thể, giai đoạn 2016 – 2020, tổng tài sản tại NLG tăng từ 6.029 tỷ đồng lên 13.643 tỷ đồng, tương đương tăng 120%. Tính đến 31/3/2021 tiếp tục tăng lên 19.762 tỷ đồng, tương đương tăng 45% so với năm 2020. Kèm theo đó là nợ phải trả tại NLG tăng mạnh từ 3.062 tỷ đồng (2016) lên 9.962 tỷ đồng (31/3/2021), tương đương tăng 225% trong vòng hơn 5 năm. Do đó, tính đến 31/3/2021, nợ phải trả chiếm tới 50,74% tổng tài sản.

Đáng chú ý, vay và nợ ngắn hạn, dài hạn của ngân hàng và tổ chức khác giai đoạn 2016 - 2020 tăng mạnh 249%, từ 703 tỷ đồng lên 2.457 tỷ đồng. Tính đến 31/3/2021 con số vay nợ tài chính tại NLG tăng 8% so với năm 2020, lên mức 2.651 tỷ đồng.

Vay nợ tại NLG tính đến 31/3/2021 (Nguồn: BCTC hợp nhất quý 1/2021.

Có thể thấy, tỷ số nợ/tổng tài sản trên 50% đồng nghĩa với việc NLG hiện nay vẫn phải dựa vào nguồn vốn vay để duy trì hoạt động.

Ngoài ra, tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu tại NLG giai đoạn 2016 -2020 tăng từ 23,35% lên 36,56%; đến 31/3/2021 đạt 27,05%.

Về nguyên tắc, hệ số nợ trên vốn chủ sở hữu càng lớn thì khả năng gặp khó khăn trong việc trả nợ hoặc phá sản của doanh nghiệp càng lớn.

Mặc dù việc sử dụng nợ cũng có ưu điểm, đó là chi phí lãi vay sẽ được trừ vào thuế thu nhập doanh nghiệp nhưng về lâu dài, doanh nghiệp vay nợ sẽ bị rủi ro về lãi suất, tỷ giá (nếu vay ngoại tệ) và lạm phát.

Về rủi ro kinh doanh, doanh nghiệp sẽ chịu sự biến động của nguyên liệu đầu vào cùng giá bán đầu ra. Do đó, doanh nghiệp phải cân nhắc giữa rủi ro về tài chính và ưu điểm của vay nợ để đảm bảo tỷ lệ hợp lý nhất.