>>> Vì sao bất động sản sở hữu có thời hạn 'mất lòng' nhà đầu tư?

Shophouse chiết khấu 15%, cam kết mua lại giá tăng 6%

Thị trường bất động sản dường như đang bước vào một mùa “đại hạ giá” khi hàng loạt dự án, đặc biệt là những dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng tung chính sách bán hàng với nhiều ưu đãi “gây sốc” nhằm kích cầu thị trường. Trong đó, chiếu khấu cao, tặng quà giá trị, cam kết mua lại cao hơn giá gốc… là những “chiêu” được các chủ đầu tư dự án sử dụng phổ biến.

Điển hình dự án Thanh Long Bay tại mũi Kê Gà, Tân Thành, huyện Hàm Thuận Nam, tỉnh Bình Thuận do CTCP Trung Sơn Bắc (công ty con thuộc Nam Group) làm chủ đầu tư đưa ra mức chiết khấu cao ngất ngưởng, lên đến 15% giá trị hợp đồng.

Cụ thể, chủ đầu tư đang áp dụng chương trình ưu đãi dành riêng cho phân khu The Song thuộc dự án Thanh Long Bay gồm biệt thự vườn và shophouse mặt biển. Khách hàng chỉ cần hanh toán 25% giá trị, tương đương khoảng 1,9 tỷ cho đến khi nhận nhà là có thể sở hữu shophouse với giá từ 7,6 tỷ đồng/căn và chỉ cần thanh toán mỗi tháng 1,5% trải đều trong 30 tháng.

Bên cạnh đó, khách hàng sẽ được hỗ trợ lãi suất và ân hạn nợ gốc 0% đến khi nhận nhà. Nếu không sử dụng gói vay ngân hàng, người mua sẽ được hưởng chiết khấu 7%/căn. Nếu khách hàng mua sỉ sẽ được chiết khấu 3%/căn, nếu thanh toán sớm sẽ được hưởng chiết khấu từ 8 - 12%/căn. Đặc biệt, chủ đầu tư còn cam kết mua lại với lợi nhuận 6%/năm.

Ngoài ra, theo một số thông tin rao bán, người mua nhà sẽ được tặng 500 triệu đồng với tất cả hình thức thanh toán, tặng bình nước nóng trị giá 100 triệu, ngân hàng sẽ hỗ trợ người mua vay 75% và miễn lãi đến khi bàn giao nhà…

Theo giới thiệu, dự án Thanh Long Bay được quy hoạch đồng bộ với 12 phân khu chính gồm: Tổ hợp nhà phố thương mại, nhà vườn nghỉ dưỡng, khu căn hộ biển, khu Mini hotel, Boutique hotel, resort 5 sao cùng hàng loạt tiện ích như cảng du thuyền quốc tế, trung tâm thể thao biển quốc tế, khu quảng trường biển, trung tâm chăm sóc sức khỏe,...

Dự án có quy mô 90 ha với tổng vốn đầu tư dự kiến 2.600 tỷ đồng với các loại hình sản phẩm: Nhà phố, biệt thự, căn hộ biển Trong đó, gồm 6.000 căn hộ biển, 1.000 căn nhà phố thương mại, 150 căn villa và 500 phòng khách sạn tiêu chuẩn 5 sao…

Thanh Long Bay được khởi công hồi tháng 9/2020, gồm hai hợp phần: Hợp phần 1 với diện tích 47,38 ha là đất ở kết hợp thương mại; Hợp phần 2 với diện tích 42,9 ha; có vị trí tiếp giáp với biển là đất du lịch, hình thành một khu dịch vụ du lịch, khu resort nghỉ dưỡng cao cấp.

Theo thông tin trên Vnexpress.net, đại diện chủ đầu tư Nam Group cho biết, trong quá trình phát triển dự án, doanh nghiệp sẽ nghiên cứu để tạo nên nhiều cảnh quan, dịch vụ mới phù hợp với xu hướng và sở thích của du khách…. tạo nên một tổ hợp đa dạng hoàn chỉnh, bổ trợ lẫn nhau tạo nên một mô hình kinh doanh khép kín và mang lại những trải nghiệm cho du khách.

Theo ghi nhận, dự án Thanh Long Bay bắt đầu được rao bán từ năm 2019, đến nay đã hơn 3 năm nhưng dường như chủ đầu tư càng ngày càng có xu hướng “mạnh tay” hơn khi đưa ra các chương trình huyến mãi nhằm hút khách. Điều đó cho thấy việc bán hàng không thuận lợi, thanh khoản dự án không khả quan khi các chính sách kích cầu “hạng nặng” được tung ra nhưng dự án vẫn không gây nhiều chú ý.

Ngoài ra, trong quá trình triển khai, Thanh Long Bay cũng vướng nhiều “lùm xùm” như xây dựng không phép, huy động vốn trái phép, bị xử phạt do thi công trái phép,…

Bán hàng khó khăn, khuyến mãi càng lớn – nguy cơ rủi ro càng cao?

Có thể nói, chính sách bán hàng tại Thanh Long Bay khá hấp dẫn, thậm chí “gây sốc” đối với các nhà đầu tư khi mức chiết khấu lên đến 15%, thậm chí có thể cao hơn nếu mua sỉ, không vay ngân hàng và thanh toán sớm.

Theo dõi diễn biến thị trường thời gian qua có thể thấy, chiết khấu khoảng 10% được cho là là mức cao đối với các sản phẩm bất động sản được bán ra thị trường. Tuy nhiên thời gian gần đây, các chủ đầu tư đang có xu hướng tăng mạnh chiết khấu khi ngày càng xuất hiện nhiều dự án nâng mức chiết khấu lên 12%, 15%, 18%, thậm chí cao hơn…

Trên thực tế, mỗi khi thị trường có những tín hiệu thiếu tích cực, sẽ xuất hiện những “làn sóng” chạy đua nâng mức chiết khấu, tăng cường khuyến mãi… để thu hút sự quan tâm của khách hàng. Vì thế, ngày càng nhiều dự án được giới thiệu có mức chiết khấu cao ngất ngưởng đối với khách hàng, nhà đầu tư.

Đến ki thị trường khó khăn, các chủ đầu tư phải vận động nhiều hơn để nghĩ ra các cách bán hàng, và hạ giá bán là một trong những “chiêu” được nhiều chủ đầu tư áp dụng với mục đích nỗ lực thu hút tối đa sự quan tâm của khách hàng đối với sản phẩm của mình.

Đặc biệt đối với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng đang đứng trước nhiều thách thức lớn dưới sự tác động của dịch covid – 19, thị trường giảm sút, thanh khoản khó khăn. “Bế tắc” trong việc tìm đầu ra cho các sản phẩm, nhiều chủ đầu tư đã tung ra chính sách bán hàng với nhiều ưu đãi “gây sốc”. Thậm chí không ngại nâng mức chiết khấu lên cao ngất ngưởng để sớm “chốt khách”. Đây được cho là cuộc đua hút khách hàng của giới kinh doanh địa ốc.

Tuy nhiên, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, khi đưa ra chương trình khuyến mãi, các chủ đầu tư đã tính toán rất kỹ phương án tài chính, nhất là khi chiết khấu cao, tặng quà giá trị lớn. Kinh phí cho các chương trình khuyến mãi là khá lớn, thường được tính vào giá nhà, thay vì chủ đầu tư phải đi vay ngân hàng thì họ sẽ vay của khách hàng và tính lãi suất cho số tiền trả trước 1 lần và biến thành mức chiết khấu cao cho khách hàng...

Mặt khác, theo một số chuyên gia, mức chiết khấu càng cao thì dự án có nguy cơ bị kéo dài tiến độ càng lớn. Theo phân tích, các chủ đầu tư gặp khó khăn về tài chính, khó khăn khi tiếp cận nguồn vốn ngân hàng mới chọn giải pháp huy động vốn từ khách hàng. Chưa kể, nhiều chủ đầu tư thậm chí còn huy động vốn khi chưa đủ điều kiện, “bán lúa non”, vì vậy cần hết sức tỉnh táo trước khi quyết định “xuống tiền”.

Trong trường hợp nếu họ không vay được từ khách hàng, hoặc không vay đủ như kế hoạch dự tính thì chắc chắn dự án sẽ gặp khó khăn, trục trặc về tiến độ.

Theo các chuyên gia, việc các doanh nghiệp địa ốc liên tục khuyến mãi, giảm giá, tung các chính sách kích cầu thị trường được xem là những chính sách bán hàng phù hợp trong bối cảnh thị trường hiện nay.

Mục đích cuối cùng của các doanh nghiệp đều là làm sao để bán được hàng, làm sao để giải quyết được hàng tồn . Trong đó chiết khấu cao, quà tặng hấp dẫn là những “chiêu trò” đánh trực tiếp vào tâm lý khách hàng, giúp khách hàng hứng thú hơn trong việc mua nhà và các chủ đầu tư đẩy nhanh công tác bán hàng.

Dù vậy, bản chất của các chương trình khuyến mãi này là tốt cho thị trường, làm cho thị trường sôi động hơn, hút nhiều khách hàng hơn và giúp doanh nghiệp tiêu thụ sản phẩm nhanh hơn…

Cần lưu ý gì khi đầu tư shophouse tại các dự án bất động sản nghỉ dưỡng?

Khảng 4 - 5 năm trước, đầu tư nhà phố thương mại (shophouse) là mô hình kinh doanh bất động sản được nhiều người lựa chọn và có sức hút trên thị trường vì có nhiều điểm ưu việt hơn so với các loại hình bất động sản khác.

Tuy nhiên, sau một thời gian đi vào hoạt động, shophouse bộc lộ nhiều hạn chế khiến không ít nhà đầu tư đã phải nếm “trái đắng” khi tỷ suất sinh lời thấp, khó kiếm khách thuê, thậm chí không thể cho thuê. Đặc biệt, từ năm 2020 đến nay, do ảnh hưởng của dịch covid-19, nhiều nhà đầu tư rót tiền vào phân khúc này phải chịu cảnh “bỏ thì thương mà vương thì tội” khi dịch bệnh kéo dài, thị trường cho thuê càng thêm khó khăn.

Chính những lý do này đã khiến shophouse giảm sức hút, thanh khoản khó khăn. Vì vậy, một số chủ đầu tư đã có động thái giảm mạnh giá bán dưới hình thức chiết khấu khi mặt bằng giá bán shophose ở mức rất cao, lên đến hàng chục tỷ đồng/căn.

Giá bán cao và những yếu tố đặc thù khác khiến phân khúc này được đánh giá là rất “kén” người mua... bởi shophouse không phải là “căn nhà thứ 2” mà là sản phẩm đầu tư để sinh lời với số tiền đầu tư khá lớn và kỳ vọng sẽ đem lại lợi nhuận cao.

Ngoài ra, loại hình này cũng rất khó để “lướt sóng” do giá bán cao và thị trường không thuận lợi. Xét bối cảnh thị trường hiện tại, nhà phố thương mại ở nhiều dự án đô thị Du lịch dường như không có cơ hội tăng giá. Đặc biệt, nhiều nhà đầu tư sở hữu shophouse thậm chí muốn “cắt lỗ”, giảm giá bán nhưng không có người mua…

Trong khi đó, một số chủ đầu tư đẩy giá bán lên cao khiến thanh khoản dự án càng thêm khó khăn. Đơn cử như shophouse của CEO Group tại dự án Sonasea Vân Đồn Harbor city, thời điểm mới ra mắt vào năm 2019 được rao bán với giá 8-10 tỷ/căn (khoảng 80 triệu/m2). Tuy nhiên, hiện nay giá bán đã được hạ xuống với mức thấp nhất là 6 tỷ đồng/căn.

Một điểm đáng lưu ý là tại nhiều dự án shophouse, đặc biệt là các shophouse nằm trong dự án bất động sản nghỉ dưỡng, đất xây dựng là loại đất dịch vụ, thương mại có thời gian thuê đất từ 50 - 70 năm, chứ không phải đất ở lâu dài, nên người mua shophouse cũng trở nên thận trọng hơn trong các quyết định mua bán vì đây là tài sản giá trị lớn.

Mặt khác, các chuyên gia cũng khuyến nghị các nhà đầu tư cần lưu ý tiến độ bàn giao đối với các shophouse đang xây dựng và chưa bàn giao, bởi sẽ có rủi ro về tiến độ bàn giao và sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến thời gian sở hữu. Nhà đầu tư cần tính toán kỹ lưỡng để không ảnh hưởng đến kế hoạch đầu tư hay cơ hội mua bán…

Theo chia sẻ của một nhà đầu tư từng “ăn trái đắng” shophouse, “đầu tư shophouse tại các khu nghỉ dưỡng không phải là lựa chọn khôn ngoan. Bởi việc “ném” cả chục tỷ đồng vào loại hình này có nguy cơ phải “để đấy” vài năm do dự án nghỉ dưỡng mất rất nhiều thời gian để hoàn thiện, để đón khách và thu hút khách… Chưa kể đến các yếu tố như khấu hao công trình do điều kiện thời tiết vùng biển… rõ ràng là bài toán kinh tế không hiệu quả và kém hấp dẫn”.

>>> Loạt dự án ồ ạt tung chính sách kích cầu gây 'sốc': Chiết khấu cao, nguy cơ rủi ro càng cao?