Ngân hàng sụp đổ và sự hoảng loạn: Góc nhìn cho bất động sản

Tuy nhiên, với những thay đổi liên tục của tình hình hiện tại, Cushman & Wakefield sẽ cung cấp thông tin cập nhật khi có diễn biến mới cho các nhà đầu tư và cộng đồng.

#1 Đừng hoảng loạn, chỉ mới có ba ngân hàng sụp đổ: Valley Bank (SVB), Signature Bank và Silvergate Bank, ba trong số 4,236 ngân hàng thương mại Mỹ được bảo trợ bởi Công ty Bảo hiểm Ký thác Liên bang Mỹ (FDIC). Hơn nữa, đa số các ngân hàng khác có danh mục đầu tư cân bằng hơn và không quá phụ thuộc vào một lĩnh vực.

Ba ngân hàng vừa sụp đổ chủ yếu tập trung khoản tiền gửi và cho vay đối với lĩnh vực như công nghệ (ngân hàng SVB) và tiền điện tử (ngân hàng Signature và ngân hàng Silvergate). Có khả năng một số ngân hàng nữa sẽ chịu áp lực do các vấn đề về thanh khoản nhưng tính đến thời điểm viết bài này, chỉ có ba ngân hàng thất bại và đều nằm trong những trường hợp cá biệt, nên sự việc này không đồng nghĩa với khủng hoảng.

#2. Đây không phải là sự lặp lại của cuộc Đại Khủng hoảng Tài chính (GFC).

Theo chuyên gia Cushman & Wakefield, có một số điểm có thể so sánh giữa hai vụ việc:

Bức tranh về một cuộc khủng hoảng vẫn chưa rõ ràng, nhưng việc các cơ quan quản lý đang can thiệp sâu sẽ có khả năng giúp ngăn chặn hậu quả lan rộng. Trong lịch sử ngành ngân hàng Mỹ, hai vụ ngân hàng phá sản SVB và Signature Bank đại diện cho cuộc sụp đổ lớn thứ hai và thứ ba (sau Washington Mutual). Tuy nhiên, tài sản của họ lần lượt là 209 tỷ USD và 118 tỷ USD, vẫn ít hơn nhiều so với các ngân hàng lớn nhất ở Mỹ khi mà bốn ngân hàng lớn nhất sở hữu hơn 9 nghìn tỷ USD. Nhìn lại cuộc Đại khủng hoảng Tài chính trong lịch sử, ngay cả những ngân hàng lớn nhất cũng phải chịu áp lực. Nhưng lần này, thử thách cấp bách nhất lại tập trung ở những ngân hàng đa quốc gia.

Nền tảng kinh tế hiện tại mạnh mẽ hơn nhiều so với thời kỳ Đại khủng hoảng Tài chính khi làn sóng đầu tiên của ngành ngân hàng và phi ngân hàng bắt đầu. Thời điểm đó, Mỹ đã rơi vào suy thoái khi ngân hàng Lehman Brothers sụp đổ, Fed công bố đợt nới lỏng tiền tệ đầu tiên và tỷ lệ thất nghiệp đã tăng từ 4,7% lên 6,8%. Ở thời điểm hiện tại, Mỹ vẫn đang tạo ra việc làm và tỷ lệ thất nghiệp ở mức 3,6% tính đến tháng 2 năm 2023, gần mức thấp nhất mọi thời đại.

Hệ thống tài chính vững vàng hơn thời Đại khủng hoảng Tài chính. Trên thực tế, để đối phó với cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu, hệ thống ngân hàng đã trải qua những cuộc cải tổ lớn để điều tương tự sẽ không lặp lại. Các ngân hàng được vốn hóa nhiều hơn và được bảo vệ tốt hơn cho các tình huống xấu. Ví dụ: kết quả kiểm tra căng thẳng Dodd Frank năm 2022 cho thấy các ngân hàng lớn—cụ thể là những ngân hàng quan trọng có thể ảnh hưởng đến toàn hệ thống —có đủ vốn để bù đắp khoản lỗ hơn 600 tỷ USD (trong đó 75,4 tỷ USD được gắn với bất động sản thương mại). Các tỷ lệ vốn tổng hợp vào năm 2022 đều vượt ngưỡng quy định tối thiểu ở mức thấp nhất.

Cơ quan chính sách cũng đã có động thái phản ứng nhanh hơn thời Đại khủng hoảng Tài chính. Ngân hàng SVB chính thức sụp đổ vào ngày 10 tháng 3, và chỉ hai ngày sau đó, Bộ Tài chính và Cục Dự trữ Liên bang đã thiết lập một cơ sở tín dụng khẩn cấp cho các ngân hàng gặp vấn đề về thanh khoản (được đặt tên là Cơ sở tài trợ có kỳ hạn cho ngân hàng), nhờ đó bảo vệ tất cả các khoản tiền gửi và cung cấp niềm tin ban đầu cho thị trường. Chương trình lịch sử này, theo Fed công bố, sẽ xác lập lại cách các ngân hàng có thể đối mặt và giải quyết các cuộc khủng hoảng thanh khoản do rủi ro lãi suất gây ra. Hơn nữa, Công ty Bảo hiểm Ký thác Liên bang Mỹ (FDIC) đang tiến hành các hoạt động thanh lý bình thường, có trật tự, giống như trong bất kỳ vụ đổ vỡ nào khác.

Các vấn đề hiện tại mà một số ngân hàng phải đối mặt áp lực xuất phát từ rủi ro lãi suất đối với các tài sản giữ đến ngày đáo hạn, không liên quan đến hiệu quả của danh mục tín dụng hoặc dư nợ cho vay của họ. Ngược lại, trong thời kỳ Đại khủng hoảng tài chính, các ngân hàng lại phải đối mặt với khủng hoảng tín dụng thông qua thị trường nợ lớn nhất và quan trọng nhất - đó là các khoản thế chấp nhà ở của hộ gia đình. Đây là hai thách thức rất khác nhau, với những nguyên nhân cơ bản rất khác nhau. Trong khi chu kỳ tín dụng đang diễn ra và ở giai đoạn đầu, những thất bại gần đây của ba ngân hàng nói trên không liên quan gì đến tín dụng mà thay vào đó liên quan đến sự phân nhánh của môi trường lãi suất tăng và tác động đến giá trị trái phiếu và chứng khoán.

#3. Thị trường cho vay trở nên khó khăn hơn. Thị trường trước đó vốn đã khó vay. Theo Khảo sát ý kiến ​​của Cán bộ cho vay cấp cao của Fed, nhiều ngân hàng cho biết họ đang thắt chặt các tiêu chuẩn cho vay đối với các khoản vay bất động sản thương mại và kinh doanh khác, tiêu chuẩn cao nhất trong 13 năm qua. Ngoại trừ năm 2020, giai đoạn này  có môi trường cho vay khó khăn nhất kể từ cuộc Đại khủng hoảng Tài chính. Kể từ đó, Chỉ số Điều kiện Tài chính của Bloomberg (tổng hợp của 10 chỉ số thị trường tài chính) đã giảm mạnh, điều này thể hiện việc tiêu chuẩn cho vay của đa số tổ chức tài chính trở nên khó khăn hơn, không chỉ riêng vay vốn ngân hàng. Nhìn chung, thị trường tài chính thắt chặt, thị trường chứng khoán suy yếu, và chênh lệch tín dụng mở rộng. Những doanh nghiệp vay bất động sản thương mại đang tìm kiếm nguồn tài chính từ các ngân hàng vừa và nhỏ cũng đối mặt nhiều thử thách.

Cushman & Wakefield dự báo các ngân hàng sẽ tiếp tục thắt chặt tín dụng cho vay nhằm đảm bảo giảm rủi ro về vốn. Bên cạnh những nguồn vốn khác, vốn cấp từ ngân hàng thường chiếm 40% tổng hoạt động cho vay bất động sản thương mại (trong biểu đồ bên dưới). Chính vì vậy, khi ngân hàng thắt chặt khoản vay sẽ làm chậm các giao dịch bất động sản thương mại trong khu vực. Tuy nhiên, một môi trường cho vay nghiêm ngặt và thận trọng hơn sẽ tạo được môi trường đầu tư an toàn và lâu dài, hỗ trợ sự ổn định của kinh tế vĩ mô.

# 4 Fed có thể nới lỏng chính sách tiền tệ. Chắc chắn rằng Ủy ban Thị trường mở Liên bang (FOMC) sẽ phải tính toán lại chính sách tiền tệ trong cuộc họp vào tuần tới ngày 21-22 tháng Ba, dưới những thất bại của các ngân hàng. Sự sụp đổ của các ngân hàng này có thể làm giảm triển vọng lãi suất trong thời gian còn lại của năm, do những bất ổn gia tăng sẽ thắt chặt các điều kiện thị trường tài chính, giảm bớt động lực kinh tế vĩ mô và từ đó giúp Fed hoàn thành một phần công việc của họ. Trước khi xảy ra ba vụ phá sản ngân hàng, các nhà đầu tư đã tính 80% xác suất tăng lãi suất là 50 điểm cơ bản vào tháng Ba. Tuy nhiên, sau ngày sụp đổ, hiện có 1/3 khả năng FOMC sẽ giữ lãi suất ổn định và 2/3 xác suất tăng lãi suất còn 25 điểm cơ bản, tùy thuộc vào việc xem xét các điều kiện diễn ra như thế nào.

# 5 Quan sát không phải là chiến lược tệ nhất. Khi chúng tôi đánh giá thị trường bất động sản thương mại trong bối cảnh các ngân hàng đổ vỡ, có những lý do để nhà đầu tư vừa lo ngại và vừa lạc quan, một cách thận trọng. Với góc độ lạc quan, tỷ lệ nợ quá hạn của chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp thương mại (CMBS) trong tháng 2 vẫn ở mức thấp, đạt 3,1%, thấp hơn so năm trước đó và thấp hơn nhiều so với mức 10,3% được quan sát trong Khủng hoảng tài chính toàn cầu (GFC).

Tỷ lệ cho vay trên giá trị hiện nay nằm trong khoảng 55-60% so với 70-80% trong GFC. Tỷ lệ bao phủ dịch vụ nợ vẫn rất lành mạnh, trung bình trong khoảng 2-2,5. Nói cách khác, nếu tỷ lệ của họ là cố định, chủ sở hữu thông thường có nhiều hơn gấp đôi Thu nhập hoạt động ròng (NOI) cần thiết để trả khoản thế chấp hàng tháng của họ. Kỳ vọng lạm phát vẫn rất thấp, được cố định dưới 2,5% - kỳ vọng trung bình trong khoảng thời gian 5 năm bắt đầu từ 5 năm kể từ ngày dữ liệu được báo cáo. Con số này phù hợp với tỷ lệ lạm phát mục tiêu của Fed.

Đối với thị trường nợ, lợi suất lạm phát dài hạn đang hấp dẫn hơn so với những năm trước và trong bối cảnh thị trường nợ bùng nổ nhanh chóng có thể tạo ra các lựa chọn tái cấp vốn mạnh mẽ hơn. Cũng đáng chú ý là lãi suất trái phiếu kho bạc 10 năm giảm từ mức 3,9% trước vụ sụp đổ SVB xuống trong phạm vi 3,4%, điều này sẽ giúp ích cho một số nhà đầu tư trong việc tái cấp vốn khi tình trạng bất ổn giảm dần. Lãi suất thấp hơn đồng nghĩa với việc nhà đầu tư sẽ chuyển sang các khoản thế chấp thương mại mới, nhưng chúng tôi cho rằng sự chuyển đổi này là không đáng kể.

Với góc độ lo ngại, có 1,1 nghìn tỷ USD vay thế chấp thương mại sẽ đáo hạn vào năm 2023 và 2024, tăng từ 750 tỷ USD từ hai năm trước. Bất chấp những nỗ lực giảm lãi suất gần đây, lãi suất dự kiến sẽ vẫn tăng (và cao hơn lãi suất của các khoản vay đáo hạn), điều này sẽ khiến việc tái cấp vốn trở nên khó khăn hơn khi các khoản vay đó đáo hạn trong hai năm tới. Hơn nữa, trên hầu hết các lĩnh vực, các yếu tố cơ bản cho thuê bất động sản thương mại đang suy yếu. Thị trường văn phòng vẫn còn gặp thử thách khi các công ty tiếp tục áp dụng các chiến lược làm việc từ xa cho nhân viên của họ, khiến tỷ lệ trống văn phòng tăng và giá thuê giảm tốc.

"Ở giai đoạn này, bầu trời thị trường âm u, chứ không sụp đổ. Trong những khoảng thời gian như thế này, chúng tôi cho rằng việc các nhà đầu tư ‘án binh’ và theo dõi có thể là một chiến lược tốt, hơn là những phản ứng thái quá với các tiêu đề trên truyền thông", đại diện của Cushman & Wakefield phân tích.