Từ Hong Kong, Singapore đến Đà Nẵng: Giải mã “DNA sinh lời” của BĐS sở hữu có thời hạn

Khi hành lang pháp lý ngày càng minh bạch, “50 năm” nên được nhìn nhận như một thông số đầu tư thay vì rào cản. Điều đáng quan tâm hơn là vị trí dự án, khả năng vận hành, khai thác dòng tiền và giá trị tài sản trong suốt thời gian sở hữu.

Gỡ nút thắt tâm lý về BĐS sở hữu có thời hạn

Tâm lý chuộng BĐS sở hữu lâu dài là điều dễ hiểu với người Việt, khi nhà đất từ lâu được xem là một tài sản tích lũy và truyền lại cho thế hệ sau. Vì vậy, với những dự án BĐS sở hữu có thời hạn, nhà đầu tư thường đắn đo mà bỏ qua những cơ hội sinh lời hấp dẫn. Trên thực tế các dự án BĐS sở hữu có thời hạn vốn không hề xa lạ trên thế giới.

Tại Singapore, mô hình “99-year leasehold” (quyền thuê đất/nhà dài hạn) là một cấu trúc phổ biến. Theo Cơ quan Quy hoạch Đô thị Singapore (URA), nhiều dự án nhà ở được phát triển trên quỹ đất có thời hạn 99 năm và thời hạn này được công khai rõ ràng trong thông tin giao dịch BĐS. Người mua vì thế luôn đánh giá tài sản dựa trên tổng hòa các yếu tố như vị trí, chất lượng dự án, nhu cầu ở và khả năng tăng giá, thay vì xem thời hạn “leasehold” là yếu tố làm giảm giá trị BĐS.

Hong Kong (Trung Quốc) thậm chí là một ví dụ điển hình hơn của thị trường BĐS vận hành trên nền tảng đất thuê. Theo Lands Department, gần như toàn bộ đất đai tại Hong Kong được Chính phủ cho thuê hoặc cấp theo hình thức “leasehold”. Các hợp đồng thuê đất mới hiện được cấp với thời hạn phổ biến 50 năm, trong khi một số cơ chế gia hạn cũng được quy định cụ thể trong chính sách đất đai của đặc khu.

Các nhà đầu tư định giá BĐS “leasehold” bằng các yếu tố quan trọng như vị trí, chất lượng công trình, nhu cầu thực, khả năng khai thác, dòng tiền cho thuê và thanh khoản thay vì thời hạn. Một BĐS ở vị trí đắc địa, có nhu cầu sử dụng cao vẫn có thể duy trì giá trị và sinh lời theo thời gian dù được xác lập dưới hình thức sở hữu có thời hạn.

Đây cũng là góc nhìn cần được đặt vào bối cảnh Việt Nam. Luật Đất đai 2024 đã quy định rõ các trường hợp sử dụng đất có thời hạn. Với đất thực hiện dự án đầu tư, thời hạn giao đất, cho thuê đất được xem xét theo thời hạn hoạt động của dự án hoặc đơn xin giao đất, thuê đất và thông thường không quá 50 năm; một số dự án thuộc trường hợp đặc biệt có thể được giao đất, cho thuê đất với thời hạn dài hơn nhưng không quá 70 năm. Khi hết thời hạn, nếu người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn theo quy định pháp luật.

Với BĐS sở hữu lâu dài, người mua có thể ưu tiên câu chuyện tích lũy tài sản cho nhiều thế hệ. Nhưng với BĐS có thời hạn, đặc biệt là những sản phẩm được phát triển để khai thác lưu trú, bài toán trọng tâm nằm ở hiệu quả sử dụng vốn và khả năng tạo dòng tiền trong thời gian sở hữu. Một căn hộ có thời hạn 50 năm nhưng nằm ở vị trí khan hiếm, có nhu cầu thuê thực, sản phẩm phù hợp thị trường và được vận hành tốt sẽ tạo ra giá trị đáng kể trong nhiều năm.

Ngược lại, thời hạn “sở hữu lâu dài” cũng không tự động đảm bảo BĐS sẽ sinh lời nếu tài sản khó khai thác hoặc thiếu nhu cầu thực.

Symphony 5: Tài sản được bảo chứng khả năng sinh lời

Tại Đà Nẵng – thành phố đáng sống nhất Việt Nam, tháp căn hộ Symphony 5 là một ví dụ rõ nét cho cách tiếp cận này.

Đây là tòa tháp cuối cùng hoàn thiện quần thể Sun Symphony Residence bên sông Hàn, được phát triển trên quỹ đất thương mại, dịch vụ rộng 11.371 m², nằm trên trục đường Trần Hưng Đạo – Lê Văn Duyệt. Symphony 5 cao 31 tầng, có 2 tầng hầm và cung cấp hơn 1.200 căn hộ, từ studio đến 1PN+, 2PN và penthouse . Dự án có thời hạn 50 năm kể từ ngày 23/4/2026.

Điểm đáng chú ý của dự án nằm ở chính những yếu tố quyết định khả năng khai thác: vị trí lõi trung tâm thành phố, ven sông Hàn, kết nối thuận lợi với khoảng cách chỉ 3 km tới biển Mân Thái, 5 km tới Da Nang Downtown và khoảng 7 km tới sân bay quốc tế Đà Nẵng. Đây cũng là lợi thế được ông Trần Văn Bình, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới BĐS Việt Nam đánh giá cao. Theo ông, các dự án ven sông Hàn hội tụ lợi thế về cảnh quan, kết nối và giá trị khai thác thương mại, hưởng lợi từ nhu cầu lưu trú tại Đà Nẵng đang mở rộng. Tuy nhiên nguồn cung ngày càng hữu hạn.

Sự ra đời của Trung tâm tài chính quốc tế và Khu thương mại tự do (FTZ) được kỳ vọng thu hút thêm cộng đồng chuyên gia, nhân sự quốc tế, kéo theo nhu cầu về không gian lưu trú chất lượng cao tại lõi đô thị. Với vị trí ngay trung tâm, ven sông Hàn và có hệ tiện ích hoàn chỉnh, đây là nền tảng quan trọng để dự án duy trì tệp khách thuê dài hạn bên cạnh nhu cầu lưu trú du lịch.

Bên cạnh đó, Symphony 5 còn thừa hưởng hệ sinh thái sống – nghỉ dưỡng – trải nghiệm đã được hình thành trong quần thể Sun Symphony Residence. Cơ cấu sản phẩm cũng được định hướng cho nhu cầu khai thác, với gần 90% quỹ căn là studio và 1 phòng ngủ +1 theo thông tin từ Sun Property.

Quan trọng hơn, Symphony 5 không phải một dự án đứng riêng lẻ giữa một khu vực chưa hình thành cộng đồng. Bởi các tòa S1, S2, S3 thuộc cùng quần thể đã bắt đầu bàn giao từ tháng 5/2026; những căn hộ đầu tiên được cấp sổ đỏ từ tháng 6/2026, chỉ khoảng hai năm sau khi ra mắt.

Pháp lý rõ ràng, vị trí khan hiếm và dư địa khai thác dòng tiền tại một thị trường giàu tiềm năng như Đà Nẵng chính là bảo chứng cho giá trị đầu tư của Symphony 5. Với nền tảng vững chắc này, thời hạn sở hữu sẽ không còn là chuyện đáng bận tâm mà trở thành một bài toán đầu tư gắn với khả năng khai thác và sinh lời thực tế.