Thủ tướng: Hết niên hạn chung cư, quyền sở hữu căn hộ vẫn được bảo vệ

Chiều 19/8, tiếp tục chương trình Kỳ họp không thường lệ thứ Nhất, Quốc hội thảo luận tại tổ về định hướng chính sách sửa đổi Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản.

Chia sẻ về các nội dung cốt lõi cũng như làm rõ thêm một số vấn đề được đại biểu Quốc hội quan tâm tại phiên thảo luận Tổ 11 chiều 19/8. Thủ tướng Lê Minh Hưng đánh giá cao các ý kiến thảo luận sâu sắc, toàn diện của đại biểu đối với định hướng sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.

Thủ tướng Lê Minh Hưng cho biết, vấn đề thời hạn sử dụng nhà chung cư đặc biệt liên quan trực tiếp đến quyền sở hữu tài sản của hàng triệu người dân đang sinh sống tại các khu nhà ở cao tầng.

Theo Thủ tướng, thời hạn sử dụng chung cư phải gắn với niên hạn của công trình. Khi đến thời hạn, công trình phải được kiểm tra, đánh giá về chất lượng và mức độ an toàn. Nếu vẫn đáp ứng các tiêu chuẩn kỹ thuật, việc sử dụng có thể được tiếp tục; trường hợp không bảo đảm an toàn thì phải có giải pháp cải tạo hoặc xây dựng lại.

Điểm quan trọng là hết niên hạn công trình không đồng nghĩa với việc người dân mất quyền sở hữu căn hộ.

Thủ tướng nhấn mạnh, quyền tài sản phải được pháp luật bảo vệ, trong khi căn hộ chung cư và công trình nói chung vẫn phải tuân thủ các yêu cầu bắt buộc về an toàn kỹ thuật. Đây là hai vấn đề cần được phân định rõ trong quá trình sửa đổi pháp luật.

Nói cách khác, thời hạn sử dụng của một tòa nhà và thời hạn tồn tại của quyền tài sản không thể được đồng nhất.

Một căn hộ là tài sản mà người dân đã hình thành quyền sở hữu hợp pháp thông qua giao dịch, đầu tư và thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định. Vì vậy, khi công trình xuống cấp hoặc không còn bảo đảm an toàn, yêu cầu đặt ra trước hết là xử lý số phận của công trình, chứ không phải mặc nhiên chấm dứt quyền tài sản của chủ sở hữu căn hộ.

Đây cũng là lý do cơ chế kiểm định có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Nếu công trình vẫn bảo đảm an toàn, việc hết một mốc thời gian nhất định không thể tự động trở thành căn cứ để buộc người dân phải rời khỏi căn hộ hoặc chấm dứt quyền sở hữu.

Ngược lại, nếu kết quả kiểm định cho thấy công trình không còn đáp ứng yêu cầu an toàn, việc cải tạo, sửa chữa hoặc xây dựng lại là cần thiết để bảo vệ tính mạng, tài sản của cư dân.

Bài toán khi đó không chỉ là xây lại tòa nhà như thế nào, mà còn phải xác định quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu căn hộ trong toàn bộ quá trình này.

Theo định hướng được Thủ tướng nêu, nếu khu vực vẫn được quy hoạch để sử dụng làm nhà ở thì công trình phải được xây dựng lại khi không còn bảo đảm an toàn. Đồng thời, quyền tài sản của người dân phải được xử lý theo quy định pháp luật, bao gồm cả nghĩa vụ tài chính liên quan đến việc xây dựng mới.

Điều này đặt ra yêu cầu phải có một cơ chế đủ rõ để người dân biết trước: khi chung cư hết niên hạn, ai có quyền quyết định; tiêu chí nào xác định công trình còn được sử dụng; trường hợp nào phải di dời; người dân được bố trí chỗ ở ra sao trong thời gian cải tạo, xây dựng lại; quyền đối với căn hộ cũ được chuyển đổi thành quyền đối với căn hộ mới như thế nào; và các nghĩa vụ tài chính của các bên được xác định ra sao.

Nếu những vấn đề này không được quy định minh bạch, thời hạn sử dụng chung cư rất dễ bị hiểu thành một dạng "thời hạn sở hữu", từ đó tạo tâm lý bất an cho người mua nhà.

Trong khi đó, một trong những mục tiêu quan trọng của chính sách nhà ở phải là tạo lập nơi ở ổn định, lâu dài cho người dân. Thủ tướng cũng định hướng chuyển tư duy từ việc bắt buộc người dân phải sở hữu nhà sang bảo đảm quyền có nơi ở lâu dài, đồng thời phát triển mạnh nhà ở cho thuê.

Định hướng này cho thấy chính sách nhà ở trong thời gian tới sẽ không chỉ tập trung vào việc tạo thêm nguồn cung căn hộ để bán, mà còn phải giải quyết bài toán về chất lượng, tính an toàn và khả năng duy trì nơi ở ổn định cho người dân.

Ở góc độ thị trường, việc làm rõ quyền sở hữu đối với căn hộ chung cư cũng có ý nghĩa quan trọng đối với niềm tin của người mua nhà. Người dân bỏ một khoản tiền lớn để mua căn hộ cần biết rõ quyền của mình không chỉ tại thời điểm nhận nhà, mà cả khi công trình hết niên hạn và bước vào quá trình kiểm định, cải tạo hoặc xây dựng lại.

Do đó, quy định về thời hạn sử dụng chung cư cần tránh cách hiểu đơn giản rằng đến một thời điểm nhất định thì căn hộ "hết hạn". Thứ hết thời hạn là khả năng khai thác an toàn của công trình theo thiết kế và kết quả kiểm định, còn quyền tài sản của người dân phải được xử lý theo pháp luật.

Đây cũng là vấn đề cần được quy định cụ thể ngay từ đầu thay vì chờ đến khi hàng loạt chung cư xuống cấp mới giải quyết. Càng minh bạch về tiêu chuẩn kiểm định, trách nhiệm cải tạo, cơ chế xây dựng lại và quyền của chủ sở hữu, thị trường căn hộ càng giảm được rủi ro pháp lý và tâm lý.

Cùng với vấn đề chung cư, Thủ tướng cho rằng việc sửa đổi Luật Nhà ở cần hướng tới mục tiêu phát triển thị trường nhà ở công khai, minh bạch, lành mạnh, ổn định và bền vững. Nhà nước cần tạo điều kiện để người dân thực hiện quyền có nơi ở, đồng thời phát triển đa dạng các loại hình nhà ở, trong đó có nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách.

Với chung cư, yêu cầu đó càng đòi hỏi một cách tiếp cận cân bằng: an toàn của công trình phải được đặt lên hàng đầu, nhưng không thể lấy yêu cầu an toàn để phủ nhận quyền tài sản hợp pháp của người dân.

Việc sửa Luật Nhà ở vì thế cần làm rõ ranh giới giữa niên hạn của công trình và quyền sở hữu tài sản, để người dân có thể yên tâm rằng việc chung cư hết niên hạn sử dụng không đồng nghĩa với việc quyền tài sản của họ cũng chấm dứt.