Không còn căn hộ 50 triệu đồng/m2: Người trẻ ở Hà Nội càng khó mua nhà

Giá nhà dưới 50 triệu/m2 "biến mất"

Theo báo cáo thị trường mới nhất, phân khúc căn hộ thương mại có giá dưới 50 triệu đồng/m² gần như không còn xuất hiện ở Hà Nội, kể cả ở các khu vực ngoại thành từng được xem là "vùng đệm".

Dữ liệu của Biggee (Hệ thống thông tin bất động sản giúp người dùng truy cập thông tin thị trường bất động sản tại Việt Nam) cho thấy khoảng 64% nguồn cung căn hộ chung cư hiện nay tập trung ở mức giá 60–100 triệu đồng/m², phản ánh sự lệch pha rõ rệt giữa cung và cầu. 

Báo cáo của CBRE Hà Nội cũng ghi nhận giá bán sơ cấp trung bình toàn thị trường trong quý IV/2025 đạt hơn 78 triệu đồng/m² (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và trước chiết khấu), dù đã giảm nhẹ so với quý trước nhưng vẫn cao hơn 8% so với cùng kỳ năm trước.

Trong khi đó, tại thị trường thứ cấp, giá trung bình căn hộ vẫn ở mức khoảng 62 triệu đồng/m², gần như không đổi so với quý trước. Những số liệu này cho thấy việc tìm được căn hộ thương mại mới có giá rẻ hơn mức này gần như là điều không tưởng ở Thủ đô.

Đáng chú ý, nguồn cung có giá trên 100 triệu đồng/m² ngày càng nhiều. Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) ước tính khoảng 25% căn mở bán mới trong năm 2025 nằm ở phân khúc này, gấp nhiều lần so với cùng kỳ năm trước.

Ngay cả trong các khu vực từng được kỳ vọng như Thạch Thất, giá cũng vượt ngưỡng 50 triệu đồng/m² ở nhiều dự án, khiến hàng rào tài chính đối với người trẻ càng trở nên cao hơn.

Người trẻ đuối sức: Thu nhập cao vẫn khó mua nhà

Câu chuyện của chị Phạm Thị Lan (31 tuổi) là ví dụ rõ nét cho ngưỡng khó chinh phục này. Chị Lan và chồng đều có thu nhập ổn định khoảng 60 triệu đồng/tháng sau thuế, đã tích cóp được gần 2,5 tỷ đồng sau 6 năm làm việc ở Hà Nội. Dù vậy, việc tìm căn hộ 2 phòng ngủ vừa túi tiền trong khu vực Vành đai 3 gần như bất khả thi.

"Chúng tôi từng đặt mục tiêu mua nhà trước 35 tuổi", chị Lan chia sẻ, "nhưng khi thấy giá bán sơ cấp quanh mức 90–100 triệu đồng/m², dù vay ngân hàng với lãi suất ưu đãi thì áp lực trả nợ hàng tháng cũng vượt quá khả năng chịu đựng của gia đình", chị Lan chia sẻ. Căn hộ mà vợ chồng chị nhắm đến ở khu vực Xuân Phương có giá trên 4 tỷ đồng, buộc họ phải lùi kế hoạch và tìm tới các khu vực xa hơn như Đan Phượng, Hoài Đức... nhưng giá cũng không rẻ hơn nhiều.

Cũng như chị Lan, nhiều người trẻ khác tại Hà Nội cảm nhận "giấc mơ an cư" đang ngày càng xa. Chị Ngọc Anh (28 tuổi) một nhân viên marketing kể rằng, dù thu nhập nằm trong nhóm cao (trên 50 triệu đồng/tháng), chị vẫn không dám nghĩ đến việc vay ngân hàng mua nhà khi giá nhà tăng quá nhanh: "Tôi thấy như mình đang trả giá cho một thị trường không còn dành cho nhóm thu nhập trung bình như chúng tôi".

Một khảo sát không chính thức với nhóm bạn trẻ làm việc tự do và nhân viên văn phòng cho thấy đa phần phải lựa chọn phương án thuê nhà dài hạn, mua nhà xa trung tâm, hoặc sống cùng gia đình để tiết kiệm chi phí. Không ít người đã dời kế hoạch mua nhà tới khi có tài chính vững hơn hoặc chấp nhận chọn khu vực xa hơn với giao thông hạn chế để "vào cửa" thị trường. Đây là thực trạng thường gặp với nhóm người có thu nhập trung bình tại Hà Nội hiện nay.

Bên cạnh đó, ở thị trường Hà Nội, có tới 95% nguồn cung căn hộ hiện nay có giá trên 60 triệu đồng/m², trong khi phân khúc dưới 60 triệu chỉ chiếm chưa đến 5% thị trường khiến khoảng trống nhà ở vừa túi tiền càng lớn hơn.

Những con số này không chỉ phản ánh sự khan hiếm về giá, mà còn đặt ra thách thức lớn đối với lực lượng lao động trẻ và các cặp đôi mới lập gia đình. Khi giá nhà cao hơn rất nhiều so với khả năng trả hàng tháng từ thu nhập chính, nhiều người phải tính toán lại lộ trình an cư, thậm chí chọn phương án thuê dài hạn thay vì cố gắng vay mua.

Các chuyên gia cũng nhấn mạnh tầm quan trọng của các chính sách thúc đẩy nguồn cung nhà ở giá hợp lý, như phát triển nhà ở xã hội, hỗ trợ tài chính cho người mua nhà trẻ, và cải thiện hành lang pháp lý nhằm cân bằng cung – cầu trong dài hạn.

Dự báo thị trường và lựa chọn của người mua nhà

Theo các chuyên gia thị trường, nền bất động sản Hà Nội vẫn duy trì mức giá cao trong ngắn hạn, dù có thể hạ nhiệt nhẹ tùy theo cung - cầu và chính sách tín dụng. Giá sơ cấp trung bình trên 78 triệu đồng/m² trong quý IV/2025 cho thấy mặt bằng giá chung cư mới đang ở mức kỷ lục. Ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng diễn biến giá chung cư thời gian tới sẽ theo hướng trái chiều. Tại Hà Nội và TPHCM, giá chung cư có thể đi ngang từ nay đến giữa năm 2026; tuy nhiên, từ nửa cuối năm, áp lực nguồn cung lớn có thể khiến mặt bằng giá xuất hiện xu hướng giảm.