Thu nhập 90 triệu đồng/tháng mới mua được nhà: Giấc mơ an cư của người trẻ xa vời đến đâu?

Giá nhà tại Hà Nội, Đà Nẵng và TP.HCM đã tăng mạnh trong nhiều năm. Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giá căn hộ chung cư thứ cấp tại Hà Nội và TP.HCM hiện xấp xỉ 50 triệu đồng/m², trong khi giá sơ cấp trung bình vượt 70 triệu đồng/m².

Các dự án mới hầu hết có giá trên 60 triệu đồng/m², thậm chí nhiều dự án đạt trên 100 triệu đồng/m². Ngược lại, căn hộ dưới 50 triệu đồng/m² gần như không còn trên thị trường, kể cả ở nội đô lẫn ngoại thành.

Với mức thu nhập trung bình của người trẻ dao động từ 15 – 25 triệu đồng/tháng, việc mua một căn hộ 60m2 có giá từ 3 – 5 tỷ đồng là điều không tưởng nếu không có sự hỗ trợ tài chính từ các gói vay hay từ gia đình.

Trước thực trạng đó, tại hội nghị với các ngân hàng thương mại mới đây, Thủ tướng đã yêu cầu Ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng thương mại nghiên cứu, tiếp tục có gói tín dụng ưu đãi cho cả cung và cầu để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người trẻ dưới 35 tuổi. 

Sau đó, hàng loạt ngân hàng đã tung ra các gói vay mua nhà cho người trẻ với lãi suất “siêu thấp” và thời hạn vay dài. Đơn cử như LPBank với mức ưu đãi chỉ từ 3,88%/năm; ACB với mức lãi suất cạnh tranh 5,5%/năm với khách hàng có thu nhập từ 15 triệu đồng/tháng, đang ở độ tuổi thấp và có nhu cầu mua nhà. SHB với gói vay lãi suất từ 3,99%/năm với thời gian vay kéo dài tới 35 năm. HDBank thậm chí còn ra mắt gói vay mua nhà với thời gian vay lên đến 50 năm, với mức lãi suất chỉ từ 4,5%/năm. Các gói vay còn áp dụng nhiều ưu đãi khác như vay tới 100% nhu cầu vốn, ân hạn nợ gốc 5 năm, lựa chọn tài sản thế chấp đa dạng…

Động thái này tạo thêm lợi thế cho khách hàng, đặc biệt là người trẻ, giúp họ tiếp cận cơ hội mua nhà dễ dàng hơn nhờ lãi suất thấp và thời gian vay kéo dài đáng kể so với thông thường.

Tuy nhiên, thực tế, các mức lãi suất xung quanh 3 tới 5% chỉ áp dụng trong ngắn hạn, khoảng từ 3 - 6 tháng. Sau khi hết ưu đãi, lãi suất thả nổi thực tế ở mức cao hơn, dao động từ 11 - 14% mỗi năm hoặc cao hơn tùy theo tình hình kinh tế. Còn nếu muốn cố định lãi suất trong thời gian dài hơn, mức lãi suất thực tế ban đầu áp dụng khoảng 8 - 9% mỗi năm.

Phải “kiếm” được 90 triệu đồng/tháng mới đảm bảo mua được nhà

VARS tính toán, với khoản vay 2,5 tỷ đồng, nếu người mua nhà chọn gói vay có lãi suất ưu đãi 4% trong 6 tháng đầu và được ân hạn nợ gốc trong 5 năm thì số tiền trả hàng tháng sẽ thay đổi theo từng giai đoạn.

Cụ thể, trong 6 tháng đầu, người vay chỉ cần trả 8,3 triệu đồng mỗi tháng. Sau ưu đãi giả sử với mức lãi suất dao động từ 11% - 14%, số tiền phải trả tăng lên, từ 22,9 - 29 triệu đồng/tháng trong 5 năm kế tiếp.

Trong 15 năm cuối, nếu áp dụng phương thức trả góp cố định, số tiền thanh toán mỗi tháng dao động từ 50 - 63 triệu đồng. Nếu chọn phương thức trả theo dư nợ giảm dần, tháng đầu tiên sau ân hạn (tháng thứ 61) người vay phải trả khoảng 36,8 - 43,1 triệu đồng, sau đó giảm dần xuống còn khoảng 14,2 triệu đồng/tháng.

Trường hợp người mua nhà vay 2,5 tỷ đồng trong 20 năm, với lãi suất cố định 8%/năm trong 5 năm đầu, lãi suất trong 15 năm còn lại từ 11 - 14% thì họ sẽ phải chi trả 20,8 triệu mỗi tháng trong 5 năm đầu. Từ 23,3 - 27,5 triệu/tháng trong 15 năm còn lại với phương án trả góp cố định.

Hoặc chọn phương thức trả theo dư nợ giảm dần, trong 5 năm đầu, tháng đầu tiên người vay trả 27,1 triệu đồng, sau đó giảm dần về khoảng 20,7 triệu đồng/tháng. Từ 30,2 triệu (11%) đến 35,3 triệu (14%) trong tháng thứ 61, sau đó giảm dần về 11,7 triệu trong 15 năm còn lại với phương thức dư nợ giảm dần. 

Dù chọn theo phương thức nào thì trong 20 năm, người mua nhà đều phải chi trả số tiền trung bình khoảng từ 27 - 30 triệu đồng mỗi tháng. Đây là con số không hề nhỏ đối với mỗi người trẻ. 

Tính toán dựa trên nguyên tắc chi phí cho nhà ở không quá 30% thu nhập, thì mỗi tháng mỗi cá nhân hoặc hộ gia đình nói trên phải “kiếm” được 90 triệu để đảm bảo cân bằng tài chính. Trong khi thực tế, rất ít người trẻ đạt được mức thu nhập có thể được coi là mơ ước nói trên.

Việc vay mua nhà khi tài chính chưa ổn định có thể đẩy nhiều người trẻ vào vòng xoáy nợ nần kéo dài. Thực tế cho thấy nhiều trường hợp sau khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất tăng khiến khoản tiền phải trả hàng tháng vượt quá khả năng chi trả, hoặc biến động kinh tế làm giảm thu nhập, đã buộc người vay phải bán nhà để trả nợ. 

Ngoài ra, việc dành phần lớn thu nhập để trả nợ ngân hàng sẽ khiến người trẻ gặp khó khăn trong chi tiêu hàng ngày, đầu tư cho bản thân hay lập kế hoạch tài chính dài hạn. Không ít người rơi vào tình trạng căng thẳng tài chính, mất cân bằng cuộc sống vì áp lực trả nợ. Do đó, người trẻ cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định vay mua nhà. Thay vì mua nhà trong trung tâm với giá cao, người trẻ có thể tìm kiếm các khu vực vùng ven, nơi giá BĐS hợp lý hơn. 

Hoặc cố gắng tiết kiệm ít nhất 30 - 50% giá trị căn nhà trước khi vay để giảm áp lực trả nợ. Nếu chọn vay, người mua nhà cần tính toán kỹ lưỡng mức lãi suất sau thời gian ưu đãi để đảm bảo khả năng chi trả lâu dài và cổ gắng tìm kiếm các nguồn thu nhập khác để đảm bảo khả năng trả nợ trong dài hạn.

VARS cho rằng, trong thời gian tới, nếu không có những chính sách hỗ trợ thực sự hiệu quả từ chính phủ và doanh nghiệp, giấc mơ an cư của người trẻ vẫn sẽ là một bài toán nan giải.