Thị trường BĐS phía Nam: Condotel, shophouse biển tiếp tục ảm đạm - Nhà phố, biệt thự nhiều tín hiệu tích cực

Sức cầu và tỉ lệ tiêu thụ condotel vẫn ở mức thấp

Theo Báo cáo thị trường bất động sản TP HCM và vùng phụ cận tháng 10/2021 của DKRA Việt Nam, sau 3 tháng không có nguồn cung mới thì trong tháng vừa qua phân khúc Condotel ghi nhận 1 dự án mở bán (thuộc giai đoạn tiếp theo của dự án trước đó), cung cấp ra thị trường 160 căn. Tuy nhiên tỷ lệ tiêu thụ rất thấp – chỉ khoảng 9% (tương đương 14 căn).

DKRA đánh giá, nguồn cung và sức cầu thị trường trong tháng vẫn còn ở mức rất thấp, chỉ tập trung cục bộ ở một dự án tại Bà Rịa – Vũng Tàu, trong khi đó những khu vực khác không ghi nhận có dự án mới mở bán.

Dự kiến, trong thời gian tới khi ngành du lịch hoạt động trở lại, tình hình phân khúc Condotel có thể có những cải thiện tích cực tuy nhiên không có nhiều đột biến.

Trong khi đó, phân khúc biệt thự biển ghi nhận sự trở lại tích cực với 4 dự án mở bán, cung cấp ra thị trường 203 căn, tăng 44% so với tháng trước. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt 43.8% (khoảng 89 căn), tăng 65% so với tháng 9/2021.

Nguồn cung loại hình này tăng so với tháng trước và phân bổ tương đối đồng đều ở ba khu vực là Bình Định, Bình Thuận và Phú Quốc. Sức cầu thị trường tăng tuy nhiên chỉ ở một vài dự án, tình hình chung vẫn còn ở mức rất thấp, các dự án mới mở bán đều có tình hình bán hàng tương đối chậm.

Dự kiến trong những tháng cuối năm nguồn cung tăng và tập trung chủ yếu ở những khu vực quen thuộc như Bình Thuận, Bà Rịa – Vũng Tàu, Phú Quốc.

Đối với phân khúc phân khúc nhà phố/shophouse biển, trong tháng 10/2021 thị trường chào đón 4 dự án mở bán, cung cấp 194 căn, bằng 32% so với tháng trước. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới ở mức thấp – khoảng 28% (tương đương 54 căn), bằng 12% so với tháng trước.

Căn hộ cao cấp áp đảo, vắng bóng phân khúc bình dân

Đáng chú ý, đối với phân khúc căn hộ, thị trường TP HCM và các tỉnh giáp ranh ghi nhận có 8 dự án mở bán (2 dự án mới và 6 dự án ở giai đoạn tiếp theo), cung cấp ra thị trường khoảng 784 căn, tăng 34% so với tháng trước (587 căn) nhưng chỉ bằng 37% so với cùng kỳ năm trước (2,116 căn).

Tỷ lệ tiêu thụ chung toàn thị trường đạt 49% (khoảng 383 căn), giảm 4% so với T9/2021 (401 căn), bằng 26% lượng tiêu thụ cùng kỳ năm trước (1,448 căn).

Riêng thị trường TP HCM ghi nhận 5 dự án mở bán (trong đó có 2 dự án mở bán mới) với khoảng 371 căn, tăng nhẹ 4% so với tháng trước (357 căn), nhưng chỉ bằng 21% so với cùng kỳ tháng 10/2020 (1,788 căn). Lượng tiêu thụ đạt khoảng 75% nguồn cung mở bán mới với khoảng 279 căn giao dịch thành công, tăng 4% so với tháng trước (267 căn), hay bằng 23% lượng tiêu thụ cùng kỳ năm trước (1,232 căn).

Trong đó, phân khúc căn hộ hạng A và hạng sang tại khu Đông TP. HCM (TP. Thủ Đức) dẫn dắt nguồn cung và lượng tiêu thụ mới trong tháng với 279 căn giao dịch thành công, lượng tiêu thụ đạt khoảng 75% rổ hàng mở bán mới.

Căn hộ hạng C (phân khúc bình dân), được DKRA cảnh báo sẽ tiếp tục vắng bóng trên thị trường. Tình trạng thiếu hụt nhà giá rẻ này có thể còn kéo dài khi các dự án mới dịp cuối năm nhiều khả năng đều rơi vào nhóm chung cư từ phân khúc trung - cao cấp trở lên.

DKRA ghi nhận, thanh khoản giao dịch trên thị trường thứ cấp có cải thiện so với tháng 9/2021, tuy nhiên, mức giá chào bán hiện ít biến động, chủ yếu đi ngang. Nguồn cung mới phân bổ chưa thật sự đồng đều ở các phân khúc và khu vực.

DKRA cũng cho biết, hình thức bán online vẫn được ưu tiên áp dụng dù thành phố đã từng bước mở cửa, dần đi vào trạng thái “bình thường mới”, uy tín thương hiệu CĐT, kinh nghiệm tổ chức mở bán trực tuyến cũng như ứng dụng tốt nền tảng công nghệ là những yếu tố chính đóng góp cho thành công của việc mở bán dự án.

Nhà phố/biệt thự là phân khúc ghi nhận sự hồi phục mạnh mẽ nhất trong tháng vừa qua với 6 dự án mở bán (bao gồm 1 dự án mới và 5 dự án thuộc giai đoạn tiếp theo), cung cấp ra thị trường 1,008 căn. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 36%, tương đương 358 căn.

DKRA phân tích, nguồn cung mới tăng mạnh so với tháng trước khi lệnh giãn cách xã hội được gỡ bỏ, tuy nhiên tập trung chủ yếu ở Đồng Nai, những khu vực khác như Bình Dương, Long An và TP. HCM ghi nhận nguồn cung khiêm tốn.

Trong khi đó, Tây Ninh và Bà Rịa – Vũng Tàu tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới. Đồng Nai vẫn là khu vực dẫn đầu về nguồn cung (85%) và lượng tiêu thụ (74%) toàn thị trường.

Sức cầu chung thị trường tăng nhưng chỉ tập trung cục bộ tại một số dự án. Về tổng thể, lượng tiêu thụ thị trường vẫn còn ở mức thấp. Những dự án nằm trong các khu đô thị lớn được quy hoạch đồng bộ, bài bản tiếp tục thu hút sự quan tâm của khách hàng.

Riêng thị trường TP HCM, chỉ có 1 dự án mới mở bán với khoảng 14 căn được cung cấp ra thị trường, tăng 56% so với tháng trước. Tuy nhiên, dự án mở bán vào thời điểm cuối tháng nên chưa ghi nhận phát sinh giao dịch trong tháng.

DKRA cho rằng, nguồn cung mới nhà phố/ biệt thự tại TP HCM tăng so với tháng trước nhưng vẫn còn ở mức giới hạn. Sức cầu chung toàn thị trường cũng ở mức khá thấp.

Giao dịch thứ cấp kém sôi động và tiếp tục xu hướng giảm, tập trung phần lớn ở những dự án đã bàn giao nhà. Nhiều dự án đang trong giai đoạn truyền thông, chuẩn bị. Dự kiến nguồn cung mới và sức cầu phân khúc nhà phố/biệt thự có thể sẽ tăng vào những tháng cuối năm và tập trung chủ yếu ở khu Đông.

Nguồn cung đất nền TP HCM tiếp tục khan hiếm

Trong tháng, toàn thị trường TP HCM và các tỉnh giáp ranh có 9 dự án mở bán (4 dự án mới – 5 dự án thuộc giai đoạn tiếp theo), nguồn cung đạt 649 sản phẩm, tăng khoảng 20% so với cùng kỳ 2020 (535 sản phẩm) và tăng 6.8 lần so với tháng 9/2021. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 36% (233 sản phẩm), bằng 65% so với cùng kỳ năm trước (359 sản phẩm), tăng hơn 10 lần so với tháng trước.

Theo báo cáo của DKRA, nguồn cung mới trong tháng 10/2021 tập trung chủ yếu ở 4 thị trường: TP. HCM – Long An – Đồng Nai và Bà Rịa – Vũng Tàu, 2 tỉnh Bình Dương và Tây Ninh không ghi nhận nguồn cung mới trong tháng qua.

Trong đó, tỉnh Long An dẫn đầu thị trường với 3 dự án mở bán (1 dự án mới – 2 dự án thuộc giai đoạn tiếp theo). Cung cấp ra thị trường 353 sản phẩm, chiếm 54% tổng nguồn cung toàn thị trường.

Bà Rịa – Vũng Tàu có 2 dự án mở bán trong tháng qua, cung cấp ra thị trường 140 sản phẩm – chiếm 22% tổng nguồn cung mới trong. Trong đó 89% lượng nguồn cung của tỉnh tập trung tại dự án ở huyện Châu Đức.

Báo cáo cũng ghi nhận mặt bằng giá sơ cấp trong tháng tăng, mức tăng trung bình dao động 15% - 30% so với đợt mở bán trước đó. Ngược lại, thị trường thứ cấp kém sôi động, thanh khoản thị trường ở mức trung bình. Giá bán thứ cấp không có nhiều biến động so tháng trước.

Tại TP HCM, trong tháng vừa qua thị trường chỉ có 1 dự án đất nền mở bán mới, cung cấp ra thị trường 26 nền. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 8% (tương ứng 2 sản phẩm). Nguồn cung mới tiếp tục khan hiếm, đây là lần đầu xuất hiện nguồn cung mới tại thị trường TP. HCM sau chuỗi thời gian dài thiếu vắng dự án.

Sức cầu chung trên thị trường ở mức khá thấp, mặt bằng giá bán thứ cấp không có nhiều biến động so với tháng trước.