Thành phố Hồ Chí Minh: Thị trường căn hộ đang trải qua nhiều thách thức ngắn hạn

Cụ thể, báo cáo cho thấy nguồn cung sơ cấp tại Thành phố Hồ Chí Minh trong cả năm 2023 chỉ đạt 10.700 căn, con số thấp nhất trong 10 năm qua. Riêng trong quý IV/2023, nguồn cung sơ cấp là 7.600 căn, không đổi theo quý nhưng giảm 5% theo năm.

Lượng giao dịch căn hộ trong 10 năm qua cũng giảm đều 7% mỗi năm. Trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm và giá bán cao của năm 2023, thị trường chỉ ghi nhận 6.200 giao dịch. Riêng quý IV ghi nhận tình hình giao dịch cải thiện với 3.000 căn, tăng 52% theo quý và 120% so với cùng kỳ năm trước.

Theo ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành, Savills Việt Nam: “Thách thức ngắn hạn của phân khúc căn hộ vẫn đến từ vấn đề khan hiếm nguồn cung mới và giá bán cao. Khi tâm lý người mua nhà được cải thiện và không có quá nhiều lựa chọn đầu tư thay thế, thị trường nhà ở sẽ phục hồi”.

Cũng theo báo cáo thị trường của Savills, giá bán sơ cấp trong quý IV vừa qua quay về mức ở năm 2020 với 69 triệu đồng/m2 thông thủy, giảm 36% theo quý và 45% theo năm sau khi nhiều dự án đắt tiền phải tạm đóng bớt giỏ hàng. Cùng với đó, các sản phẩm dưới 2 tỷ đồng hoàn toàn biến mất khỏi thị trường trong năm qua. Nguồn cung giá từ 2-5 tỷ đồng dẫn dắt thị trường với gần 90%.

Theo khảo sát của Savills trong năm 2023 tại 30 dự án hạng A và B, lợi suất cho thuê ổn định theo năm ở mức 4,8% nhưng tốc độ tăng trưởng giá trị tài sản giảm 1,9 điểm phần trăm theo năm xuống còn 2,9%/năm. Do đó, tổng lợi nhuận từ việc đầu tư căn hộ trong năm 2023 đã giảm 1,7 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái xuống còn khoảng 7,7%/năm.

Bà Giang Huỳnh, Phó Giám đốc, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu và S22M Savills Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng, lợi nhuận đầu tư từ căn hộ tại Thành phố Hồ Chí Minh có xu hướng giảm nhẹ trong giai đoạn 2019-2023. Theo dữ liệu của Savills, các khu vực như quận 2 cũ, quận 3 và quận 10 có lợi nhuận đầu tư cao nhất trong thời gian qua.

Trong thập kỷ qua, nguồn cung căn hộ mới tại 22 quận huyện của Thành phố Hồ Chí Minh đã chứng kiến mức giảm 253.000 căn. Đáng chú ý, nguồn cung tại khu vực quận 9 cũ giảm 21% kèm theo tốc độ tăng giá 15% hàng năm. Nguồn cung tại quận 1 cũng giảm 2% nhưng lại chứng kiến mức tăng giá đáng kể hàng năm là 39%.

“Mặc dù tổng lợi nhuận đã giảm đi trong 5 năm qua nhưng vẫn cao hơn lãi suất tiền gửi. Điều này cho thấy căn hộ vẫn là kênh đầu tư sinh lời. Trong ngắn hạn, lợi suất cho thuê dự kiến sẽ tăng do số lượng căn hộ bàn giao giảm và lãi suất tiền gửi sẽ duy trì ở mức thấp”, bà Giang Huỳnh cho hay.

Trong giai đoạn 2024 đến 2026, dự kiến nguồn cung căn hộ có giá từ 2-5 tỷ đồng tại Thành phố Hồ Chí Minh giảm rõ rệt, trong khi các sản phẩm trong khoảng 5-10 tỷ đồng sẽ nổi lên chiếm lĩnh thị trường. Người mua ở Thành phố Hồ Chí Minh có thể lựa chọn khám phá các tỉnh lân cận để tìm kiếm những lựa chọn nhà ở giá cả phải chăng hơn. Vào năm 2024, Bình Dương, Đồng Nai và Long An dự kiến sẽ chiếm 96% nguồn cung căn hộ có giá dưới 5 tỷ đồng.