VnFinance
Thứ sáu, 12/05/2023, 16:49 PM

Cần “phân mảnh” thẩm quyền chuyển nhượng dự án bất động sản

Tại “Hội thảo doanh nghiệp góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và dự thảo “Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), sáng 12/5, chuyên gia pháp lý Nguyễn Văn Đỉnh đề nghị, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cần “phân mảnh” thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản (BĐS).

Phân định chuyển nhượng dự án có phải là hoạt động kinh doanh BĐS không?

Theo chuyên gia pháp lý Nguyễn Văn Đỉnh, Điều 6, dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) quy định các loại BĐS đưa vào kinh doanh gồm: nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai; công trình xây dựng có sẵn và công trình xây dựng hình thành trong tương lai; các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất.

Như vậy, nội hàm của “BĐS đưa vào kinh doanh” chỉ bao gồm các loại nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất và các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất. Theo nguyên tắc loại trừ thì bản thân một dự án BĐS A được chủ đầu tư là doanh nghiệp B chuyển nhượng cho doanh nghiệp C thì dự án đó không phải “BĐS đưa vào kinh doanh”, đồng nghĩa với hoạt động chuyển nhượng dự án không phải hoạt động kinh doanh BĐS.

Chuyên gia pháp lý Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, dự thảo “Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có sự mâu thuẫn, thiếu thống nhất trong quy định chuyển nhượng dự án BĐS.

Mặc dù vậy, theo ông Đỉnh, quy định về “Chuyển nhượng dự án BĐS” thuộc Chương V dự thảo luật (từ Điều 40 đến Điều 44), được hiểu như một hình thức kinh doanh BĐS.

Điểm e, khoản 1 Điều 11 dự thảo cũng quy định một hình thức kinh doanh BĐS là “Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS để tiếp tục đầu tư, xây dựng nhằm mục đích kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật”.

Như vậy theo Chương V và Điều 11 Dự thảo thì hoạt động chuyển nhượng dự án là một hoạt động kinh doanh BĐS.

“Từ đó, dự thảo có sự mâu thuẫn, thiếu thống nhất, đồng bộ và bất cập về mặt lập pháp. Hoạt động chuyển nhượng dự án có phải hoạt động kinh doanh BĐS không? Nếu không phải hoạt động kinh doanh BĐS thì tại sao trình tự, thủ tục, điều kiện... chuyển nhượng dự án lại được điều chỉnh bởi Luật Kinh doanh BĐS?”, ông Đỉnh đặt câu hỏi.

“Phân mảnh” thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án BĐS

Ông Đỉnh cho biết, theo Điều 42 dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi), thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án BĐS, việc chấp thuận nhà đầu tư xảy ra ở 2 trường hợp.

Trường hợp thứ nhất là chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư, áp dụng đối với nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hoặc tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn quyền sử dụng đất.

Cần “phân mảnh” thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án BĐS.

Với những dự án được chấp thuận theo một trong 2 trường hợp trên, nhà đầu tư thực hiện chuyển nhượng dự án theo thủ tục điều chỉnh dự án quy định tại Luật Đầu tư. Còn với dự án mà nhà đầu tư được lựa chọn thông qua đấu giá, đấu thầu (trước đó dự án phải chấp thuận chủ trương đầu tư) thì vẫn thực hiện theo Luật Kinh doanh BĐS.

“Với 2 trường hợp trên, cách thức để nhà đầu tư được lựa chọn có bản chất không khác nhau nhưng việc quy định 2 thủ tục riêng biệt để nhà đầu tư thực hiện chuyển nhượng dự án là không cần thiết”, ông Đỉnh phân tích.

Từ đó, ông Đỉnh kiến nghị cần sửa lại khoản 1 như sau:

“1. Đối với dự án BĐS được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư.”

Đối với khoản 2, ông Đỉnh đề xuất điểm a không quy định theo hướng “Thủ tướng Chính phủ ủy quyền cho UBND cấp tỉnh quyết định việc chuyển nhượng một phần dự án BĐS” vì sẽ gây ra sự chênh lệch, “so bì” giữa các địa phương (có địa phương được Thủ tướng Chính phủ ủy quyền và có địa phương không được ủy quyền).

Đề nghị luật thống nhất phân cấp cho UBND cấp tỉnh quyết định việc chuyển nhượng một phần dự án đối với dự án BĐS do Thủ tướng Chính phủ quyết định/chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư.

Thậm chí, có thể phân cấp cho UBND cấp tỉnh quyết định việc chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án BĐS do Thủ tướng Chính phủ quyết định/chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư để cải cách thủ tục hành chính.

Ông Đỉnh cũng đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 2 theo hướng tích hợp quyết định cho phép chuyển nhượng dự án (theo Luật Kinh doanh BĐS), đồng thời là quyết định chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư (theo Luật Đầu tư) và thực hiện trong 1 thủ tục (1 quyết định) để cải cách hành chính.

“Tôi đề xuất bổ sung một khổ vào cuối khoản 2 như sau: Quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án theo các điểm a, b khoản này đồng thời là quyết định điều chỉnh dự án đầu tư theo pháp luật về đầu tư. Thủ tục thẩm định điều chỉnh dự án đầu tư theo pháp luật về đầu tư được thực hiện song song, đồng thời với thủ tục thẩm định cho phép chuyển nhượng dự án”, ông Đỉnh nói.

Trường hợp thứ hai theo khoản 3 Điều 29 Luật Đầu tư và Điều 30 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP, khi đấu giá mà chỉ có 1 nhà đầu tư đăng ký hoặc đấu giá 2 lần không thành; hoặc sau khi đăng tải danh mục dự án (bước 1 của thủ tục đấu thầu dự án) mà chỉ có 1 nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu sơ bộ thì nhà đầu tư đó được chấp thuận để thực hiện dự án.


Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 3/4: Thanh tra Chính phủ chỉ ra loạt sai phạm tại các dự án BĐS...
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 3/4: Thanh tra Chính phủ chỉ ra loạt sai phạm tại các dự án BĐS...

Quảng Nam đề nghị công an vào cuộc xử lý tình trạng bất động sản "sốt ảo"; Ban hành cơ chế đặc thù tháo gỡ vướng mắc các dự án tại 3 địa phương;...

Giá đất tại Vinhomes Đan Phượng đang ở đâu so với thị trường phía Tây Hà Nội?
Giá đất tại Vinhomes Đan Phượng đang ở đâu so với thị trường phía Tây Hà Nội?

Chủ đầu tư Vinhomes Wonder City phát triển đa dạng sản phẩm với nhiều mức diện tích và giá bán, đồng thời mở rộng tiện ích nội khu và áp dụng chính sách ưu đãi...

Hải Phòng: Chuyển đổi gần 500ha đất trồng lúa 2 vụ để làm KCN Tràng Duệ 3
Hải Phòng: Chuyển đổi gần 500ha đất trồng lúa 2 vụ để làm KCN Tràng Duệ 3

Khu công nghiệp Tràng Duệ 3 do công ty Cổ phần khu công nghiệp Sài Gòn - Hải Phòng làm chủ đầu tư có tổng diện tích 652,73ha, trong đó dự án chuyển mục đích sử dụng 495,31ha đất trồng lúa nước từ 2 vụ trở lên.

Chính thức phát động cuộc thi vẽ tranh “Ngôi nhà mơ ước” năm 2025
Chính thức phát động cuộc thi vẽ tranh “Ngôi nhà mơ ước” năm 2025

Ngày 2/4, Tạp chí Trẻ em Việt Nam chính thức phát động cuộc thi vẽ tranh “Ngôi nhà mơ ước” năm 2025 với chủ đề “Đô thị xanh hạnh phúc”. Tổng giá trị giải thưởng lên tới hơn 300 triệu đồng. Cuộc thi năm nay có nhiều nét đổi mới, đặc biệt các thí sinh sẽ đư

“Át chủ bài” tiếp theo của Sun Group Hà Nam gọi tên các tòa căn hộ cận kề 3 đại công viên
“Át chủ bài” tiếp theo của Sun Group Hà Nam gọi tên các tòa căn hộ cận kề 3 đại công viên

Sau loạt “siêu phẩm” chiếm lĩnh thị trường BĐS miền Bắc vừa qua, Sun Group tiếp tục giới thiệu dòng căn hộ Park Residence tại Đô thị nghỉ dưỡng 1001 tiện ích Sun Urban City...

Quy định thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất
Quy định thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất

Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 75/2025/NĐ-CP ngày 1/4/2025 quy định chi tiết thi hành Nghị quyết số 171/2024/QH15 ngày 30/11/2024 của Quốc hội về thí điểm thực hiện...

Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 2/4: Hà Nội yêu cầu xử lý hơn 700 dự án chậm triển khai, lãng phí...
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 2/4: Hà Nội yêu cầu xử lý hơn 700 dự án chậm triển khai, lãng phí...

Hà Nội yêu cầu xử lý hơn 700 dự án chậm triển khai, lãng phí đất đai; Quảng Nam phát hiện nhiều sai phạm tại 5 dự án bất động sản; Đề xuất đầu tư...

Ecopark tại TP Vinh ra mắt phân khu mới Central Bay, sau khuyến mại giá còn bao nhiêu?
Ecopark tại TP Vinh ra mắt phân khu mới Central Bay, sau khuyến mại giá còn bao nhiêu?

Phân khu Central Bay không chỉ mang đến không gian sống, làm việc và giải trí tích hợp, mà còn góp phần tạo dựng một cộng đồng hiện đại, tiện nghi và bền vững.

Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 1/4: Nhiều sai phạm tại Dự án Bệnh viện Bạch Mai và Việt Đức cơ sở...
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 1/4: Nhiều sai phạm tại Dự án Bệnh viện Bạch Mai và Việt Đức cơ sở...

Chủ đầu tư dự án The Esme Dĩ An nợ thuế, nợ trái phiếu hơn 2.500 tỷ đồng; Dự án Khu đô thị Hưng Yên chọn lại nhà đầu tư, tăng vốn gấp 10 lần...

Những khoảnh khắc ấn tượng tại lễ khởi công dự án Essensia Parkway
Những khoảnh khắc ấn tượng tại lễ khởi công dự án Essensia Parkway

Lễ khởi công dự án Essensia Parkway đã diễn ra vào sáng ngày 31/03 với nhiều khoảnh khắc ấn tượng. Sự kiện đánh dấu sự xuất hiện của một dự án nhà ở thấp tầng...

Hé lộ loạt trải nghiệm mới đưa Cát Bà thành điểm đến bốn mùa
Hé lộ loạt trải nghiệm mới đưa Cát Bà thành điểm đến bốn mùa

Với sự nâng cấp vượt bậc về hạ tầng giao thông, các sản phẩm du lịch độc đáo kéo dài trải nghiệm, đảo Cát Bà không chỉ khẳng định vị thế điểm đến bốn mùa...

HoREA đề xuất chính sách nhà ở đặc thù cho công chức, viên chức
HoREA đề xuất chính sách nhà ở đặc thù cho công chức, viên chức

Theo HoREA, lực lượng này đóng vai trò quan trọng trong bộ máy hành chính nhưng vẫn gặp nhiều khó khăn trong việc sở hữu nhà ở, trong khi các chính sách hiện tại...

Đại gia bất động sản Dubai muốn đầu tư siêu dự án 2,6 tỷ USD tại Bình Thuận
Đại gia bất động sản Dubai muốn đầu tư siêu dự án 2,6 tỷ USD tại Bình Thuận

Vị trí dự kiến triển khai dự án sẽ đặt tại khu vực phía Nam thành phố Phan Thiết kéo dài đến giáp ranh xã Thuận Quý - huyện Hàm Thuận Nam, tỉnh Bình Thuận...

'Siêu dự án' bất động sản nghìn tỷ của Hòa Phát tại Hưng Yên có diễn biến mới
'Siêu dự án' bất động sản nghìn tỷ của Hòa Phát tại Hưng Yên có diễn biến mới

Dự án Phân khu A - Khu đô thị phía Bắc QL5 (Khu đô thị Phố Nối), từng do công ty con của Hòa Phát làm chủ đầu tư, sẽ được đấu thầu lại.

Bất động sản xanh trở thành xu hướng mới tại các thành phố vệ tinh Hà Nội
Bất động sản xanh trở thành xu hướng mới tại các thành phố vệ tinh Hà Nội

Năm 2024 đánh dấu làn sóng mạnh mẽ của xu hướng sống xanh và đầu tư bền vững tại các thành phố vệ tinh quanh Hà Nội như Hưng Yên, Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Hà...

Thủ tướng yêu cầu gỡ vướng cho hơn 1.500 dự án trước ngày 30/5
Thủ tướng yêu cầu gỡ vướng cho hơn 1.500 dự án trước ngày 30/5

Tại cuộc họp với Ban chỉ đạo về gỡ vướng cho các dự án ngày 30/3, Thủ tướng yêu cầu các thủ tục để xử lý cho các dự án phải cố gắng hoàn thành...

Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 31/3: Khu công nghiệp 2.000 tỷ đồng ở Thái Bình sắp đi vào hoạt động
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 31/3: Khu công nghiệp 2.000 tỷ đồng ở Thái Bình sắp đi vào hoạt động

Trình Thủ tướng chấp thuận thí điểm sử dụng cát biển san lấp KCN VSIP Cần Thơ; Điều chỉnh vốn đầu tư dự án Cảng hàng không quốc tế Long Thành lên 109.717 tỷ đồng;...

Diễn biến mới của loạt dự án tỷ đô thuộc Vingroup đầu năm 2025
Diễn biến mới của loạt dự án tỷ đô thuộc Vingroup đầu năm 2025

Loạt dự án tỷ đô của Vingroup trên cả nước liên tiếp có động thái mới vào đầu năm 2025, từ huy động vốn, phê duyệt quy hoạch, khởi công…

Tiền rẻ, lãi suất giảm: Thời điểm vàng để đầu tư bất động sản?
Tiền rẻ, lãi suất giảm: Thời điểm vàng để đầu tư bất động sản?

Trong bối cảnh vàng đã tăng lên mức cao kỷ lục và biến động lớn, thì bất động sản và chứng khoán sẽ là những lựa chọn hàng đầu để dòng tiền trú ẩn.

VnFinance
vnfinance.vn
VnFinance
VnFinance
VnFinance