Thị trường bất động sản hết thời “lướt sóng”, nhà đầu tư phải chuyển sang tầm nhìn trung và dài hạn

Tại Hội thảo “Gỡ vướng địa ốc - Thúc đẩy tăng trưởng”, ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Việt Nam cho biết, thị trường bất động sản bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố. Trước hết là từ tình hình vĩ mô khi địa chính trị thế giới vẫn đang phức tạp với cuộc chiến Nga - Ukraine chưa biết khi nào kết thúc, kéo theo nguy cơ suy thoái kinh tế ở mức độ nhẹ; lạm phát ở nhiều quốc gia vẫn duy trì ở mức rất cao.

Kinh tế trong nước cũng không tránh khỏi ảnh hưởng, GDP quý 1/2023 tăng chỉ tăng 3,32% - thấp thứ 2 trong 10 năm gần đây, điều này sẽ tác động tới thị trường.

Thứ hai là chính sách pháp lý, từ các vướng mắc tháo gỡ dự án 4-5 năm nay chưa xong đến việc cấp phép dự án mới. Theo dữ liệu của DKRA, riêng TP. HCM có khoảng 116 dự án chưa được tháo gỡ. Cùng đó là việc chưa nhất quán giữa các quy định, động thái tăng cường thanh tra, kiểm tra... ảnh hưởng tới tâm lý của thị trường.

Tiếp theo, về thị trường vốn, các nguồn huy động vốn chính của bất động sản là tín dụng, trái phiếu và khách hàng hiện nay đều đang tắc và khó. “Vướng pháp lý khiến doanh nghiệp khó vay ngân hàng. Lãi suất cho vay cao lại tác động đến sức cầu thị trường”, ông Thắng nêu hai mặt khiến thị trường gặp khó.

Đáng chú ý, khó khăn của thị trường xuất phát từ nguồn cung, sức cầu, mặt bằng giá và tâm lý. Hiện nguồn cung rất khan hiếm trên thị trường, chỉ bằng khoảng 10% so với giai đoạn trước, có những phân khúc lượng cung giảm tới 79%, nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng gần như đóng băng nhiều năm nay.

Thực tế, 60% là phân khúc bất động sản hiện nay là cao cấp. Gần 3 năm nay, TP. HCM không có dự án thương mại hạng C với mức giá 35 triệu, có thể nói là “tuyệt chủng”. Nhà ở xã hội năm 2022 chỉ có 9 dự án với hơn 5.500 căn. Như vậy, lệch pha cung cầu là vấn đề rất lớn hiện tại.

Về phía cầu, sức mua trên thị trường cũng đã sụt giảm, ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp, trong quý 1/2023 chỉ bằng 2 - 13% cùng kỳ năm trước ở hầu hết các phân khúc. Riêng phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng gần như “đóng băng”, số lượng tiêu thụ chỉ tính bằng căn. 

Về giá bán, theo ông Thắng, giá thứ cấp sụt giảm ở hầu hết các phân khúc. Cụ thể, đất nền giảm giá từ 10 - 14%; căn hộ chung cư giảm giá từ 6 - 17%; giá nhà phố/biệt thự giảm từ 10 - 25%.

“Tuy nhiên, nhiều dự án giảm giá tới 40 - 45% tại cả thị trường thứ cấp và sơ cấp nằm ở 2 nhóm chính là nhà đầu tư dùng đòn bẩy quá lớn và người mua tại những dự án vướng mắc pháp lý. Thậm chí, tại một số dự án giảm tới 50% vẫn không có thanh khoản, có thể dẫn đến tình trạng không biết giá thị trường cận biên ở mức nào”, ông Thắng nói.

Việc giảm giá bán còn làm phát sinh tâm lý “chờ đáy”, người có tiền cũng chưa mua ngay để chờ đợi giảm nữa. “Bên cạnh đó là việc người mua mất niềm tin vào một số chủ đầu tư, hay nhà đầu tư có ý định mua nhưng lãi suất cao nên còn chần chừ. Tất cả lại quay lại bài toán quay vòng chờ đợi khiến cung cầu không chạm nhau”, ông Thắng nói.

Để giải quyết những vấn đề nêu trên, ông Thắng cho rằng, phải có giải pháp tháo gỡ đồng bộ, với sự tham gia của cả 3 bên là cơ quan quản lý, doanh nghiệp, người mua.

Thời gian qua, Chính phủ và cơ quan quản lý đã có động thái tích cực, song ông Thắng cho rằng, cần có hướng dẫn cụ thể, triển khai nhanh hơn. Đối với doanh nghiệp thì đầu tiên phải đẩy mạnh tối ưu chi phí vận hành, áp dụng công nghệ để cắt giảm chi phí, giảm giá bán, đàm phán với trái chủ, ưu tiên phát triển dự án chiến lược đã hoàn thiện pháp lý,...

Còn đối với người mua, ông Thắng cho rằng, sau một chu kỳ bất động sản, người mua cần trang bị đầy đủ kiến thức. “Thị trường giờ đã qua giai đoạn lướt sóng, người mua phải chuyển sang tầm nhìn trung và dài hạn. Đây cũng là yếu tố để thúc đẩy sự bền vững của thị trường. Đồng thời cân nhắc sử dụng đòn bẩy tài chính, cân đối giữa vay và trả nợ”, ông Thắng nói.