Những quy định ảnh hưởng đến bất động sản có hiệu lực từ 1/1/2026

Áp dụng bảng giá đất mới theo thị trường

Từ 01/01/2026, bảng giá đất theo Luật Đất đai 2013 hết hiệu lực, chuyển sang cơ chế định giá mới theo thị trường, cập nhật hàng năm theo quy định của Luật Đất đai 2024.

Theo đó, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm xây dựng và trình HĐND cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026; các địa phương sẽ tiếp tục cập nhật, điều chỉnh hàng năm căn cứ biến động thị trường.

Điểm khác biệt lớn là giá đất được xác định chi tiết theo từng vị trí, từng thửa đất, dựa trên dữ liệu thị trường, giao dịch thực tế, kết quả đấu giá, quy hoạch và hệ thống hạ tầng, thay vì áp dụng "khung giá bình quân" cố định như trước.

Cơ chế mới này được kỳ vọng sẽ từng bước xóa bỏ tình trạng "hai mức giá" giữa giá Nhà nước và giá thị trường, qua đó tăng tính minh bạch, giảm khiếu kiện trong bồi thường, giải phóng mặt bằng và nâng hiệu quả quản lý đất đai.

Giảm tiền chuyển đất nông nghiệp sang đất ở

Một chính sách quan trọng khác có hiệu lực từ đầu năm 2026 là giảm tiền chuyển đổi đất nông nghiệp, đất vườn, ao sang đất ở so với trước đây. Theo Nghị quyết vừa được Quốc hội thông qua, người dân chỉ phải nộp từ 30% đến 50% phần chênh lệch giá đất khi chuyển mục đích sử dụng, thay vì nộp toàn bộ 100%.

Cụ thể, trong hạn mức đất ở, người sử dụng đất chỉ phải nộp 30% phần chênh lệch; phần vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức thì nộp 50%; phần vượt quá hạn mức vẫn phải nộp 100% như trước.

Chính sách này được kỳ vọng sẽ giảm đáng kể áp lực tài chính cho người dân khi làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, tách thửa, hợp thức hóa đất ở tại khu vực nông thôn và ven đô.

Miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp kéo dài đến 2030

Một chính sách khác có tác động rộng nhưng ít được chú ý là miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp. Theo quy định hiện hành, chính sách miễn thuế này được kéo dài đến hết năm 2030, áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân và tổ chức trực tiếp sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp.

Việc tiếp tục miễn thuế không chỉ giúp giảm chi phí sản xuất nông nghiệp mà còn tác động đến thị trường đất nông nghiệp, đất ven đô, khi người sử dụng đất có điều kiện giữ đất lâu dài, chờ chuyển đổi mục đích sử dụng theo quy hoạch.

Thuế thu nhập cá nhân giữ nguyên 2% với chuyển nhượng bất động sản

Từ năm 2026, thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản tiếp tục áp dụng ở mức 2% trên giá chuyển nhượng theo quy định hiện hành.

Trong trường hợp cơ quan thuế có đủ dữ liệu để xác định thu nhập chịu thuế, việc quản lý và thu thuế được kỳ vọng sẽ ngày càng minh bạch hơn nhờ quá trình số hóa dữ liệu đất đai và giao dịch.

Quy định này nhằm duy trì nguồn thu cho ngân sách, đồng thời tạo thuận lợi cho công tác quản lý thuế đối với thị trường bất động sản.

Thủ tục xây dựng được đơn giản hóa

Một thay đổi hành chính đáng chú ý khác là việc phân cấp thủ tục xây dựng tại một số địa phương. Từ năm 2026, người dân tại các đô thị lớn như TPHCM có thể nộp hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ tại UBND cấp xã, phường, giúp rút ngắn thời gian và giảm thủ tục so với trước đây.

Song song với đó, Chính phủ đang thúc đẩy đơn giản hóa quy trình cấp phép xây dựng bằng phương thức trực tuyến, nhằm giảm chi phí và thời gian cho người dân, doanh nghiệp.

Thêm 3 trường hợp Nhà nước thu hồi đất

Tại kỳ họp cuối năm 2025, Quốc hội cũng thông qua nghị quyết bổ sung thêm 3 trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phục vụ phát triển kinh tế - xã hội và triển khai các dự án trọng điểm.

Trong đó, bao gồm thu hồi đất để thực hiện dự án khu thương mại tự do hoặc trung tâm tài chính quốc tế; trường hợp chủ đầu tư đã thỏa thuận được trên 75% diện tích và số người có đất, phần diện tích còn lại có thể được Nhà nước thu hồi sau khi HĐND cấp tỉnh thông qua; và trường hợp thu hồi đất để tạo quỹ đất thanh toán theo hợp đồng BT, cho thuê đất và tiếp tục sản xuất, kinh doanh.

Các chính sách có hiệu lực từ 1/1/2026 đánh dấu bước chuyển mạnh mẽ của khung pháp luật đất đai, bất động sản, với trọng tâm là tiệm cận giá thị trường, giảm chi phí hợp thức hóa đất đai và tăng tính minh bạch. Việc nắm rõ các quy định mới được xem là yếu tố quan trọng để người dân và doanh nghiệp chủ động kế hoạch sử dụng, đầu tư tài sản trong giai đoạn tới.