Cải tạo chung cư cũ: Kỳ vọng tháo gỡ “điểm nghẽn”

Cân đối lợi ích của 3 bên: Nhà nước, DN và người dân

Theo Tổng giám đốc Công ty CP Sài Gòn Triển vọng (SAVISTA) Nguyễn Tiến Dũng, công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, trong thời gian vừa qua việc triển khai đầu tư xây dựng hầu như còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc trong các thủ tục chấp thuận đầu tư, thu hồi đất, giao đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư do việc áp dụng pháp luật về nhà ở, đất đai và đầu tư còn nhiều chồng chéo, chưa đồng bộ.

Việc cải tạo, xây dựng mới diễn ra chậm chạp và ách tắc do những vướng mắc về cơ chế và thiếu sự đồng thuận của một bộ phận người dân. Trong đó, khó khăn nhất là việc cân đối lợi ích của 3 bên: Nhà nước, DN và người dân.

Phía DN không mặn mà do lợi ích từ việc cải tạo chung cư cũ không hấp dẫn. Trong khi đó, yêu cầu đặt ra là không gia tăng mật độ dân cư, điều chỉnh quy hoạch, nâng chiều cao xây dựng...

Đề cập một số “vướng mắc, khó khăn” trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà, ông Dũng chỉ ra một số nguyên nhân “gốc rễ”. Đó là chưa bồi thường, hỗ trợ cho các chủ sở hữu chung cư đúng giá trị; Chưa bảo đảm cho các chủ sở hữu nhà chung cư được tái định cư tại chỗ, hoặc tự tạo lập được nơi ở mới thật thỏa đáng với số tiền đã được bồi thường; Chưa cung cấp đầy đủ thông tin về dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để các chủ sở hữu nhà chung cư hiểu rõ để thương thảo đi đến đồng thuận.

Chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng mới nhà chung cư chưa mặn mà tham gia vì thủ tục rườm rà, nhiêu khê, nhiều rủi ro…, mà hiệu quả không được như làm dự án mới.

Ông Dũng nhận định: Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) về cơ bản cũng đã dành riêng một chương với 3 mục 16 điều, quy định khá chi tiết về nguyên tắc, trình tự thủ tục từ kế hoạch, quy hoạch cải tạo, xây dựng mới cho đến phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và di dời, phá dỡ chung cư.

Nhìn chung dự thảo Luật cũng đã tháo gỡ phần lớn 4 điểm tắc nghẽn mà trong suốt thời gian vừa qua dẫn đến ách tắc trong việc thực thi chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư khi đã hết niên hạn sử dụng và xuống cấp, bao gồm: Trình tự, thủ tục di dời cư dân ra khỏi các nhà chung cư nguy hiểm, có nguy cơ sập đổ; Nguyên tắc và thủ tục lựa chọn chủ đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; Việc thống nhất phương án bồi thường, tái định cư sau khi lựa chọn được chủ đầu tư...; Giải quyết được việc trình tự, thủ tục đầu tư phức tạp, kéo dài đối với tin các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư…

Đẩy nhanh tiến độ thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

Còn theo Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam Đào Ngọc Nghiêm, đối với việc cải tạo chung cư cũ, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã đề xuất đổi mới và cơ bản hợp lý trong công tác khảo sát, kiểm định, mô hình cải tạo, lựa chọn chủ đầu tư, cơ chế ưu đãi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư...

Tuy nhiên, ông Nghiêm cũng đề xuất cơ quan chủ trì soạn thảo nghiên cứu thêm một số nội dung. Đối với thời hạn sử dụng nhà chung cư (Điều 60), các quy định nêu trong dự thảo là khoa học, song nội dung công bố hết thời hạn sử dụng (khoản 4) là chung chung, cần cụ thể ngay tại Luật Nhà ở.

Về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (Mục 3 chương V), dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã xác định rõ trách nhiệm và thẩm quyền trong bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Để có tính thực tiễn cao hơn, đề nghị tại khoản 1 Điều 70 nên quy định có sự tham gia ý kiến của cộng đồng và Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp tỉnh. Tại khoản 1 Điều 71 bổ sung các đối tượng được ưu tiên trong xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư.

Đối với việc di dời, cưỡng chế, phá dỡ nhà chung cư (Điều 72a), ông Nghiêm nêu quan điểm: Nhà chung cư phải di dời bao gồm nhiều loại (đã quy định tại Điều 61) với mức độ, quy trình thực hiện có khác nhau, xác định thẩm quyền quyết định.

UBND cấp tỉnh là hợp pháp, song xem xét bổ sung quy trình để cơ quan có thẩm quyền quyết định bao gồm cả xác định vai trò dân cư, các tổ chức chính trị xã hội…

Về cưỡng chế di dời (Điều 72b), theo ông Nghiêm, đây là quy định liên quan đến an sinh xã hội, đến quyền công dân về quyền có nơi ở hợp pháp đã xác định tại Điều 22 Hiến pháp 2013, nên cần diễn đạt khoa học, đồng bộ hơn.

Một số ý kiến khác thì cho rằng dự thảo Luật cần bảo đảm hiệu lực pháp lý cao cũng như tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) đã được trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5 vừa qua. Dự thảo Luật đang tiếp tục nghiên cứu hoàn thiện, trước khi trình Quốc hội khóa XV tiếp tục thảo luận, xem xét thông qua tại kỳ họp thứ 6 vào tháng 10/2023.

Luật Nhà ở (sửa đổi) là dự án Luật quan trọng, liên quan đến lợi ích của mọi người dân, nhận được nhiều sự quan tâm của đông đảo cử tri, Nhân dân cũng như các chuyên gia, nhà nghiên cứu.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, đối với quy định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, cơ quan chủ trì soạn thảo - Bộ Xây dựng hướng tới xác định trách nhiệm, vai trò của Nhà nước cùng với DN, người dân trong việc cải tạo xây dựng lại nhà chung cư gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị nhằm tạo ra các khu nhà chung cư khang trang, hiện đại tạo môi trường sống văn minh cho người dân, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, DN và người dân…