Ba thay đổi lớn về đất đai, xây dựng có hiệu lực từ năm 2026

Từ ngày 1/1/2026, Nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn trong tổ chức thi hành Luật Đất đai chính thức có hiệu lực, bổ sung nhiều nội dung mới so với Luật Đất đai năm 2024. Một trong những điểm được người dân quan tâm nhất là quy định giảm nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất, đặc biệt với đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở.

Theo quy định mới, tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sang đất ở không còn được tính 100% phần chênh lệch như trước đây. Cụ thể, đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở tại địa phương, người sử dụng đất chỉ phải nộp 30% phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp. Với diện tích vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức, mức thu là 50%; còn diện tích vượt quá hai lần hạn mức vẫn phải nộp 100% phần chênh lệch.

Cách tính này được đánh giá là góp phần giảm đáng kể chi phí cho người dân khi chuyển mục đích sử dụng đất, đồng thời bảo đảm sự công bằng và hợp lý trong chính sách. Chẳng hạn, trong trường hợp giá đất nông nghiệp theo bảng giá là 2 triệu đồng/m², giá đất ở là 10 triệu đồng/m², nếu áp dụng quy định cũ, người dân phải nộp toàn bộ 8 triệu đồng/m² chênh lệch. Theo quy định mới, với diện tích nằm trong hạn mức 200 m², số tiền thực tế chỉ còn 2,4 triệu đồng/m².

Đáng chú ý, Nghị quyết cũng thiết kế cơ chế chuyển tiếp cho các trường hợp đã phát sinh trước thời điểm chính sách mới có hiệu lực. Những trường hợp đã chuyển mục đích sử dụng đất từ ngày 1/8/2024 đến trước ngày 1/1/2026 sẽ được đề nghị cơ quan thuế tính lại tiền sử dụng đất theo quy định mới. Nếu số tiền phải nộp thấp hơn mức đã nộp, người dân được khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính khác hoặc được Nhà nước hoàn trả phần chênh lệch. Quy định này góp phần xử lý hài hòa các vướng mắc trong giai đoạn chuyển tiếp, bảo đảm quyền lợi chính đáng cho người sử dụng đất.

Cùng với điều chỉnh về tài chính đất đai, từ ngày 1/3/2026, theo Nghị định 357/2025/NĐ-CP, hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về nhà ở, thị trường bất động sản sẽ được vận hành đồng bộ. Theo đó, mỗi bất động sản, từ nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư đến các sản phẩm trong dự án, đều được gắn một mã định danh điện tử riêng, tạo “danh tính số” thống nhất trên hệ thống quản lý.

Việc định danh bất động sản được xem là công cụ quan trọng phục vụ công tác quản lý nhà nước và hoạch định chính sách phát triển thị trường. Khi dữ liệu được thu thập đầy đủ, đồng bộ, cơ quan quản lý có thể nhận diện rõ hơn tình trạng cung - cầu ở từng phân khúc, từ đó xây dựng các chương trình phát triển nhà ở và chính sách điều tiết phù hợp. Đồng thời, thị trường bất động sản cũng được kỳ vọng sẽ minh bạch và ổn định hơn.

Ở góc độ quản lý thuế và phòng chống đầu cơ, mã định danh điện tử giúp cơ quan chức năng xác định rõ một cá nhân đang sở hữu bao nhiêu bất động sản, làm cơ sở nghiên cứu áp dụng các sắc thuế phù hợp đối với nhà, đất thứ hai hoặc đánh thuế trên phần lợi nhuận chuyển nhượng theo thời gian sở hữu. Qua đó, hạn chế tình trạng lướt sóng, thổi giá, gây nhiễu loạn thị trường.

Một thay đổi đáng chú ý khác là từ ngày 1/7/2026, Luật Xây dựng (sửa đổi) mở rộng các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng. Trong đó, nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500 m² sẽ không phải xin giấy phép xây dựng nếu không thuộc các khu vực đã có quy định quản lý kiến trúc.

Quy định mới tiếp tục kế thừa nền tảng của Luật Xây dựng năm 2020, đồng thời được làm rõ để phù hợp với Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn. Theo đó, đối với khu dân cư hiện hữu, địa phương không bắt buộc phải lập quy hoạch chi tiết mà chỉ cần ban hành quy chế kiến trúc. Nếu khu vực chưa ban hành quy chế này, người dân xây dựng nhà ở riêng lẻ sẽ không phải xin phép; ngược lại, vẫn phải thực hiện thủ tục cấp phép theo quy định.

Với các trường hợp vẫn phải xin giấy phép xây dựng, thời gian giải quyết dự kiến tối đa không quá 7 ngày. Đáng chú ý, việc quản lý xây dựng trong thời gian tới sẽ thực hiện theo nguyên tắc cơ quan quản lý nhà nước chỉ kiểm soát một lần đối với mỗi dự án, công trình từ giai đoạn chuẩn bị đến khi khởi công, qua đó giảm chồng chéo, tiết kiệm thời gian và chi phí cho người dân, doanh nghiệp.

Những điều chỉnh này được kỳ vọng sẽ tạo thêm dư địa cho thị trường bất động sản phục hồi, đồng thời nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước, bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người dân và hướng tới một môi trường đầu tư, xây dựng minh bạch, thông thoáng hơn từ năm 2026.