Sốt đất khắp nơi: Có thực sự đáng lo ngại?

Sốt đất khắp nơi, nhiều người bỏ sản xuất, kinh doanh đi buôn đất

Thời gian gầy đây, thị trường bất động sản ghi nhận cơn sốt đất trên diện rộng, từ đất nền, đất ở tới biệt thự nghỉ dưỡng đến, đất gần khu công nghiệp, sân bay... đều đua nhau tăng vọt.

Hiện tượng sốt đất nổ ra khắp nơi, cơn sốt không chỉ diễn ra ở các khu vực có quy hoạch rõ ràng, có giấy phép xây dựng, mà còn xảy ra ở những khu vực không có quy hoạch dự án, đất thổ cư dọc đường làng, ngõ xóm, thậm chí đất ruộng, đất rừng…

Cùng với đó, giá đất cũng tăng “chóng mặt”, trung bình tăng 10% sau 1 tháng, cá biệt một số nơi tăng 2-3 lần chỉ trong 1-2 tháng. Cơn sốt đất khiến cả xã hội quay cuồng, nhiều người chưa từng tham gia đầu tư bất động sản cũng chạy theo hiệu ứng đám đông, lao vào cơn sốt đất.

Điển hình nhất là câu chuyện sốt đất tại huyện Hớn Quản, tỉnh Bình Phước khi mới chỉ xuất hiện thông tin sẽ xây dựng sân bay Téc-ních, “cò đất” và các nhà đầu tư đã nườm nượp kéo tới xem đất khiến giá đất tại đây biến động mạnh. đất nông nghiệp đang từ vài chục triệu đồng/m ngang, chỉ qua một vài ngày đẩy lên 350 triệu đồng/m ngang.

Kịch bản tương tự cũng xảy ra tại xã Thiện Nghiệp, TP. Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận khi có thông tin sắp xây sân bay Phan Thiết, giá đất cũng tăng mạnh, bất chấp lời cảnh báo của chính quyền địa phương.

Tại các TP lớn như Hà Nội, TP HCM, giá đất đai cũng liên tục nhảy múa theo thông tin quy hoạch các dự án lớn, thông tin lên quận của một số huyện vùng ven.

Cụ thể, tại TP. Hồ Chí Minh, giá đất ở Cần Giờ, Hóc Môn, Nhà Bè, Bình Chánh, Củ chi... giá đất tăng mạnh khi có thông tin thành phố chuẩn bị xây dựng Đề án chuyển đổi một số huyện thành quận hoặc thành phố giai đoạn 2021–2030. Đất ở khu vực này cách đây 2 năm chỉ khoảng 28 triệu đồng/m2, thì nay tăng lên 40 triệu đồng/m2, nhiều nơi có vị trí đẹp còn tăng từ 90 triệu lên 130 triệu đồng/m2.

Tại các huyện vùng ven Hà Nội, giá đất thổ cư, đất nông nghiệp đều tăng. Riêng các huyện Gia Lâm, Đan Phượng, Hoài Đức, Bắc Từ Liêm, Đông Anh, Thanh Trì... ghi nhận hiện tượng tăng đột biến. Chẳng hạn như Xuân Canh, Đông Anh, giá đất từ 15 - 17 triệu đồng/m2, nay được chào bán gấp đôi. Nguyên nhân được xác định là do Hà Nội sắp công bố Quy hoạch hai bờ sông Hồng và thông tin sắp lên quận.

Tại Thanh Hóa, giá đất tại huyện Như Thanh nhảy vọt khi hay tin Tập đoàn Sun Group sẽ khởi công dự án nghỉ dưỡng, vui chơi, giải trí lên tới 10.000 tỷ đồng tại Vườn Quốc gia Bến En.

Cơn sốt đất diễn ra khắp nơi từ Nam ra Bắc, nhiều nơi, người dân bỏ kinh doanh, bỏ sản xuất để lao vào kinh doanh, đầu tư đất. Tiền gửi ngân hàng, tiền đầu tư từ các kênh khác như chứng khoán, vàng cũng được rút ra để đầu tư đất… Thậm chí nhiều người còn vay vốn từ các tổ chức tín dụng để mua đất.

Thực trạng này dẫn đến một lượng nguồn vốn được đổ vào thị trường bất động sản. Theo thống kê, tín dụng ngân hàng cho bất động sản tăng mạnh, luỹ kế cả năm 2020 tăng 21% so với năm 2019. 

Về tình trạng này, theo các chuyên gia, xuất hiện một số loại tín dụng trên thị trường bất động sản không hẳn là điều xấu, nhưng rõ ràng mọi người đều kỳ vọng hoạt động cho vay tính dụng được kiểm soát.

Hệ quả dễ nhận thấy của việc vay tín dụng thiếu kiểm soát là việc xuất hiện các hoạt động đầu tư không được nghiên cứu và tham khảo đầy đủ, đầu tư lướt sóng,... thị trường do đó trở nên rất sôi động, nhưng đồng nghĩa với việc người vay có thể mất khả năng trả nợ. Vì vậy, các chuyên gia cho rằng, tiếp cận tín dụng tốt có thể thúc đẩy nền kinh tế, tuy nhiên, việc này cần được kiểm soát chặt chẽ.

Nguyên nhân do đâu?

Về nguyên nhân giá đất tăng, theo các chuyên gia, câu chuyện sốt đất trên diện rộng và giá đất tăng đồng loạt tại nhiều địa phương trên cả nước xuất phát từ nhiều nguyên nhân.

Theo ông Nguyễn Thọ Tuyển - Chủ tịch HBS Group, nguyên nhân thứ nhất là “tiền rẻ”. Theo ông Tuyển, hiện lãi suất ngân hàng đang rất thấp, khoảng 3,5 - 5% tuỳ kỳ hạn, nên nếu có tiền, ít ai nghĩ tới việc gửi tiết kiệm ở thời điểm này. Trong khi việc đầu tư vào các ngành khác thì rất rủi ro do tác động của Covid. Vì vậy, dòng tiền sẽ đi vào ngành tài chính nói chung và chốt lời ở Bất Động Sản.

Thứ hai - F0 tham gia thị trường. Đây được coi là nhân tố đột biến sau khi họ càn quét thị trường chứng khoán thành công. Họ biến vận may của mình từ chứng khoán thành bất động sản để "găm tiền" cho yên tâm, số còn lại họ quay vào chứng khoán làm mẻ tất tay. Đối tượng này ít kiến thức về pháp lý, nhưng lại rất liều lĩnh. Họ là những nhà đầu tư thiên thần với sự tự tin "chơi đâu thắng đó".

Thứ ba - Thông tin quy hoạch được tung ra ồ ạt. Từ hệ thống cao tốc Miền Tây, đến quy hoạch sân bay, thành phố vệ tinh, đường ven biển, rồi thành phố cấp 1 lên thành phố trực thuộc trung ương, thành phố trực thuộc trung ương lên đô thị đặc biệt, quy hoạch hai bên sông Hồng, 12 cây cầu nối 2 bờ sông Hồng....

Cả nước như một đại dự án được tung ra với quy hoạch đồng bộ. Những thông tin tích cực này gặp được sự hồ hởi của dòng tiền rẻ. Hai bên chắp cánh cho nhau bay vút lên trời xanh với sự gia tăng về thanh khoản và giá.

Thứ tư - Tăng khung giá đất nhà nước. Vừa rồi, khung giá đất một số địa phương được tăng lên từ 15-30%, có những nơi 50% - 100% làm cho các nhà đầu tư cho rằng giá đất bây giờ không thể rẻ hơn được nữa. Vậy thì không mua bây giờ thì bao giờ?

Tuy nhiên, theo ông Tuyển, đây là thời kỳ hỗn loạn của Bất động sản. Những sản phẩm tốt chưa chắc đã giao dịch tốt, những sản phẩm rủi ro có khi lại là hàng hot. Vì vậy, nếu làm môi giới mà không có tiền cũng là chuyện bình thường, là nhà đầu tư mà không mua được hàng cũng rất bình thường, và có bị găm tiền vào những sản phẩm rủi ro cũng là chuyện bình thường.

Có đáng lo ngại?

Nhìn tổng thể cơn sốt đất từ đầu năm đến nay, nhiều chuyên gia cho rằng có nhiều điểm giống cơn sốt những năm 2010, đồng thời lo ngại sẽ vỡ bong bóng tương tự kịch bản 10 năm trước khi người dân ồ ạt đầu tư vào đất, bất chấp dịch bệnh, bất chấp giá tăng lên từng ngày.

Bình luận về vấn đề người dân ồ ạt đổ tiền vào BĐS, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn tỏ ra lo ngại về bong bóng BĐS có thể nổ ra bất cứ lúc nào và nguy cơ lặp lại chu kỳ 10 năm trước. “Tính ra thị trường BĐS Việt Nam còn non trẻ, mới được khoảng 30 năm nên chúng ta phải chấp nhận "điệp khúc" tập đi, ngã, sau đó mới đứng vững được là chuyện bình thường, nhưng nếu cứ 10 năm "sập" một lần thì sao mà chống đỡ nổi", ông Quốc Anh nói.

Còn ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho rằng, ông không tin vào giả thuyết về bong bóng BĐS. “Chúng tôi tự tin rằng thị trường BĐS Việt Nam vẫn giữ được nhịp tăng ổn định. Bong bóng BĐS được tạo ra bởi các hoạt động cho vay và đầu cơ không kiểm soát. Sự tăng trưởng này không ở mức nguy hiểm hay mất kiểm soát, mà hoàn toàn nằm trong vùng an toàn”, ông Matthew Powell khẳng định.

Không chỉ lo ngại thị trường “vỡ bong bóng”, đánh giá về nguy cơ của tình trạng sốt đất diễn ra tại nhiều địa phương thời gian qua, nhiều chuyên gia cho rằng, việc người người đầu tư, nhà nhà đầu tư đất sẽ hút nguồn lực của người dân cả nước lao vào vòng xoáy sốt đất, khiến giá đất tăng cao. Đồng thời, làm giảm nguồn lực đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh ở nhiều ngành, lĩnh vực khác của quốc gia.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới BĐS Việt Nam, cho rằng, những cơn sốt đất còn khiến nhiều loại tài nguyên trên đất đai bị xâm phạm, chuyển đổi chức năng không phù hợp quy định pháp luật. Điều này làm lãng phí tài nguyên, ảnh hưởng phát triển kinh tế, thậm chí gây bất ổn cho địa phương tại những khu vực đó.

Bên cạnh đó, giá đất tăng cao còn kéo theo hàng loạt chi phí khác tăng theo, đặc biệt là chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí phát triển nhà ở... gây khó khăn cho việc thực thi các chính sách phát triển nhà ở giá rẻ. Đồng thời, cũng tạo áp lực tăng giá các loại nhà ở trong bối cảnh một số thị trường lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, Nha Trang… cũng đang gặp nhiều khó khăn trong việc tiêu thụ sản phẩm căn hộ là điều không nên.

Về lâu dài, khi kinh tế trên địa bàn gặp khó khăn, khó phát triển thì giá đất cũng bị kéo giảm, ảnh hưởng đến các nhà đầu tư đã "xuống tiền" trước đó. Ông cũng bày tỏ lo ngại sốt đất sẽ gây bất ổn thị trường BĐS cả nước, nhất là những địa bàn đang là điểm nóng mua bán đất.

Nói về hệ lụy của những cơn sốt đất, theo chuyên gia kinh tế - TS Đinh Thế Hiển, hệ lụy từ những cơn sốt đất ở các vùng nông thôn là khiến giá đất tăng ảo tại khu vực đó, người dân địa phương không thể yên tâm canh tác, sản xuất. Những người có nhu cầu đầu tư vào trang trại, nông nghiệp cũng gặp khó vì không thể mua đất khi giá đang sốt ảo... và hoạt động sản xuất nông nghiệp cũng bất ổn theo.

Bài học từ cơn sốt đất những năm 2018 - 2019 tại Phú Quốc, Kiên Giang; Vân Đồn, Quảng Ninh và trước đó là Bắc Vân Phong, Khánh Hòa, những cơn sốt cục bộ như sân bay Long Thành, Đồng Nai… hay xa hơn là cơn sốt đất 10 năm trước từng xảy ra nhiều hệ lụy.

Kết quả là hàng trăm ngàn tỷ đồng đầu tư vào đất đai, đến nay nhiều mảnh đất vẫn nằm phơi mưa phơi nắng, chưa thể bán được, dự án theo quy hoạch như tin đồn cũng không được triển khai…