Thời điểm định giá đất để tính tiền sử dụng đất

Ông Lê Mai Thanh Huy (Cần Thơ) hỏi, cách tính tiền sử dụng đất đối với đất ở liền kề với mật độ xây dựng 100% và đất ở biệt thự với mật độ xây dựng 40% có giống nhau không, có cho ra một giá trị như nhau không? Đối với đất ở, mật độ xây dựng ảnh hưởng như thế nào đến cách tính tiền sử dụng đất, có cho ra giá trị khác nhau nếu mật độ khác nhau không?

Công ty ông Huy là chủ đầu tư dự án Khu dân cư, đã có quyết định giao đất từ năm 2004. Trong bản đồ quy hoạch chi tiết được duyệt theo quyết định từ năm 2002, lô đất số 12a,12b, 12c,12d là đất xây dựng biệt thự.

Năm 2020, công ty làm thủ tục để xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lúc này các lô đất này đã được điều chỉnh thành các lô đất 20a, 20b; là đất công trình thương mại dịch vụ và nhà ở cao tầng đa chức năng. Tuy nhiên, do trong Luật Đất đai 2013 không có loại "đất công trình thương mại dịch vụ và nhà ở cao tầng đa chức năng" nên khi đó Sở Tài nguyên và Môi trường chỉ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đất thương mại, dịch vụ.

Năm 2023, để bảo đảm tính đồng bộ theo pháp luật về đất đai và để thống nhất về tên gọi giữa ngành Xây dựng và ngành Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng và Hội đồng thẩm định Quy hoạch xây dựng Thành phố đã thống nhất trình và đã được UBND Thành phố chấp thuận điều chỉnh tên gọi từ "Các khu thương mại dịch vụ và nhà ở cao tầng đa chức năng" thành "Nhà chung cư có mục đích hỗn hợp để ở và làm văn phòng, cơ sở thương mại, dịch vụ (nhà chung cư)" đối với các lô đất nêu trên.

Ông Huy hỏi, các lô đất nêu trên, công ty đã nộp tiền sử dụng đất là "đất thương mại, dịch vụ", nay các lô đất được điều chỉnh tên gọi thành "đất xây dựng nhà chung cư" thì công ty phải nộp tiền sử dụng đất theo thời điểm được giao đất (năm 2004) hay theo thời điểm hiện nay?

Tại Khoản 8 Điều 4 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 của Chính phủ, có nêu:

"…8. Giá đất của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách lấy bình quân số học đối với các giá đất ước tính của thửa đất cần định giá theo từng thửa đất so sánh đã xác định theo quy định tại Khoản 7 Điều này; giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm chênh lệch với từng giá đất ước tính không quá 15%…".

Ông Huy hỏi, trong trường hợp nếu xuất hiện nhiều thửa đất so sánh có giá trị chuyển nhượng/trúng đấu giá chênh lệch nhau quá nhiều thì phải lấy thửa đất nào làm chuẩn để so sánh?

Công ty ông Huy cũng làm chủ đầu tư một dự án khu tái định cư, quyết định giao đất được chia làm 3 đợt theo tiến độ giải phóng mặt bằng vào các năm 2009, 2018, 2019.

Trong bản đồ quy hoạch chi tiết được duyệt theo quyết từ năm 2020, các lô đất dọc theo đường A6 là đất xây dựng biệt thự. Các lô đất này trước đây là đất công trình dịch vụ, thương mại (theo quyết định từ năm 2018 của UBND Thành phố) và đã được giao đất theo các quyết định giao đất đợt 2 (năm 2018) và đợt 3 (năm 2019).

Đến năm 2020, các lô đất dịch vụ, thương mại này đã được điều chỉnh thành đất xây dựng biệt thự (theo Quyết định số 1402/QĐ-UBND ngày 13/7/2020).

Để phù hợp với quy hoạch chi tiết được điều chỉnh, ngày 6/12/2021, công ty đã gửi tờ trình đến Sở Tài nguyên và Môi trường xin điều chỉnh diện tích đất ở (ODT) tại các quyết định giao đất năm 2018 và 2019. Tuy nhiên, công ty chưa nhận được phản hồi.

Ông Huy hỏi, căn cứ Điểm c, d Khoản 3 Điều 155 và Khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024, công ty phải nộp tiền sử dụng đất chênh lệch cho lô đất xây dựng biệt thự nêu trên theo thời điểm được giao đất (năm 2018, 2019) hay theo thời điểm được điều chỉnh quy hoạch (năm 2020)?

Nếu quyết định điều chỉnh quyết định giao đất từ đất dịch vụ, thương mại thành đất ở được ban hành sau ngày 1/8/2024 thì công ty có được áp dụng chuyển tiếp theo Khoản 2 Điều 257 hay không?

Bộ Tài nguyên và Môi trường trả lời vấn đề này như sau:

Về tiền sử dụng đất, đề nghị liên hệ với Bộ Tài chính để được hướng dẫn cụ thể theo chức năng, nhiệm vụ của Bộ Tài chính.

Về xác định giá đất, tại Khoản 3 Điều 155 Luật Đất đai năm 2024 quy định về thời điểm định giá đất, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất như sau:

"a) Đối với trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, là thời điểm Nhà nước ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Khoản 7 Điều 124 của Luật này.

b) Đối với trường hợp công nhận quyền sử dụng đất, là thời điểm người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc người đại diện cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp đủ hồ sơ hợp lệ theo quy định của pháp luật.

c) Đối với trường hợp cơ quan Nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất mà làm thay đổi diện tích, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, là thời điểm cơ quan Nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất.

d) Đối với trường hợp cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết theo quy định của pháp luật về xây dựng mà phải xác định lại giá đất, là thời điểm cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết.

4. Đối với trường hợp áp dụng giá đất trong bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì UBND cấp có thẩm quyền phải ghi giá đất trong quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất.

Đối với trường hợp xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì UBND cấp có thẩm quyền phải ban hành quyết định giá đất trong thời hạn 180 ngày kể từ thời điểm định giá đất quy định tại các Điểm a, c và d Khoản 3 Điều này.

5. Chính phủ quy định chi tiết Điều này".

Cách chọn thửa đất so sánh để định giá đất

Về nội dung tại Khoản 8 Điều 4 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP, việc lựa chọn thửa đất so sánh thực hiện theo quy định tại Khoản 2, 3 Điều 4 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP:

"2. Khảo sát, thu thập thông tin đối với thửa đất so sánh, gồm:

a) Thông tin đầu vào để định giá đất là giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, giá đất đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính quy định tại các Điểm a, b và c Khoản 3 Điều 158 Luật Đất đai.

b) Thông tin tại Điểm a Khoản này được lấy từ các nguồn: cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá; Văn phòng Đăng ký đất đai; đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất, đơn vị, tổ chức đấu giá tài sản; sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp bất động sản; thông tin thu thập qua điều tra, khảo sát.

c) Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo quy định tại Điều 8 của Nghị định này.

3. Việc lựa chọn thông tin của các thửa đất so sánh thực hiện theo thứ tự ưu tiên như sau:

a) Thông tin gần nhất với thời điểm định giá đất.

Trường hợp có nhiều nguồn thông tin khác nhau phát sinh tại cùng thời điểm thì ưu tiên lựa chọn nguồn thông tin theo thứ tự như sau: Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá; Văn phòng Đăng ký đất đai; đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất, đơn vị, tổ chức đấu giá tài sản; sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp bất động sản; thông tin thu thập qua điều tra, khảo sát.

b) Tương đồng nhất định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.

c) Có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá và không bị giới hạn bởi địa giới hành chính của các đơn vị hành chính cấp xã, cấp huyện trong địa bàn hành chính cấp tỉnh. Trường hợp mở rộng phạm vi thu thập thông tin ngoài địa bàn hành chính cấp tỉnh, tổ chức thực hiện định giá đất phải giải trình cụ thể lý do trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định".

Đề nghị ông liên hệ với cơ quan Tài nguyên và Môi trường và cơ quan Tài chính tại địa phương để được hướng dẫn cụ thể theo thẩm quyền và trách nhiệm.