Thị trường bất động sản nhà ở sôi nổi hoạt động M&A

Sôi động thị trường M&A bất động sản

Tại Báo cáo nghiên cứu thị trường công bố mới đây, Viện Nghiên cứu kinh tế - tài chính - bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) cho biết, thị trường bất động sản nhà ở 6 tháng đầu năm 2026 sôi động hoạt động M&A, tích cực chào bán dự án hoặc quỹ đất.

Tiêu biểu như Mitsubishi Corporation rót 1.900 tỷ đồng nhận chuyển nhượng dự án Thuận An 1 từ Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt (PDR) diễn ra hồi tháng 2/2026.

Thuận An 1 là một trong hai dự án thành phần thuộc tổ hợp bất động sản cao tầng trên diện tích 4,4 ha. Dự án này có diện tích 1,8 ha ở phường Thuận Giao (TP HCM), gồm 39 tầng nổi, 3 tầng hầm với quy mô gần 2.700 căn hộ và shophouse. Thuận An 1 được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào tháng 5/2025.

Tiếp đến, Công ty TNHH Xây dựng B-ONE TECH cùng các nhà đầu tư liên quan thuộc hệ sinh thái Bcons đã chi hơn 3.000 tỷ đồng để nhận chuyển nhượng dự án Thuận An 2 từ Phát Đạt.

Giao dịch được thực hiện thông qua việc chuyển nhượng toàn bộ cổ phần tại Công ty CP Bất động sản Đầu tư và Phát triển Cao ốc Hòa Phú - chủ đầu tư dự án Thuận An 2. Trước đó, Phát Đạt sở hữu gián tiếp doanh nghiệp này thông qua công ty con là Công ty CP Cao ốc Bình Dương.

Dự án Thuận An 2 có quy mô khoảng 2,65 ha, tọa lạc trên đường Nguyễn Thị Minh Khai (Thuận Giao, TP Thuận An cũ), nay thuộc TP.HCM. Dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư từ năm 2023.

Đây là một trong những thương vụ đáng chú ý trên thị trường bất động sản thời gian gần đây khi vừa đáp ứng nhu cầu tái cơ cấu danh mục đầu tư của bên chuyển nhượng, vừa phù hợp với chiến lược mở rộng quỹ đất của bên nhận chuyển nhượng.

Về phía Bất động sản Phát Đạt cũng đã chính thức thâu tóm 35% vốn dự án Thu Thiem Eco Smart City.

Cụ thể, đầu tháng 7/2026, Phát Đạt nhận được quyết định của UBND TP.HCM về việc chấp thuận việc chuyển nhượng phần vốn góp của các thành viên trong Công ty TNHH Lotte Properties HCMC sang cho Phát Đạt. Sau khi hoàn tất các thủ tục pháp lý, cơ cấu sở hữu mới của pháp nhân dự án Lotte Properties HCMC ghi nhận Phát Đạt nắm giữ 35% vốn điều lệ, với giá trị dự kiến hơn 7.666 tỷ đồng. 

Trong trường hợp Lotte Properties HCMC tăng vốn điều lệ lên 12.000 tỷ đồng, Phát Đạt sẽ tiếp tục góp thêm vốn để duy trì tỷ lệ sở hữu 35%. Giá trị phần vốn góp bổ sung ước khoảng 2.727 tỷ đồng. Như vậy, tổng số vốn Phát Đạt dự kiến đầu tư vào dự án Thu Thiem Eco Smart City có thể lên hơn 10.393 tỷ đồng.

Dự án Thu Thiem Eco Smart City là tổ hợp đô thị đa chức năng có diện tích quy hoạch khoảng 7,5 ha, được phát triển và vận hành theo tiêu chuẩn quốc tế. Dự án tích hợp đồng bộ các tháp văn phòng hạng A, khối đế thương mại – bán lẻ, khu vực dịch vụ, lưu trú và không gian công cộng với tổng mức đầu tư ước tính lên tới 60.000 tỷ đồng. Dự án được kỳ vọng trở thành một trong những tổ hợp bất động sản cao cấp nổi bật tại khu Đông TP. HCM.

Một thương vụ M&A nữa cũng thành công là thương vụ giữa Công ty cổ phần bất động sản Eco Thuận An bán thành công dự án chung cư Thuận An Xanh cho Công ty OBC Holdings. Dự án này có diện tích hơn 6.300 m2, được cấp phép xây dựng 36 tầng nổi, với 934 căn hộ chung cư.

Ngay sau khi M&A dự án, phía OBC đã tiến hành thay đổi phần thiết kế như giảm tầng hầm, thay đổi thiết kế mặt ngoài dự án. Tới giữa tháng 4 vừa qua, OBC Holdings đã tiến hành động thổ xây dựng dự án này.

Một trong những thương vụ đáng chú ý là DIC Corp chuyển nhượng bốn phân khu thuộc dự án Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước (Đồng Nai). Trong đó, ba phân khu với tổng diện tích hơn 30 ha được chuyển nhượng cho CTCP TNT Phú Hòa với giá trị hơn 97 triệu USD, trong khi phân khu 7.1 rộng khoảng 14,3 ha được chuyển nhượng cho CTCP Everland An Giang với giá trị dự kiến hơn 19 triệu USD.

Theo DXS-FERI, thị trường M&A bất động sản nhà ở 6 tháng đầu năm 2026 sôi động nhờ cơ chế thí điểm theo Nghị quyết 171/2024/QH15, cho phép thí điểm thực hiện các dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với nhiều loại đất khác nhau. Một số chủ đầu tư đang tăng cường tiềm kiếm quỹ đất phù hợp để mua bán, hợp tác triển khai thực hiện dự án. Ở chiều ngược lại, khá nhiều Chủ đầu tư chào ra các quỹ đất hoặc dự án, đặc biệt nhóm chủ đầu tư không chuyên.

Doanh nghiệp bất động sản linh hoạt xây dựng chính sách bán hàng

Thống kê của Dat Xanh Services - FERI, 6 tháng đầu năm 2026 ghi nhận 31 dự án được khởi công xây dựng, 73 dự án được tổ chức kick - off và 42 sự kiện mở bán trên cả nước (không bao gồm khoảng hơn 300 “mini event” để tư vấn và chăm sóc khách hàng). Hoạt động triển khai kinh doanh các dự án diễn ra khá sôi nổi mặc dù số lượng sự kiện mở bán giảm đáng kể so với 6 tháng cuối năm 2025 (25 dự án khởi công, 41 dự án kick-off, 110 dự án mở bán). Tuy nhiên, số lượng dự án kick-off tăng mạnh, dự báo nguồn cung mới ra thị trường sẽ tăng cao trong 6 tháng cuối năm.

Đáng lưu ý, các chủ đầu tư ban hành linh hoạt các chính sách bán hàng dựa theo tình hình thị trường và xu hướng lựa chọn sản phẩm của khách hàng. 

Trong đó, chủ đầu tư dùng chính sách giảm số tiền thanh toán ban đầu nhằm giảm rào cản tài chính, áp lực thanh toán lúc đầu. Hỗ trợ lãi suất kéo dài nhằm giảm áp lực trước biến động lãi suất (hỗ trợ lãi suất 24 – 30 tháng, đến khi nhận nhà, cam kết mức lãi suất tiếp theo sau thời gian hỗ trợ lãi suất 0% lên đến 3 năm).

Các chủ đầu tư còn thực hiện chính sách thanh toán giãn, thanh toán bằng lương,... nhằm giảm áp lực thanh toán cho khách hàng (giãn tiến độ thanh toán dài hạn và linh hoạt theo dòng tiền, ân hạn nợ gốc dài thậm chí 60 tháng). Đồng thời, đa dạng chính sách chiết khấu nhằm tiếp cận đa dạng khách hàng, kích cầu thị trường.

Về phía doanh nghiệp môi giới, ưu tiên phân phối những dự án có tính thanh khoản cao, pháp lý minh bạch và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín. 

Kết quả khảo sát của Dat Xanh Services – FERI trên 378 mẫu cho thấy 85,7% xem uy tín chủ đầu tư là tiêu chí quan trọng nhất khi lựa chọn sản phẩm phân phối, tiếp theo là khả năng thanh khoản của dự án là 69,8%. Bên cạnh đó, 57,1% doanh nghiệp đánh giá cao các dự án có cam kết chi trả phí nhanh, trong khi 44,4% ưu tiên các đơn vị phát triển dự án chuyên nghiệp, cho thấy hiệu quả triển khai và tốc độ thu hồi dòng tiền đang trở thành yếu tố quan trọng trong chiến lược kinh doanh. 

Ngược lại, các tiêu chí như mức phí cao (31,7%) hay quy mô dự án lớn (11,1%) không còn là yếu tố quyết định. Kết quả này cho thấy doanh nghiệp môi giới đang ưu tiên lựa chọn những sản phẩm có khả năng giao dịch thực, hiệu quả bán hàng cao và có dòng tiền nhanh chóng để duy trì sự phát triển của doanh nghiệp.

Báo cáo của Dat Xanh Services – FERI nhận định, thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2026 sẽ tiếp tục vận hành theo trạng thái phân hóa mạnh và chọn lọc rõ nét hơn. 

Các dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng kết nối tốt, giá trị sử dụng thực, khả năng khai thác dòng tiền và chủ đầu tư uy tín sẽ tiếp tục thu hút sự quan tâm. Ngược lại, các sản phẩm mang tính đầu cơ, thiếu pháp lý rõ ràng hoặc nằm tại khu vực chưa có động lực tăng trưởng cụ thể sẽ chịu áp lực thanh khoản lớn hơn.

Nguồn cung mới dự kiến bổ sung thêm khoảng 33.000 sản phẩm, nâng tổng nguồn cung sơ cấp lên hơn 100.000 sản phẩm. Tuy nhiên, sức cầu được dự báo vẫn tập trung chủ yếu ở nhóm khách hàng mua để ở và đầu tư trung – dài hạn, dự báo theo kịch bản kỳ vọng tỷ lệ hấp thụ phổ biến khoảng 20%–30%.

Giá bán nhiều khả năng duy trì ổn định, một số chủ đầu tư sẽ tiếp tục sử dụng chính sách bán hàng linh hoạt để thúc đẩy thanh khoản thay vì giảm giá trên diện rộng.

Hoàng Trang