Nguồn cung nhà ở năm 2025 tăng mạnh, thị trường vẫn đối mặt bài toán lệch pha

Nguồn cung cải thiện rõ rệt, giao dịch phục hồi theo

Theo VARS, năm 2025 ghi nhận khoảng 128.000 sản phẩm nhà ở mới, tăng 88% so với năm 2024 và là mức cao nhất trong giai đoạn 2019-2025. Riêng quý IV/2025, thị trường đón thêm 42.000 sản phẩm, tăng 24% so với quý trước và 48% so với cùng kỳ năm trước. Động lực chính đến từ việc nhiều dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý và tái triển khai, cùng sự xuất hiện của các dự án quy mô lớn tại nhiều địa phương.

Nguồn cung tăng đã kéo theo sự cải thiện rõ rệt về giao dịch. VARS cho biết cả năm 2025 có khoảng 88.000 giao dịch nhà ở, tăng 78% so với năm 2024, với tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 68%. Dù tỷ lệ này giảm nhẹ so với năm trước do nguồn cung tăng nhanh vào cuối năm, thị trường nhìn chung đã thoát khỏi trạng thái trầm lắng kéo dài.

Tuy vậy, tình trạng lệch pha cung - cầu vẫn tiếp diễn. Tại một số địa phương, chủ yếu ở khu vực miền Nam, nguồn cung nhà ở thương mại có mức giá dễ tiếp cận hơn tăng lên, qua đó cải thiện cục bộ cán cân cung - cầu. Ngược lại, tại Hà Nội, Đà Nẵng và TP.HCM, mức độ lệch pha ngày càng rõ nét khi nguồn cung nhà ở xã hội dù tăng mạnh vẫn chưa theo kịp nguồn cung nhà ở thương mại có mức giá phổ biến trên 80 triệu đồng/m².

Đánh giá về xu hướng này tại Diễn đàn Thị trường Bất động sản Việt Nam 2026, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho rằng, sự phục hồi của thị trường trong năm qua gắn liền với việc hoàn thiện thể chế, tháo gỡ các dự án tồn đọng và nỗ lực đưa nguồn cung quay trở lại thị trường, tạo thêm dư địa cho giai đoạn phát triển tiếp theo.

Cung tăng nhưng cơ cấu chưa hợp lý, lệch pha vẫn hiện hữu

Dù nguồn cung tăng mạnh, báo cáo VARS chỉ ra cơ cấu sản phẩm vẫn mất cân đối. Trong tổng nguồn cung nhà ở năm 2025, 62% là sản phẩm thấp tầng, đất nền, tương đương hơn 80.000 sản phẩm; 38% là căn hộ chung cư, khoảng 47.000 sản phẩm.

Đáng chú ý, tại các đô thị lớn, nguồn cung căn hộ mới chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp, sang trọng và siêu sang. VARS cho biết khoảng 25% nguồn cung căn hộ mới có giá trên 100 triệu đồng/m², gấp gần 10 lần so với năm 2024, trong khi phân khúc căn hộ bình dân gần như không xuất hiện. Thực tế này cho thấy sự lệch pha không nằm ở tổng lượng sản phẩm, mà ở việc thiếu các sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của số đông người dân.

Nhận định về thực trạng này, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cho rằng, thị trường vẫn đối mặt bài toán cơ cấu, khi phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng lớn, trong khi nhà ở giá phù hợp và nhà ở xã hội chưa đáp ứng đầy đủ nhu cầu thực. Theo ông, việc điều chỉnh lệch pha cung - cầu cần được thực hiện đồng bộ từ quy hoạch, chính sách đất đai, tín dụng đến chiến lược đầu tư của doanh nghiệp.

Báo cáo VARS cũng cho thấy, việc nguồn cung tăng mạnh trong năm 2025 là điều kiện cần để thị trường phục hồi, nhưng chưa đủ để đảm bảo phát triển bền vững nếu cơ cấu sản phẩm không được điều chỉnh kịp thời. Trong bối cảnh nhu cầu ở thực vẫn đóng vai trò nền tảng, việc thiếu nhà ở vừa túi tiền có thể khiến thị trường tiếp tục phát triển lệch pha trong trung và dài hạn.

Từ góc độ quản lý, lãnh đạo Bộ Xây dựng nhấn mạnh trọng tâm thời gian tới là tiếp tục tháo gỡ các dự án tồn đọng, tăng nguồn cung thực chất và định hướng thị trường phát triển cân bằng hơn, qua đó để bất động sản thực sự phục vụ nhu cầu ở và an sinh xã hội của người dân.