Bộ Xây dựng trình hai phương án về giao dịch bất động sản qua sàn

Theo đó, Bộ Xây dựng đưa ra 2 phương án, sau khi tiếp thu ý kiến các Đại biểu Quốc hội và xin ý kiến của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, như sau:

Phương án 1, không bắt buộc mà khuyến khích các giao dịch như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, thuê nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án phải qua sàn.

Chủ đầu tư và khách hàng được chủ động, tự chọn phương thức giao dịch mua bán. Họ phải tự kiểm chứng chất lượng, pháp lý, giá cả… của bất động sản.

Tuy nhiên, Bộ Xây dựng cho rằng, với phương án này, nhà nước đã gián tiếp bỏ qua quyền được bảo vệ của nhà đầu tư, người dân - những người yếu thế khi tham gia thị trường.

“Nhà nước thiếu đi công cụ quản lý, kiểm soát dữ liệu thông tin thị trường, dữ liệu bán hàng bởi nhiều chủ đầu tư, sàn giao dịch không báo cáo số liệu hoặc báo cáo không đầy đủ, sai thực tế”, Bộ Xây dựng nhận định.

Không chỉ vậy, quy định này cũng tạo ra hệ lụy về thất thu thuế, khó kiểm soát trong phòng chống rửa tiền.

Phương án 2, dự thảo luật sẽ quy định bắt buộc chủ đầu tư phải thực hiện mọi giao dịch bán, thuê mua nhà ở, chuyển nhượng... qua sàn. Còn tổ chức, cá nhân thì khuyến khích.

Theo lý giải của Bộ Xây dựng, việc chủ đầu tư giao dịch qua sàn bất động sản sẽ đảm bảo sự đồng bộ của hệ thống pháp luật, hoàn thiện cơ chế phòng, chống rửa tiền. Thị trường sẽ được minh bạch, chống “lợi ích nhóm” trong trường hợp chủ đầu tư cố tình bắt tay sàn, người mua nhà để giao dịch ngầm nhằm trốn thuế, ôm hàng, tăng giá bán làm lũng đoạn.

Các sàn giao dịch sẽ phải có trách nhiệm thẩm định, thẩm tra tính pháp lý dự án nếu bắt buộc mua bán bất động sản trên giấy phải qua sàn. Với người mua nhà, quyền lợi của họ được đảm bảo khi có thông tin an toàn, tránh mua nhầm dự án ma, không đủ pháp lý.

Nhà nước có công cụ quản lý thông tin thị trường bất động sản, chống thất thu thuế và thiết lập môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch. Các chính sách điều tiết của nhà nước cũng sẽ được đưa ra kịp thời hơn khi có đủ thông tin.

“Quy định giao dịch qua sàn không làm tăng chi phí bất hợp lý cho chủ đầu tư hay làm tăng giá bán bất động sản”, Bộ Xây dựng khẳng định.

Đối với vấn đề bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, Bộ Xây dựng cho biết, tiếp thu ý kiến của Ủy ban Kinh tế, cơ quan chủ trì soạn thảo chỉnh lý theo hướng: Việc bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là trách nhiệm của chủ đầu tư, nhưng là quyền của khách hàng.

Trường hợp khách hàng từ chối quyền của mình thì chủ đầu tư không phải thực hiện trách nhiệm này theo quy định thay vì quy định cứng là bắt buộc thực hiện như luật hiện hành và dự thảo đã trình Quốc hội.

Theo đó, quy định được tiếp thu vẫn giữ được định hướng của chính sách cũ nhằm đảm bảo vệ khách hàng là bên yếu thế trong giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, không cứng nhắc, cản trở quyền thỏa thuận, gây khó khăn cho các bên trong giao dịch.

Cụ thể, bổ sung làm rõ nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua, thuê mua nhà ở khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết với khách hàng trong hợp đồng mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai gồm số tiền chủ đầu tư đã nhận ứng trước từ khách hàng và các khoản tiền khác (nếu có) được ghi trong hợp đồng.

Bổ sung quy định trong thư bảo lãnh của tổ chức tín dụng bảo lãnh phát hành cho người mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải ghi cụ thể về thời hạn hiệu lực.

Đồng thời, quy định sau tiếp thu ý kiến cũng làm rõ chủ đầu tư là bên sử dụng dịch vụ bảo lãnh của tổ chức tín dụng. Do vậy, chủ đầu tư có trách nhiệm trả phí dịch vụ này của mình và không được đẩy trách nhiệm trả phí dịch vụ này sang khách hàng.

Đặc biệt, quy định mới được tiếp thu theo hướng bổ sung thêm nội dung quy định tại Điều 26 dự thảo Luật về trường hợp bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai từ chối việc tổ chức tín dụng cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình thì chủ đầu tư không phải thực hiện quy định về bảo lãnh.

Trước đó, tại tờ trình Quốc hội dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Chính phủ đề xuất chủ đầu tư bán, cho thuê nhà hình thành trong tương lai phải qua sàn. Theo đó, dự thảo Luật quy định hai loại giao dịch bất động sản phải qua sàn, gồm chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hoặc công trình hình thành trong tương lai và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại đất đã có hạ tầng kỹ thuật. Còn các giao dịch khác được khuyến khích thông qua sàn.

Quy định này, theo Chính phủ, nhằm ngăn ngừa hệ lụy hình thành các dự án ma, chủ đầu tư lừa đảo khách hàng và tăng tính công khai, minh bạch thông tin dự án bất động sản đưa vào giao dịch, nhất là các bất động sản hình thành trong tương lai.

Tuy nhiên, thẩm tra nội dung này, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội đề nghị không bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản do chưa đủ cơ sở thực tiễn, chưa làm rõ được an toàn pháp lý của giao dịch bất động sản qua sàn. Bên cạnh đó, việc bắt buộc các giao dịch bất động sản nhà ở trên giấy phải qua sàn sẽ làm tăng chi phí, và tính vào giá và người mua sẽ phải chịu cả phí bảo lãnh, chi phí cho sàn giao dịch.