Xuất hiện tình trạng chào nhà đầu tư đổi trái phiếu sang bất động sản với mức chiết khấu 40-50% giá bán

Đang nắm giữ 3 tỷ đồng trái phiếu của một doanh nghiệp bất động sản đến hạn thanh toán, chị Thanh Mai được tư vấn gia hạn kỳ hạn thanh toán nợ gốc với lãi suất mới hoặc chuyển đổi sang sản phẩm bất động sản. 

“Thấy phương án chuyển đổi sang bất động sản khá hợp lý và có vẻ đảm bảo an toàn hơn, tuy nhiên tôi cần thời gian suy nghĩ nên chưa đưa ra quyết định”, chị Mai cho biết. 

Thực tế, trên nhiều hội nhóm về trái phiếu, nhân viên kinh doanh tại một số doanh nghiệp bất động sản rầm rộ đăng tải việc hỗ trợ chuyển đổi trái phiếu sang bất động sản với mức chiết khấu 40-50% giá bán. 

Anh Ngô Phong đang nắm giữ 1 tỷ đồng trái phiếu của một doanh nghiệp bất động sản lớn, đồng thời quan tâm tới dự án bất động sản tại Hà Nội do công ty này triển khai nên đã tìm đến nhân viên nghe tư vấn.

“Nhân viên báo với tôi chỉ cần nắm giữ trái phiếu của doanh nghiệp sẽ được chuyển đổi sang bất kỳ sản phẩm bất động sản nào của doanh nghiệp đó. 

"Nếu chuyển trái phiếu sang dự án căn hộ tại Hà Nội sẽ được giá rẻ. Chẳng hạn với căn 2 ngủ, tầng thấp với diện tích 75m2 có giá niêm yết 3,2 tỷ đồng thì sẽ được chiết khấu còn 1,9 tỷ đồng. Còn căn 2 ngủ tầng cao với diện tích 79m2 có giá 3,7-3,8 tỷ đồng sẽ được chiết khấu còn 2,35 tỷ đồng. Tính ra, nếu chuyển đổi, căn hộ tầng thấp được giảm 38% còn tầng cao được giảm 40%”, anh Phong chia sẻ.

Tuy nhiên, nếu giá trị của căn hộ cao hơn số trái phiếu nắm giữ, anh Phong sẽ phải đóng bù thêm phần còn thiếu trong một lần. 

“Tính ra, phần chiết khấu của hình thức đổi trái phiếu này cũng tương tự với phần chiết khấu nếu thanh toán sớm 95% giá trị căn hộ. Tuy nhiên, với những người đang nắm giữ trái phiếu và có nhu cầu mua nhà như tôi thì cũng khá lợi. Đặc biệt, nhân viên còn hỗ trợ tìm những suất trái phiếu mà nhà đầu tư muốn thu lại tiền mặt gấp, nhượng lại với chiết khấu từ 5-10%. Như thế, tôi có thể giảm thêm được 100-200 triệu đồng”, anh Phong cho biết. 

Thời gian gần đây, trong lúc dòng tiền của doanh nghiệp gặp khó, thay vì mua lại trái phiếu phát hành, thanh toán tiền cho trái chủ, nhiều doanh nghiệp phát hành khuyến khích nhà đầu tư đổi sang sản phẩm bất động sản.

Theo lý giải của một doanh nghiệp bất động sản có phát hành trái phiếu đang thực hiện hình thức chuyển đổi trên, do ảnh hưởng của thị trường bất động sản nói chung, hạn mức tín dụng tại các tổ chức tín dụng cũng bị thắt chặt hơn, cùng các khoản thu bị chậm nên dẫn đến ảnh hưởng dòng tiền của doanh nghiệp. 

Để đảm bảo việc thanh toán cho khách hàng đã bị chậm thanh toán và sẽ đến hạn thời gian tới, bên cạnh việc đưa ra phương án chi trả hợp đồng đến hạn, doanh nghiệp đưa ra phương án chuyển đổi bất động sản với các lựa chọn. 

Cụ thể, theo thông báo của một doanh nghiệp bất động sản đến khách hàng, có 2 lựa chọn nhằm bảo đảm an toàn cho trái chủ khi có giao dịch với doanh nghiệp, gồm: 

Lựa chọn 1: Nhà đầu tư sử dụng giá trị khoản thanh toán đến hạn để mua ngay các bất động sản và nhận chiết khấu 20% theo giá bán niêm yết của chủ đầu tư cho các khách hàng hiện hữu. Đối với khoản thanh toán chưa đến hạn, nếu nhà đầu tư có nhu cầu đặt mua bất động sản thì cũng áp dụng như trên. 

Lựa chọn 2: Nhà đầu tư có khoản thanh toán đến hạn hoặc chưa đến hạn sử dụng khoản thanh toán để đầu tư các bất động sản của chủ đầu tư kèm theo cam kết mua lại, và chính sách ưu đãi lớn, giảm tới 50% theo giá bán niêm yết của chủ đầu tư.

Đưa ra nhận định về hình thức trái phiếu chuyển đổi sang bất động sản diễn ra thời gian gần đây, luật sư Trương Thanh Đức cho biết, hình thức đơn vị phát hành cho phép trái chủ hoán đổi trái phiếu sang nhà, đất ở các dự án mà họ đang phát triển hoặc áp dụng chính sách tương đương là được phép, hợp pháp, hợp lệ và không vi phạm pháp luật. Đồng thời, luật sư đánh giá rằng đây bài toán đánh đổi rất hợp lý, thể hiện công ty phát hành có năng lực, có trách nhiệm và có tài sản.

Vị luật sư cho rằng, nếu nhà đầu tư có tiền mà chưa có việc gì cấp bách thì có thể đầu tư khi thấy hợp lý, giá cả tiềm năng thì chuyển sang đầu tư thì đảm bảo an toàn chắc chắn hơn vì chúng ta mua tài sản chứ không phải cam kết là tờ giấy nữa. Tuy nhiên, việc này sẽ phụ thuộc vào quan điểm, tính lâu dài và tùy sản phẩm.

Ông Nguyễn Quang Thuân - Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc Công ty cổ phần FiinRatings cũng cho rằng, đây là một phương án hay và cần thiết. Tuy nhiên, ông Thuân nêu ra nhà đầu  tư cần quan tâm pháp lý của sản phẩm bất động sản đó ra sao, ở giai đoạn nào. Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng cần quan tâm đến tiến độ triển khai thế nào và dự kiến khi nào có giá trị sử dụng/giá trị thương mại.