Cuộc giải cứu đặc biệt từ Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ: “Kích” bánh xe thị trường bất động sản chuyển động - Bài 5: Khơi thông dòng tiền, giải quyết bài toán trái phiếu bất động sản

Tỷ trọng cho vay bất động sản tăng, lãi suất giảm

Tính tới cuối năm 2023, có 2,75 triệu tỷ đồng đã được các ngân hàng cho vay đối với hoạt động kinh doanh bất động sản. Kênh dẫn vốn với lãi suất thấp thông thoáng được dự báo sẽ khiến thị trường bất động sản hồi phục nửa cuối năm nay. Trong đó, tín dụng cho vay kinh doanh bất động sản đạt mức tăng 22%, chiếm khoảng 26% tổng dư nợ cho vay trong lĩnh vực bất động sản.

Một loạt giải pháp của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước thời gian qua đã phát huy tác dụng, tạo điều kiện tháo gỡ những khó khăn cho các dự án bất động sản. Nhờ vậy, tỷ lệ cho vay hoạt động kinh doanh bất động sản tại một số ngân hàng như: HDBank, Techcombank, VPBank, SHB, MSB, MB, TPBank tăng so với cuối năm trước. (Các ngân hàng ghi nhận tỷ trọng cho vay bất động sản giảm gồm: VIB, Kienlong Bank, PGBank, VietBank, BVBank.)

Techcombank có tỷ trọng cho vay hoạt động kinh doanh bất động sản trên tổng dư nợ lớn nhất trong số các ngân hàng công khai chi tiết, với tỷ trọng 35,22% tại thời điểm 31/12/2023, trong khi cùng kỳ năm trước là 26,44%. VPBank đứng thứ hai với tỷ trọng cho vay bất động sản là 19%, trong khi cuối năm 2022 là 14,39%. Cho vay bất động sản tại VietBank cũng lên tới 19%, nhưng tỷ lệ này giảm 1% so với cuối năm 2022. Một số nhà băng khác cũng tăng mạnh tỷ lệ cho vay bất động sản như SHB tăng từ 8,33% lên 15,45%; MB tăng từ 4,91% lên 7,49%. MSB ghi nhận mức tăng nhẹ từ 8,75% lên 8,96% tổng dư nợ, TPBank tăng từ 6,31% lên 7,12%, trong khi tỷ lệ này tại Saigonbank giữ nguyên ở mức 6%.

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, tăng trưởng tín dụng năm 2023 là 13,5%. Đây là nỗ lực rất lớn của toàn ngành trong bối cảnh tín dụng tăng một cách èo uột trong ba quý đầu năm. Trong bối cảnh lãi suất cho vay đang ở mức thấp nhất vài năm trở lại đây, Ngân hàng Nhà nước đã giao chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng ngay từ đầu năm 2024 cho các ngân hàng là 15%. Trong báo cáo triển vọng đầu tư tháng 2, Công ty chứng khoán VNDirect cho rằng, các "nút thắt" đang dần nới lỏng được kỳ vọng giúp thị trường bất động sản có sự phục hồi từ nửa cuối năm 2024.

Ở góc độ vốn, mặt bằng lãi suất vay giảm, trở nên dễ tiếp cận hơn đối với các chủ đầu tư, và có thể hỗ trợ nhu cầu mua nhà. VNDirect cũng kỳ vọng biên lợi nhuận ròng của các doanh nghiệp bất động sản sẽ có sự phục hồi trong các quý tới. Tín dụng tiêu dùng bất động sản tiếp tục giảm phản ảnh sự thận trọng của người mua. Tuy nhiên, việc lãi suất thế chấp thả nổi trung bình hiện ở mức khoảng 11%, giảm từ mức đỉnh là 13-14% mỗi năm.

“Lãi suất giảm kỳ vọng giúp nhu cầu mua bất động sản sẽ cải thiện, từ đó hỗ trợ dòng tiền của các chủ đầu tư. Chúng tôi tin rằng thị trường bất động sản nhà ở đã bước qua giai đoạn khó khăn nhất, và sẽ cho thấy sự phục hồi rõ nét hơn từ nửa cuối năm 2024”, nhóm phân tích VNDirect đánh giá.

Nới nút thắt tín dụng, trợ lực đáo hạn trái phiếu bất động sản

Các chuyên gia cho rằng, việc “nới” tín dụng là rất cần thiết trong giai đoạn hiện nay, nhằm tiếp sức cho các doanh nghiệp bất động sản, vốn đã ở trong tình thế khó và lại chuẩn bị đối diện với “cơn bão” đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp trong năm 2024.

Theo phát biểu của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng về Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030", đây là Đề án có ý nghĩa rất lớn và là một chương trình nhân văn để thực hiện chủ trương của Đảng và Nhà nước về chăm lo nhà ở cho người dân.

Ngân hàng Nhà nước đã kêu gọi và nhận được sự đồng tình của 4 Ngân hàng Thương mại Nhà nước và đến nay có thêm 1 Ngân hàng Thương mại cổ phần nữa tham gia và tổng giá trị gói này là 125.000 tỷ đồng. Số tiền để cho vay chính là tiền huy động của người dân và đã là tiền huy động của người dân thì các Ngân hàng vẫn phải trả lãi. Số lãi suất ưu đãi cho 3-5 năm chính là nguồn lực tài chính của các tổ chức tín dụng chứ không phải nguồn của ngân sách. Vì vậy, để thực hiện ưu đãi này, các Ngân hàng cũng phải cân đối và hiện nay mới có 5 ngân hàng có thể cân đối được để tham gia gói này. Về việc cho vay, theo quy định, quy chế cho vay hiện hành, đến nay, trên cơ sở các dự án công bố của các địa phương, các Ngân hàng Thương mại đã cam kết trên 7.000 tỷ đồng.

Ông Hồ Hùng Anh - Chủ tịch Ngân hàng Techcombank cho rằng, trước đây các Ngân hàng thận trọng vấn đề pháp lý, khi mà tài sản này chưa đóng tiền quyền sử dụng đất thì rất ngại làm tài sản đảm bảo cho vay ngắn hạn. Nếu bây giờ với Luật Đất đai sửa đổi, Luật Bất động sản thì ngân hàng cho vay 20-30 năm là bình thường. Áp lực về lãi suất rất thấp.

“Hiện nay Techcombank đã làm việc với một số doanh nghiệp. Họ rất chủ động hỗ trợ nhân viên về lãi suất. Có những doanh nghiệp khu công nghiệp chủ động đưa ra các quỹ đất của mình để xây dựng nhà ở xã hội. Tôi cho rằng tất cả cùng bắt tay vào làm thì mới giải quyết được”, ông Hồ Hùng Anh nói.

“Chúng tôi đề xuất 1 gói khoảng 30.000 tỷ đồng cho vay với lãi suất cố định là 4,8% trong vòng 5 năm như Ngân hàng Chính sách xã hội; đề xuất Ngân hàng Nhà nước cho phép xem xét về khung tín dụng, bù đắp chính sách lãi suất và rủi ro. Rõ ràng phân khúc này là phân khúc rủi ro. Đây là một trong những lý do mà ngân hàng ngại cho vay. Được như vậy Techcombank sẽ chịu trách nhiệm về rủi ro liên quan đến việc cho vay như với khách hàng bình thường chứ không bị ràng buộc các điều kiện cho vay như đối với nhà ở xã hội. Về thời hạn, chúng tôi sẵn sàng cho vay 20 – 30 năm tùy theo khả năng trả nợ của khách hàng và chủ đầu tư”, Chủ tịch Ngân hàng Techcombank chia sẻ thêm.

Những doanh nghiệp bất động sản “sạch” nợ trái phiếu

Kể từ đầu năm, thống kê dữ liệu của HNX cho thấy, có 35 Công ty bất động sản dứt nợ vay từ trái phiếu, phần lớn nhờ tích cực mua lại trước hạn, với tổng số tiền thanh toán cho trái chủ hơn 20 ngàn tỷ đồng, dù thị trường vẫn trong tình trạng khó khăn kéo dài. Từ khi lãi suất thị trường có dấu hiệu hạ nhiệt, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã chủ động mua lại trước hạn nhiều lô trái phiếu, giảm bớt gánh nặng về chi phí lãi vay vốn ở mức cao tại thời điểm phát hành.

Công ty TNHH Điền Phát Land, Công ty TNHH Hoa Kim Anh, Công ty TNHH Vinh An Điền, Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Đô thị Đắk Lắk, Công ty TNHH Minh Khang Điền, Công ty TNHH MTVSunrise Power Đăk Psi, CTCP City Garden, CTCP Hong Lim Land, CTCP Địa ốc Downtown, NBB, CEO, HDG chi từ 157 tỷ đồng đến 770 tỷ đồng để mua lại trái phiếu trước hạn, đồng thời xóa hết nợ trái phiếu. Tổng số tiền đã chi của những doanh nghiệp này là hơn 5,1 ngàn tỷ đồng.

Trong số kể trên, nhóm doanh nghiệp trong hệ sinh thái CTCP Đầu tư và Phát triển Hoa Lâm (Tập đoàn Hoa Lâm) - Ngân hàng TMCP Việt Nam Thương Tín (VietBank) gồm có Điền Phát Land, Hoa Kim Anh, Hong Lim Land, Minh Khang Điền, Vinh An Điền.

Trong đó, Hong Lim Land thanh toán trước hạn 2 năm lô trái phiếu 504 tỷ đồng, huy động từ năm 2021. Khi đó, Công ty cần vốn hợp tác với CTCP Dịch vụ Hoa Lâm - Shangri-la để đầu tư vào dự án khu nhà ở, căn hộ D2 và dự án khu nhà ở, căn hộ D3, thuộc khu y tế kỹ thuật cao số 532A Kinh Dương Vương, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh. Tài sản đảm bảo của dự án là một loạt quyền sử dụng các thửa đất tại Thành phố Thủ Đức và huyện Hóc Môn.

CTCP Đầu tư Năm Bảy Bảy cũng chi nốt 290 tỷ đồng trong nỗ lực xóa toàn bộ khoản nợ 490 tỷ đồng kỳ hạn 3 năm, phát hành vào tháng 06/2021. Số tiền huy động được dùng để hợp tác đầu tư với Công ty Khu Bắc Thủ Thiêm. Ngoài ra, NBB còn thể hiện mục đích huy động 200 tỷ đồng trái phiếu đợt 2 dùng để làm dự án khu dân cư Sơn Tịnh - Quảng Ngãi ở tỉnh Quảng Ngãi.

Tập đoàn C.E.O có 220 tỷ đồng nợ trái phiếu, chủ động giảm toàn bộ gánh nặng trái phiếu từ giữa năm 2023. Tập đoàn Hà Đô cũng ghi nhận không còn nợ trái phiếu. Thời điểm tháng 12/2023, tất cả các lô trái phiếu của CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HOSE: PDR) công bố trên HNX đều trong trạng thái "hủy toàn bộ", lô trái phiếu giá trị 2.2 ngàn tỷ đồng.

CTCP Đầu tư Bất động sản Sơn Kim - Công ty con của CTCP Bất động sản Sơn Kim (SonKim Land), có cùng địa chỉ trụ sở chính và người đại diện pháp luật là bà Bùi Thị Phương Hiền với Gateway Berkeley, cũng chính thức “chia tay” với trái phiếu vào cuối tháng 10/2023. Gần đây nhất là Công ty TNHH Gateway Berkeley chi 1 ngàn tỷ đồng mua lại trước hạn 9 tháng lô trái phiếu mã GWB.BOND.2020, kỳ hạn 4 năm, đáo hạn tháng 07/2024, lãi suất 11%/năm. Công ty sau đó cũng không còn nợ trái phiếu.

Ngân hàng tiếp tục bơm dòng tiền vào bất động sản

Theo tìm hiểu từ phóng viên Báo điện tử Xây dựng, đầu tháng 3/2024, Ngân hàng HDBank - chi nhánh Quảng Ninh và Công ty Cổ phần Everland Vân Đồn đã tổ chức Lễ ký kết Hợp đồng tài trợ vốn cho dự án Crystal Holidays Harbour Vân Đồn với giá trị tài trợ cho giai đoạn 1 là 1.000 tỷ đồng.

Tập đoàn Ngân Tín cũng ký kết Biên bản ghi nhớ hợp tác chiến lược với Ngân hàng Cổ phần Quân Đội – MB Bank cho các dự án của Tập đoàn chuẩn bị triển khai trong thời gian tới. Các dự án Tập đoàn này đang thực hiện có thể kể đến như: Dự án khu dân cư liền kề Khu công nghiệp Đồng Xoài I (Đồng Tháp); Dự án khu du lịch nghỉ dưỡng biển quốc tế Bãi Xép (Bình Định); Dự án Khu đô thị Nguyễn Trọng Hợp (Tiền Giang)... Toàn bộ các dự án có tổng mức đầu tư lên đến hàng chục nghìn tỷ đồng, các dự án đều đầy đủ pháp lý. Bắt đầu từ quý II/2024, Tập đoàn sẽ cho ra mắt, giới thiệu đến khách hàng, nhà đầu tư.

Như vậy, sau sự vào cuộc quyết liệt của Tổ tư vấn Thủ tướng Chính phủ giải cứu thị trường bất động sản, chỉ đạo từ Thủ tướng gỡ khó đến chuyển động tại các địa phương và bộ, ngành liên quan, nguồn vốn bất động sản đã được khởi thông và vấn đề “nóng” là trái phiếu đã phần nào giảm nhiệt. Doanh nghiệp bất động sản có niềm tin, có nguồn lực khởi động lại dự án cũ và tiếp tục phát triển dự án mới.

Đánh giá về những diễn biến của thị trường có nhiều tích cực, ông Nguyễn Trọng Toàn - Quản lý Bộ phận Đầu tư, Savills Hà Nội cho biết: Việt Nam, với lợi thế từ các yếu tố vĩ mô, đang trở thành điểm đến đầu tư đầy sức hút cho dòng tiền và các nhà đầu tư trên hầu hết các phân khúc. Không chỉ với nhà đầu tư trong nước, mà các nhà đầu tư nước ngoài đã cởi mở hơn với các hình thức đầu tư so với trước kia. “Việt Nam vẫn duy trì là điểm đến đầu tư đáng chú ý của các nhà đầu tư và Nhà phát triển bất động sản nước ngoài tại những vị trí và phân khúc có dư địa phát triển tốt”, ông Nguyễn Trọng Toàn nhấn mạnh thêm.

Để khơi thông dòng tín dụng chảy vào thị trường địa ốc, bên cạnh những kế hoạch chi tiết mà doanh nghiệp tự đặt ra, một số doanh nghiệp bất động sản cho rằng, ngành ngân hàng cần “mở” hơn về các điều kiện cấp tín dụng. Cụ thể, về thủ tục, cần đơn giản hóa hồ sơ, rút ngắn thời gian phê duyệt và cấp tín dụng xuống dưới 1 tháng. Bên cạnh đó, cần giảm lãi suất nhiều hơn nữa, nhất là đối với các doanh nghiệp có lịch sử tín dụng tốt và phương án kinh doanh khả thi.

Ngoài ra, các doanh nghiệp cũng đề xuất Chính phủ cho kéo dài thời gian cơ cấu khoản vay; tiếp tục cho phép dùng 34% vốn ngắn hạn cho vay trung – dài hạn (thay vì rút xuống 30%); nới room cho những ngân hàng đang tham gia tái cơ cấu thị trường bất động sản; kéo dài thời gian cho vay đối với các ngành liên quan trực tiếp tới bất động sản.