Thị trường bất động sản đang đi ngược quy luật?

Đánh giá về tình hình thị trường bất động sản quý II và 6 tháng đầu năm 2021, Tạp chí Nhà đầu tư dẫn lời ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Thường trực, Tổng Thư ký Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, từ đầu năm 2020 đến nay, mức độ hấp thụ trên thị trường rất thấp nên dù lượng cung mới hạn chế nhưng lượng sản phẩm chào bán trên thị trường 6 tháng đầu năm 2021 vẫn tăng cao so với cùng kỳ các năm 2019, 2020 (các sản phẩm chào bán hiện đa phần là hàng tồn từ trước)

Cũng do ảnh hưởng Covid, thu nhập người dân trên tổng thể bị suy giảm. Và theo nguyên lý kinh tế vĩ mô, nhu cầu sử dụng sản phẩm giảm đi, giá bán cũng bị áp lực giảm.

Tuy nhiên, trên thực tế thị trường lại cho thấy những dấu hiệu không phù hợp quy luật và nguyên lý, đó là: Cầu thực giảm (thể hiện ở số lượng giao dịch giảm), nhưng tổng tiền vào thị trường bất động sản lại đang tăng mạnh lên.

Bất động sản trở thành kênh đầu tư hấp dẫn trong mùa dịch. Ảnh minh họa: Dân trí

Nguyên nhân bởi một lượng tiền lớn rút từ các lĩnh vực khác (chứng khoán, ngoại hối, các ngành kinh tế suy yếu khác) đang đổ mạnh vào thị trường bất động sản tìm cơ hội đầu tư mua sắm.

Nguồn tiền thực tế vào thị trường bất động sản rất lớn nhưng nguồn hàng lại khan hiếm là nguyên nhân chính giá bất động sản bị đẩy mạnh, tạo các cơn sốt trong tháng 2, tháng 3/2021 vừa qua.

Ngoài ra, mức giá bất động sản bị đẩy lên cao một phần cũng là do khung giá đất ở rất nhiều địa phương bị điều chỉnh tăng lên 15%. Vật liệu xây dựng và các yếu tố đầu tư xây dựng đều đã tăng khoảng 50% (nhóm chi phí này chiếm tỷ trọng trên 50% giá thành đầu vào bất động sản).

Từ các yếu tố trên khiến thị trường bất động sản tăng giá mạnh và là cơ hội cho một bộ phận đầu cơ tham gia phát triển thị trường không tuân thủ quy định pháp luật. Thậm chí, có hiện tượng "xẻ thịt" chia lô đất, rừng đồi, ruộng để bán làm náo loạn trật tự ở nhiều địa phương trên cả nước.

Trước đó, trước hiện tượng dòng tiền đổ vào bất động sản ngày càng nhiều, nhiều chuyên gia đã cảnh báo nguy cơ xảy ra bong bóng bất động sản.

TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính-ngân hàng từng phân tích rõ trên báo chí, khi một nguồn tiền rất lớn đổ vào bất động sản sẽ làm tăng giá bất đông sản, đến một lúc nào đó thị trường bị chững lại thì những người vay tiền ngân hàng để đầu tư vào nhà, đất, nếu không bán được để trả nợ thì sẽ xảy ra vỡ nợ, rồi vỡ nợ dây chuyền thì bong bóng bất động sản sẽ nổ tung. Trường hợp này đã xảy ra trong giai đoạn 2007-2009 ở Mỹ, gây thiệt hại cho rất nhiều người, cho nền kinh tế và đã đưa đến cuộc khủng hoảng tài chính ở Mỹ năm 2008.

Cũng trên báo chí, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, khi có dấu hiệu đầu cơ, nguy cơ bong bóng bất động sản, NHNN cần xem xét nâng lãi suất tái cấp vốn, tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc, giảm ngay tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn, "cắt cơn sốt" bất động sản ngay để tránh hệ lụy khi kéo dài.

"Hiện nay, ngân hàng cho vay tối đa 70% giá trị hợp đồng mua bất động sản. HoREA đề xuất NHNN tham khảo cách làm của một số nước, như có thể xem xét giảm ngay tỷ lệ cho vay xuống còn 50%, thậm chí chỉ còn 35% để ngăn chặn đầu cơ, lướt sóng", ông Châu phân tích.

Bên cạnh giải pháp trên, Chủ tịch HoREA kiến nghị NHNN kiểm soát chặt tín dụng tiêu dùng, ngăn chặn việc chuyển một phần vốn vay xây nhà, sửa nhà, mua nhà để "lướt sóng" khi thị trường bất động sản sốt.

"Hiện nay, tỷ trọng vay xây nhà, sửa nhà, mua nhà để ở chiếm khoảng 13% tín dụng tiêu dùng, nhưng khi thị trường bất động sản sốt nóng, đã có một phần vốn không nhỏ được sử dụng để "lướt sóng". Do vậy, NHNN cần chỉ đạo các ngân hàng thương mại tăng cường kiểm soát, giám sát việc sử dụng vốn vay tiêu dùng đúng mục đích để góp phần phát triển thị trường BĐS ổn định, lành mạnh", ông Châu kiến nghị.