Bi kịch đầu tư bất động sản ven đô "mua đỉnh bán đáy", ôm đất 10 năm ngậm ngùi chờ cắt lỗ

Vào thị trường lúc sốt, mua đất giá "đỉnh", nhà đầu tư nhận đắng cay

Thị trường bất động sản Hà Nội đã từng trải qua nhiều cơn sốt. Năm 2011, một cơn sốt đi qua cũng đã đẩy giá đất đai một số vùng ven phía Bắc Hà Nội từ vài triệu lên hàng chục triệu đồng một m2. Không ít nhà đầu tư lao vào cuộc đua đón đầu quy hoạch đến nay vẫn thấy mình hớ nặng rao lỗ vẫn khó bán.

Chị Hoàng Thuỳ (Hà Nội) - một nhà đầu tư bất động sản tay ngang mới đây chia sẻ, năm 2011 chị quyết định xuống tiền mua miếng đất gần 70m2 tại khu vực Tân Trại, Sóc Sơn. Thời điểm bấy giờ chị mua với giá đỉnh là 11 triệu đồng/m2.

Điều khiến chị thấy "đau" nhất là đến nay sau cả chục năm, giá miếng đất ấy vẫn chị được cò khu vực định giá chưa đến 11 triệu đồng/m2. "Nếu chị muốn bán nhanh thì cho đi với giá khoảng 8 triệu đồng/m2", chị Thuỳ kể lại nguyên si lời cò đất khi đến Sóc Sơn hồi tháng 5 vừa qua.

Lý do được "cò" cho biết, miếng đất tuy vuông vắn nhưng lại nằm sâu trong ngõ bé, ô tô không đi vào tận nơi được, rất khó bán, muốn thoát được hàng thậm chí phải bán dưới giá thị trường. Trong khi đó, giá rao bán ở khu vực này cũng chỉ dao động khoảng 10 triệu đồng/m2, ở những lô có đường to, ô tô đi vào tận ngõ thì giá cũng chỉ khoảng 12-15 triệu đồng/m2 tuỳ từng chỗ.

Chị Thuỳ cho biết, dịch bệnh khiến công việc của chị kém thuận lợi nên muốn bán đất để thu xếp phần nào tài chính nhưng giá quá rẻ khiến chị phải tính lại. "10 năm nếu bán ngang giá thì tôi vẫn lỗ vì chưa đủ để trượt giá. Hồi trẻ chưa có kinh nghiệm, mua theo tin sốt nên ào ào không xem xét nhiều. Không tính toán rằng miếng đất không có vị thế đẹp thì thoát hàng cũng khó, chưa nói gì đến việc lời lãi", chị Thuỳ tâm sự câu chuyện đầu tư buồn.

Theo hồi ức kể lại của chị Thuỳ, đầu năm 2011, đất Sóc Sơn trải qua đợt tăng giá chóng vánh, kéo dài khoảng 2 tháng, khi thông tin các trường đại học, cao đẳng sẽ di dời đến đây được lan truyền. Thông tin về dự án sân golf quốc tế đang triển khai và tuyến đường 35 mở rộng… cũng tạo thêm sức nóng cho vùng đất nông nghiệp này.

Dù chưa đưa ra quyết định chính thức nhưng thời điểm đó nhiều người dân lao vào đầu tư, thị trường thì mặc sức thổi giá. Trong một thời gian ngắn, đất tại một số xã đắt gấp 2-3 lần so với cuối 2010, kể cả loại chưa có sổ đỏ. Thời điểm cuối 2010, giá đất những khu vực này chỉ dao động từ 2-3 triệu đồng mỗi m2, sau hai, ba tháng đã lên tới 8-12 triệu đồng. Nhiều nơi gần đường lớn lên tới 18-32 triệu đồng, ngang ngửa đất ven nội thành Hà Nội.

Chỉ trong một thời gian ngắn, cơn sốt đất Sóc Sơn ở nhanh chóng đi vào vết xe đổ của các cơn sốt trước đó trên thị trường Hà Nội. Nhà đầu tư nhanh chóng vỡ mộng khi ôm đất ở khu vực này. Nhiều nhà đầu tư sau chục năm vẫn mắc kẹt như trường hợp chị Thuỳ.

Lời khuyên cho nhà đầu tư "mua đỉnh bán đáy"?

Theo khảo sát của phóng viên, tại đợt sốt đất hầm hập trong quý I/2021, thị trường Sóc Sơn vẫn khá im ắng. Mặc dù hạ tầng ở khu vực này cũng đã được đầu tư tương đối trong những năm trở lại đây nhưng nhìn chung mức tốc độ đô thị hoá còn thấp, khoảng cách về trong nội thành tương đối xa nên chưa kéo được một lực lượng lớn người dân về đây sinh sống. Theo tìm hiểu, không ít những lô đất được mua rất lâu rồi nhưng đến nay vẫn chỉ là bãi cỏ hoang um tùm.

Bước sang quý II/2021 thì cả thị trường bất động sản hạ nhiệt, im ắng. Theo số liệu của Hội môi giới bất động sản, thị trường ảnh hưởng từ dịch Covid-19 nên giao dịch từ các dự án bất động sản cũng giảm mạnh. Thậm chí thị trường đã xuất hiện tình trạng bán tháo, cắt lỗ. 

Chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh cho biết, chúng ta từng lo lắng khi sốt đất xảy ra khắp nơi. Vậy vấn đề ở đây là gì, vấn đề ở đây sốt đất không quan trọng mà là hệ quả của sốt đất. Nếu cứ thế này thì GDP cuối năm của Việt Nam có thể lên tới 10%. Nhưng lo nhất là sau đóng băng.

"Thứ nhất là nền kinh tế, hệ thống tài chính liêu xiêu vì vốn đa phần đổ vào bất động sản là đi vay. Thứ hai là một bộ phận các nhà đầu tư mua đỉnh bán đáy sẽ thiệt hại nặng" - ông Ánh nhấn mạnh.

Còn theo ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ, khi thị trường đi xuống xuống, thanh khoản giảm, việc bán bất động sản khó khăn nên giá bán chắc chắn phải giảm mới giao dịch được. Tuy nhiên theo vị này, có cắt lỗ hay không thì nhà đầu tư cần xem xét, cân nhắc kỹ lưỡng dựa trên nhiều yếu tố.

Cụ thể như việc cắt lỗ bao nhiêu sẽ phụ thuộc mức độ tài chính của người mua, có phải sử dụng đòn bẩy tài chính hay không, khả năng cân đối dòng tiền ra sao... Tùy theo năng lực, khả năng bám sát thị trường khu vực mà nhà đầu tư đưa ra những phương án xử lý khác nhau.

Theo lời khuyên của ông Toản, với các nhà đầu tư vốn tự có thấp, phải đi vay mượn thì phương án tối ưu là chấp nhận cắt lỗ, thậm chí cắt lỗ sâu để thoát hàng do áp lực lãi vay hàng ngày. Còn với những nhà đầu tư sử dụng vốn tự có, nếu đang nắm trong tay bất động sản tiềm năng tốt thì nên kiên nhẫn chờ đợi cho đến khi thị trường phục hồi hoặc những yếu tố hạ tầng, quy hoạch được thực thi.

Trong khi đó, một số chuyên gia cho rằng, với sự điều chỉnh kịp thời, làn sóng giá bất động sản tăng cao đã giảm nhiệt, nhiều nhà đầu tư lướt sóng, không nghiên cứu kỹ thị trường, sử dụng đòn bẩy tài chính sẽ phải chấp nhận bán cắt lỗ, tháo chạy khỏi thị trường . Đây là điều đã được các chuyên gia cảnh báo khi những bất thường xuất hiện và không tuân theo quy luật thị trường.