Tín hiệu đảo chiều của thị trường bất động sản từ các chính sách tháo gỡ

Cuối năm 2022, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn từng nhận định, trong 3 yếu tố vĩ mô ảnh hưởng đến khả năng đảo chiều của thị trường bất động sản (tăng trưởng tín dụng – lãi suất – chính sách điều hành của Chính phủ) thì tăng trưởng tín dụng và chính sách sẽ là 2 yếu tố mang lại tác động tích cực và đẩy nhanh tiến trình xoay chiều cho thị trường nhà đất. Thị trường có thể kỳ vọng thời gian phục hồi sớm, dự kiến vào khoảng cuối năm 2023.

Đến thời điểm hiện tại, các chính sách, quyết định được ban hành gần đây nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản đồng nhất với dự báo của Batdongsan.com.vn về tín hiệu đảo chiều của thị trường.

Cụ thể, ngày 5/3 vừa qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 08/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán TPDN ra thị trường quốc tế. Nghị định được ban hành nhằm góp phần giải quyết vấn đề khó khăn trước mắt về thanh khoản, góp phần tạo điều kiện cho doanh nghiệp cân đối nguồn tiền phục vụ sản xuất kinh doanh và thanh toán nghĩa vụ trái phiếu đến hạn. Đồng thời bảo đảm quyền lợi của chủ sở hữu trái phiếu, tuân thủ theo đúng quy định của pháp luật.

Đến ngày 11/3, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 33/NQ-CP về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Nghị quyết nhấn mạnh giải pháp thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội. Theo đó, khẩn trương hoàn thiện, ban hành và triển khai thực hiện có hiệu quả Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030" để tháo gỡ ngay một số khó khăn, vướng mắc cụ thể trong phát triển nhà ở xã hội, tăng nguồn cung phù hợp với nhu cầu, khả năng của người có thu nhập thấp có nhu cầu cao về nhà ở có thể tiếp cận.

Để hỗ trợ nguồn vốn cho phát triển nhà ở xã hội, Chính phủ đề xuất triển khai Chương trình tín dụng khoảng 120.000 tỷ đồng để cho chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay với lãi suất thấp hơn khoảng từ 1,5-2% so với lãi suất cho vay trung dài hạn VND bình quân của các ngân hàng thương mại nhà nước trên thị trường trong từng thời kỳ và các ngân hàng thương mại ngoài nhà nước có đủ điều kiện với từng gói tín dụng cụ thể.

Đánh giá về tác động của Nghị định số 08, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cho rằng, việc kéo giãn kỳ hạn trái phiếu 2 năm mang tới kỳ vọng sẽ kéo dài thời gian và điều kiện để các doanh nghiệp bất động sản có thể tháo gỡ các dự án đang vướng pháp lý, chuyển nhượng dự án (M&A) hay tích lũy dòng tiền từ các đợt bán hàng để thanh toán các khoản trái phiếu đến hạn. Khi niềm tin các nhà đầu tư quay lại cùng với các dự án được tháo gỡ pháp lý thì việc phát hành huy động mới, phát hành trái phiếu doanh nghiệp trở lại giúp cho việc thanh toán, thanh khoản dễ dàng hơn.

Cũng theo ông Đinh Minh Tuấn, Nghị định 08 không chỉ giúp giảm tải áp lực cho doanh nghiệp mà còn có thể bảo vệ nhà đầu tư. Đối với các trái chủ không muốn gia hạn 2 năm, Nghị định bảo vệ trực tiếp quyền lợi của họ vì vẫn cho họ quyền chọn lựa chứ doanh nghiệp không được tự ý gia hạn. Với những nhà đầu tư chưa có nhu cầu ngay, doanh nghiệp có thời gian tái cơ cấu, không bán rẻ tài sản, từ đó bảo toàn giá trị tài sản trong thời gian ngắn hạn để đảm bảo quyền lợi của nhà đầu tư. Ngoài ra nhà đầu tư với số tiền chứng khoán ít hơn 2 tỷ đồng nhưng có các khoản tiết kiệm nhàn rỗi ở ngân hàng có thể xem xét tham gia, hỗ trợ thanh khoản cho thị trường. Khi thanh khoản tăng lên cũng sẽ hỗ trợ tốt hơn cho việc phát hành mới, cũng như phân loại các doanh nghiệp.

Trong khi đó, đánh giá cao những tín hiệu tích cực từ Nghị quyết số 33/NQ-CP, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định: “Nghị quyết 33 thể hiện quyết tâm của Chính phủ trong việc tháo gỡ những điểm nghẽn của thị trường bất động sản, đặc biệt là về nguồn vốn và pháp lý. Doanh nghiệp bất động sản khó khăn sẽ được xem xét giãn nợ gốc, lãi vay, cơ cấu lại nhóm nợ. Chính phủ cũng yêu cầu Ngân hàng Nhà nước xem xét điều chỉnh phù hợp hệ số rủi ro của các loại hình bất động sản để có được mức lãi suất cho vay phù hợp với thị trường, tránh việc kiểm soát dòng vốn quá mức.

Ngoài ra, nghị quyết nêu rõ mục tiêu quan trọng là đẩy mạnh việc xử lý, tháo gỡ về pháp lý liên quan đến các dự án bất động sản để hỗ trợ và tạo ra nguồn cung trên thị trường. Đây là yếu tố rất quan trọng vì thị trường hiện có hơn 100 nghìn căn hộ đang xây dựng. Nếu các thủ tục ảnh hưởng đến tiến độ dự án được được thông qua, sẽ cải thiện nguồn cung trên thị trường, đáp ứng tốt hơn nhu cầu của người mua.