Chứng khoán khởi sắc, doanh nghiệp địa ốc "chạy đua" gọi vốn trên sàn

Doanh nghiệp địa ốc đẩy mạnh huy động vốn từ thị trường chứng khoán cuối năm

Cuối năm 2025, khi thị trường chứng khoán khởi sắc cùng với nhu cầu vốn lớn để triển khai các dự án cũng như tiếp tục cơ cấu lại tình hình tài chính đã thúc đẩy các doanh nghiệp địa ốc gọi vốn từ phát hành cổ phiếu với quy mô lớn. Đây được xem là "bước đệm" tài chính để các doanh nghiệp tất toán nợ vay năm cũ và sẵn sàng cho kế hoạch kinh doanh năm 2026.

Tháng 12/2025, CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã PDR) chào bán thành công 18 triệu cổ phiếu theo chương trình lựa chọn cho người lao động (ESOP). Với giá chào bán 10.000 đồng/cp, công ty huy động được 180 tỷ đồng để bổ sung vốn lưu động phục vụ hoạt động đầu tư, kinh doanh và giảm nợ vay. Cổ phiếu bị hạn chế chuyển nhượng một năm kể từ ngày kết thúc đợt chào bán.

Cũng trong tháng 12/2025, CTCP Tập đoàn Đất Xanh (mã: DXG) tiến hành chào bán thành công 93,5 triệu cổ phiếu riêng lẻ cho tối đa 20 nhà đầu tư chuyên nghiệp nước ngoài. Cổ phiếu phát hành bị hạn chế chuyển nhượng 1 năm. Thời gian nhà đầu tư nộp tiền mua cổ phiếu từ 1 - 8/12/2025. Giá chào bán 18.600 đồng/cổ phiếu. DXG dự kiến thu về 1.739,1 tỷ đồng từ đợt chào bán.

Số tiền huy động, Công ty dùng toàn bộ để góp vốn bổ sung vào CTCP Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Hà An (công ty con Đất Xanh), đơn vị tiếp tục góp vốn vào CTCP Đầu tư Phước Sơn (công ty con của Hà An), và cuối cùng Phước Sơn lại góp vốn vào CTCP Hội An Invest (công ty con của Phước Sơn) để thực hiện đầu tư dự án khu chung cư cao tầng – thương mại dịch vụ Tầm Nhìn Xanh.

Ngoài ra, một số doanh nghiệp địa ốc khác lựa chọn phương án phát hành cổ phiếu hoán đổi nợ để giảm áp lực nợ vay, đặc biệt là nợ ngắn hạn.

Điển hình ngày 31/12/2025, CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, mã NVL) hoàn tất phát hành hơn 184,4 triệu cổ phần để hoán đổi nợ và chuyển đổi nợ trái phiếu. Cụ thể, công ty phát hành hơn 163,6 triệu cổ phiếu để hoán đổi nợ cho hai chủ nợ là CTCP Novagroup và CTCP Diamond Properties. Với giá phát hành 15.746,67 đồng/cp, giá trị khoản nợ hoán đổi là 2.577 tỷ đồng.

Đồng thời, Novaland phát hành hơn 20,75 triệu cổ phiếu để chuyển đổi 133 trái phiếu quốc tế với tổng giá trị nợ hơn 747 tỷ đồng, tương ứng giá phát hành 36.000 đồng/cp - gấp 2,7 lần so với giá NVL kết phiên 31/12 (13.350 đồng/cp).

Giữa tháng 12/2025, CTCP Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân (mã: HQC) cũng thông qua việc triển khai phát hành cổ phiếu riêng lẻ để hoán đổi nợ.

Cụ thể, Địa ốc Hoàng Quân dự kiến phát hành 50 triệu cổ phiếu để hoán đổi tổng cộng 500 tỷ đồng nợ phải trả (giá phát hành 10.000 đồng/cổ phiếu). Tỷ lệ hoán đổi 10.000 đồng nợ sẽ hoán đổi thành 1 cổ phiếu HQC. Đáng nói, mức giá này đang cao hơn thị giá cổ phiếu HQC. Thời gian thực hiện trong năm 2025 – 2026, sau khi Uỷ ban Chứng khoán Nhà nước chấp thuận.

Cổ phiếu phát hành riêng lẻ sẽ bị hạn chế chuyển nhượng 1 năm kể từ thời điểm phát hành. Nếu hoàn tất, HQC sẽ nâng vốn điều lệ lên mức 6.266 tỷ đồng.

HQC công khai danh sách hoán đổi nợ gồm 4 bên là Công ty cổ phần Đầu tư Hải Phát (mã HPX, sàn HoSE) sẽ hoán đổi 212 tỷ đồng nợ lấy 21,2 triệu cổ phiếu HQC. Công ty TNHH Tư vấn Thiết kế Xây dựng VDC sẽ hoán đổi 19 tỷ đồng, lấy 1,9 triệu cổ phiếu.

Ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch HĐQT HQC sẽ hoán đổi 236 tỷ đồng lấy 23,6 triệu cổ phiếu, nâng sở hữu lên 11,76% vốn điều lệ. Bà Nguyễn Thị Diệu Phương, vợ ông Trương Anh Tuấn sẽ hoán đổi 33 tỷ đồng lấy 3,3 triệu cổ phiếu, tương đương sở hữu 0,53% vốn.

Nếu hoán đổi thành công, 4 chủ nợ nói trên sẽ sở hữu tổng cộng 15,96% vốn điều lệ HQC sau đợt phát hành.

Theo doanh nghiệp, việc phát hành cổ phiếu riêng lẻ để hoán đổi nợ nhằm cải thiện tình hình tài chính, qua đó giảm áp lực chi phí và đồng thời tăng quy mô vốn điều lệ, phục vụ cho hoạt động của công ty trong giai đoạn tới.

Cũng trong tháng 12/2025, Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Group, mã: DIG) chào bán thành công 150 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu với giá 12.000 đồng/cp, huy động 1.800 tỷ đồng. DIG dự kiến sử dụng 1.200 tỷ đồng thu được từ đợt chào bán để đầu tư vào dự án khu phức hợp Cap Saint Jacques (CSJ) giai đoạn 3 và dự án khu dân cư thương mại Vị Thanh. Với 600 tỷ đồng còn lại, công ty sẽ dùng để mua lại mã trái phiếu DIG12301.

Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long (NLG) đã phát hành thành công hơn 100 triệu cổ phiếu ưu đãi cho cổ đông hiện hữu trong năm 2025, với giá 25.000 đồng/cổ phiếu, nâng vốn điều lệ lên gần 4.850 tỷ đồng, thu về khoảng 2.500 tỷ đồng để đầu tư phát triển dự án và thanh toán nợ vay. Đợt chào bán diễn ra theo tỷ lệ 100:26 (cổ đông sở hữu 100 cổ phiếu nhận 26 cổ phiếu mới) và đã hoàn tất vào cuối năm 2025. 

Công ty dự kiến dùng 640 tỷ đồng để thanh toán các khoản vay và nghĩa vụ tài chính; 1.597 tỷ đồng dành cho hoạt động đầu tư các dự án do Nam Long và công ty con sở hữu; 265 tỷ đồng còn lại rót vào Công ty TNHH Đầu tư Nam Long Land và Công ty TNHH Nam Long Commercial Property.

Thị trường bất động sản đang bước sang một chu kỳ phát triển mới

Tiếp nối đà phục hồi của năm 2025, thị trường bất động sản 2026 được kỳ vọng bước vào chu kỳ tăng trưởng mới, nguồn cung dồi dào hơn và chính sách mở đường. 

Trong báo cáo mới công bố, Avison Young Việt Nam cho biết năm 2025, tổng giá trị và số lượng thương vụ M&A tất cả lĩnh vực tiếp tục xu hướng giảm so với giai đoạn cao điểm 2021–2022. Không những quy mô chung thu hẹp, giá trị trung bình mỗi giao dịch trong 10 tháng đầu năm 2025 cũng thấp hơn cùng kỳ 2024.

Bất động sản tiếp tục là ngành thu hút nhiều hoạt động M&A nhất. Năm qua, tiến trình đàm phán có xu hướng kéo dài, cho thấy thế giằng co giữa kỳ vọng tương lai và góc nhìn thực tế của các bên tham gia. Vị trí của tài sản phản ánh sự dịch chuyển trọng tâm đầu tư theo cơ sở hạ tầng liên vùng.

Khối nội đã soán ngôi khối ngoại, trở thành bên mua chủ đạo, đồng thời chiếm phần lớn trong số thương vụ có giá trị trên 100 triệu USD. Doanh nghiệp địa ốc trong nước được thúc đẩy bởi mục tiêu tái cấu trúc, hoạt động thoái hoặc huy động vốn, hoặc mở rộng quỹ đất để cải thiện dòng tiền và bảng cân đối. 

Còn trong báo cáo mới công bố của Chứng khoán Vietcombank (VCBS) cho thấy, năm 2026 sẽ là thời điểm các yếu tố vĩ mô và pháp lý phát huy hiệu quả rõ ràng hơn. Đối với bất động sản nhà ở, nguồn cung được dự báo gia tăng đáng kể nhờ việc tái định hình hành lang pháp lý trong năm 2025, qua đó khơi thông nguồn lực cho doanh nghiệp. Đồng thời, khả năng tiếp cận nguồn vốn tín dụng cũng như hoạt động huy động trái phiếu được cải thiện, tạo điều kiện để các chủ đầu tư đẩy mạnh triển khai dự án và ghi nhận doanh thu.