Cải tạo chung cư cũ: Chưa tìm được “điểm cân bằng về lợi ích” giữa người dân và chủ đầu tư

Cả nước có 5.687 khu chung cư, riêng Hà Nội có khoảng 3.015 khu chung cư, nhà tập thể, trong đó có 1.850 khu chung cư, nhà tập thể xây dựng từ trước năm 1994. Thành phố Hồ Chí Minh có 1.568 khu chung cư, trong đó có 474 khu chung cư gồm 573 lô xây dựng trước năm 1975 với 50.640 căn hộ,  trong đó có 13 khu chung cư hư hỏng nặng (cấp D), nguy hiểm cho người sử dụng, cần phải phá dỡ, xây dựng lại. Trong đó, quận 5 có đến 212 khu nhà chung cư chiếm đến 47,4% tổng số chung cư cũ mà đa số là chung cư, nhà tập thể nhỏ, không đủ điều kiện để xây dựng lại tại vị trí cũ do không phù hợp với quy hoạch.

Từ thực tiễn của thành phố Hồ Chí Minh, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, nhất là nhà chung cư cũ bị hư hỏng nặng, nguy hiểm cho người sử dụng (mà các chủ sở hữu nhà chung cư đã được “mua hóa giá nhà thuộc sở hữu nhà nước” trước đây) được thực hiện theo phương thức, hoặc do Ủy ban nhân dân thành phố chỉ đạo thực hiện, trong đó có nhiều dự án thành công, nhưng cũng có dự án gặp khó khăn, vướng mắc, thậm chí có phát sinh khiếu kiện gay gắt; hoặc do doanh nghiệp tư nhân tự thỏa thuận với các chủ sở hữu mua lại căn hộ nhà chung cư theo giá thị trường để thực hiện dự án đầu tư bất động sản, nhà ở thương mại.

Tại Dự án di dời, tái định cư các hộ dân thuộc lô IV, lô VI khu chung cư Thanh Đa, phường 27, quận Bình Thạnh do bị nghiêng, lún, nguy hiểm cho người sử dụng, nên tất cả 300 chủ sở hữu nhà chung cư và gia đình đều được di dời, tái định cư tại khu chung cư tái định cư số 4 Phan Chu Trinh, phường 12, quận Bình Thạnh ở gần trung tâm thành phố hơn khu Thanh Đa, có thể nói là rất thành công và được lòng dân. Việc hoán đổi căn hộ tái định cư rất thỏa đáng, ví dụ: Chủ sở hữu căn hộ cũ có diện tích 84 m2 được hoán đổi 02 căn hộ tái định cư có diện tích 60m2/căn, theo đó hộ được tái định cư được bồi thường và được mua lại căn hộ theo giá bán nhà thuộc sở hữu nhà nước (giá vốn) đối với phần diện tích 84 m2; phần diện tích dôi dư 40 m2 được mua theo giá thị trường.

Đây là cách làm hay do Nhà nước chủ trì thực hiện, xây dựng trước khu tái định cư, nhưng có mặt hạn chế là nguồn ngân sách nhà nước có hạn, khó thể thực hiện đại trà, nên rất cần thiết phải thực hiện chủ trương xã hội hóa để huy động nguồn lực của khu vực tư nhân tham gia hoặc các chủ sở hữu nhà chung cư chủ động quyết định và hợp vốn để thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại các khu nhà chung cư có điều kiện (có diện tích lớn, phù hợp quy hoạch hoặc các chủ sở hữu nhà chung cư có thể hợp vốn, huy động vốn…).   

Cũng theo ông Lê Hoàng Châu, nhiều quận của thành phố Hồ Chí Minh đã làm tốt công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, điển hình là quận 4 có 13 khu chung cư, cư xá được xây dựng trước năm 1975 đã hư hỏng, xuống cấp, có trường hợp hư hỏng nặng, nguy hiểm cho người sử dụng như chung cư Trúc Giang, chung cư Tôn Thất Thuyết. Trong hơn 20 năm qua, Ủy ban nhân dân quận 4 đã chỉ đạo Công ty Dịch vụ công ích quận 4 (doanh nghiệp nhà nước) thực hiện thành công nhiều dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư kết hợp với chỉnh trang đô thị, phát triển hạ tầng giao thông và tái định cư tại chỗ cho các chủ sở hữu nhà chung cư cũ được “đổi đời” và làm thay đổi hẳn diện mạo đô thị của quận 4.

Đây cũng là cách làm hay cũng do Nhà nước chủ trì (trực tiếp là Ủy ban nhân dân quận 4) và giao cho Công ty Dịch vụ công ích quận 4 thực hiện, theo đó Công ty tự vay vốn ngân hàng để bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, giải quyết tạm cư và đầu tư xây dựng, sau đó tái định cư tại chỗ cho các chủ sở hữu nhà chung cư. Phần căn hộ dôi dư và diện tích thương mại dịch vụ được Công ty kinh doanh để bù đắp chi phí đầu tư.

Tuy nhiên, cũng có trường hợp Nhà nước thu hồi đất, thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng nhà chung cư cũ mà các chủ sở hữu nhà chung cư không được bố trí tái định cư tại chỗ do không phù hợp với quy hoạch, như trường hợp chung cư hỗn hợp Thương xá Eden quận 1 gồm 210 hộ dân và 21 đơn vị, mặc dù được chủ đầu tư dự án giới thiệu các căn hộ để lựa chọn tái định cư trên địa bàn quận 1, quận 2, quận 7 nhưng cũng vẫn có một số hộ dân khiếu kiện mà chính quyền phải mất nhiều thời gian, công sức để giải quyết.   

Do vậy, theo ông Lê Hoàng Châu, không phải do quy định “sở hữu nhà chung cư không xác định thời hạn” là nguyên nhân dẫn đến “vướng mắc”, khó khăn trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong các năm qua là do chưa xây dựng các quy định pháp luật đầy đủ, khả thi, chưa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của các quy định pháp luật và cũng chưa tìm được “điểm cân bằng về lợi ích”, chưa đảm bảo hài hoà quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của các chủ sở hữu nhà chung cư và của nhà đầu tư.

Ủy ban Thường vụ Quốc hội trong phiên họp chiều ngày 17/03/2023 đã cho ý kiến kết luận về Báo cáo thẩm tra Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), không tán thành quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn vì cho rằng can thiệp quyền sở hữu tài sản của người dân, nhưng cần có quy định cụ thể việc Nhà nước có quyền quyết định, trách nhiệm di dời, phá dỡ, cải tạo chung cư không còn an toàn để đảm bảo sức khỏe, an toàn của người dân.

Ủy ban Thường vụ Quốc hội yêu cầu Cơ quan soạn thảo dự án Luật tiếp thu ý kiến tại phiên họp, ý kiến các cơ quan tổ chức, nhân dân và lưu ý không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư. Nhưng Chính phủ vẫn có quyền trình Quốc hội phương án của mình và như vậy sẽ có thể trình 02 phương án (phương án của Chính phủ và phương án theo kết luận của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội), trong đó cần giải trình hai phương án, nêu rõ ưu điểm, nhược điểm, trình bày một cách toàn diện, lập luận rõ ràng làm cơ sở để các đại biểu Quốc hội xem xét, cho ý kiến, quyết định để đảm bảo tính dân chủ, khách quan.

Trước đó, Bộ Xây dựng đã đề xuất Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế do cơ quan có thẩm quyền thẩm định, kết luận. Chủ sở hữu nhà chung cư sẽ phải chấm dứt quyền sở hữu khi nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ và được tiếp tục sử dụng phần diện tích đất có nhà chung cư, nhưng phải nộp kinh phí xây dựng lại nhà chung cư mới.