VnFinance
Thứ sáu, 12/05/2023, 16:49 PM

Cần “phân mảnh” thẩm quyền chuyển nhượng dự án bất động sản

Tại “Hội thảo doanh nghiệp góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và dự thảo “Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), sáng 12/5, chuyên gia pháp lý Nguyễn Văn Đỉnh đề nghị, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cần “phân mảnh” thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản (BĐS).

Phân định chuyển nhượng dự án có phải là hoạt động kinh doanh BĐS không?

Theo chuyên gia pháp lý Nguyễn Văn Đỉnh, Điều 6, dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) quy định các loại BĐS đưa vào kinh doanh gồm: nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai; công trình xây dựng có sẵn và công trình xây dựng hình thành trong tương lai; các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất.

Như vậy, nội hàm của “BĐS đưa vào kinh doanh” chỉ bao gồm các loại nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất và các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất. Theo nguyên tắc loại trừ thì bản thân một dự án BĐS A được chủ đầu tư là doanh nghiệp B chuyển nhượng cho doanh nghiệp C thì dự án đó không phải “BĐS đưa vào kinh doanh”, đồng nghĩa với hoạt động chuyển nhượng dự án không phải hoạt động kinh doanh BĐS.

Chuyên gia pháp lý Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, dự thảo “Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có sự mâu thuẫn, thiếu thống nhất trong quy định chuyển nhượng dự án BĐS.

Mặc dù vậy, theo ông Đỉnh, quy định về “Chuyển nhượng dự án BĐS” thuộc Chương V dự thảo luật (từ Điều 40 đến Điều 44), được hiểu như một hình thức kinh doanh BĐS.

Điểm e, khoản 1 Điều 11 dự thảo cũng quy định một hình thức kinh doanh BĐS là “Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS để tiếp tục đầu tư, xây dựng nhằm mục đích kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật”.

Như vậy theo Chương V và Điều 11 Dự thảo thì hoạt động chuyển nhượng dự án là một hoạt động kinh doanh BĐS.

“Từ đó, dự thảo có sự mâu thuẫn, thiếu thống nhất, đồng bộ và bất cập về mặt lập pháp. Hoạt động chuyển nhượng dự án có phải hoạt động kinh doanh BĐS không? Nếu không phải hoạt động kinh doanh BĐS thì tại sao trình tự, thủ tục, điều kiện... chuyển nhượng dự án lại được điều chỉnh bởi Luật Kinh doanh BĐS?”, ông Đỉnh đặt câu hỏi.

“Phân mảnh” thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án BĐS

Ông Đỉnh cho biết, theo Điều 42 dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi), thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án BĐS, việc chấp thuận nhà đầu tư xảy ra ở 2 trường hợp.

Trường hợp thứ nhất là chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư, áp dụng đối với nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hoặc tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn quyền sử dụng đất.

Cần “phân mảnh” thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án BĐS.

Với những dự án được chấp thuận theo một trong 2 trường hợp trên, nhà đầu tư thực hiện chuyển nhượng dự án theo thủ tục điều chỉnh dự án quy định tại Luật Đầu tư. Còn với dự án mà nhà đầu tư được lựa chọn thông qua đấu giá, đấu thầu (trước đó dự án phải chấp thuận chủ trương đầu tư) thì vẫn thực hiện theo Luật Kinh doanh BĐS.

“Với 2 trường hợp trên, cách thức để nhà đầu tư được lựa chọn có bản chất không khác nhau nhưng việc quy định 2 thủ tục riêng biệt để nhà đầu tư thực hiện chuyển nhượng dự án là không cần thiết”, ông Đỉnh phân tích.

Từ đó, ông Đỉnh kiến nghị cần sửa lại khoản 1 như sau:

“1. Đối với dự án BĐS được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư.”

Đối với khoản 2, ông Đỉnh đề xuất điểm a không quy định theo hướng “Thủ tướng Chính phủ ủy quyền cho UBND cấp tỉnh quyết định việc chuyển nhượng một phần dự án BĐS” vì sẽ gây ra sự chênh lệch, “so bì” giữa các địa phương (có địa phương được Thủ tướng Chính phủ ủy quyền và có địa phương không được ủy quyền).

Đề nghị luật thống nhất phân cấp cho UBND cấp tỉnh quyết định việc chuyển nhượng một phần dự án đối với dự án BĐS do Thủ tướng Chính phủ quyết định/chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư.

Thậm chí, có thể phân cấp cho UBND cấp tỉnh quyết định việc chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án BĐS do Thủ tướng Chính phủ quyết định/chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư để cải cách thủ tục hành chính.

Ông Đỉnh cũng đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 2 theo hướng tích hợp quyết định cho phép chuyển nhượng dự án (theo Luật Kinh doanh BĐS), đồng thời là quyết định chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư (theo Luật Đầu tư) và thực hiện trong 1 thủ tục (1 quyết định) để cải cách hành chính.

“Tôi đề xuất bổ sung một khổ vào cuối khoản 2 như sau: Quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án theo các điểm a, b khoản này đồng thời là quyết định điều chỉnh dự án đầu tư theo pháp luật về đầu tư. Thủ tục thẩm định điều chỉnh dự án đầu tư theo pháp luật về đầu tư được thực hiện song song, đồng thời với thủ tục thẩm định cho phép chuyển nhượng dự án”, ông Đỉnh nói.

Trường hợp thứ hai theo khoản 3 Điều 29 Luật Đầu tư và Điều 30 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP, khi đấu giá mà chỉ có 1 nhà đầu tư đăng ký hoặc đấu giá 2 lần không thành; hoặc sau khi đăng tải danh mục dự án (bước 1 của thủ tục đấu thầu dự án) mà chỉ có 1 nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu sơ bộ thì nhà đầu tư đó được chấp thuận để thực hiện dự án.


Kiểm kê đất đai năm 2024 trên phạm vi cả nước từ ngày 1/8/2024
Kiểm kê đất đai năm 2024 trên phạm vi cả nước từ ngày 1/8/2024

Ngày 23/7, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà ký Chỉ thị số 22/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ về việc kiểm kê đất đai năm 2024.

Điểm tin Xây dựng - bất động sản ngày 24/7: Hà Nội chính thức ban hành hệ số điều chỉnh giá đất mới
Điểm tin Xây dựng - bất động sản ngày 24/7: Hà Nội chính thức ban hành hệ số điều chỉnh giá đất mới

Long An tìm nhà đầu tư vào 2 dự án nhà ở xã hội; Chủ “biệt phủ đẹp nhất Cà Mau” vẫn chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất;...

Giá bất động sản đã vượt xa giá trị thực, không phù hợp với khả năng của người dân
Giá bất động sản đã vượt xa giá trị thực, không phù hợp với khả năng của người dân

Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải cho biết, giai đoạn gần đây nguồn cung bất động sản suy giảm mạnh, chủ yếu từ các dự án triển khai trước đây,...

Cận cảnh dự án 39 - 39B Bến Vân Đồn khiến CEO Quốc Cường Gia Lai vướng lao lý
Cận cảnh dự án 39 - 39B Bến Vân Đồn khiến CEO Quốc Cường Gia Lai vướng lao lý

Dự án 39 - 39B Bến Vân Đồn nằm ở vị trí đắc địa của quận 4, TP HCM, đối diện với trung tâm quận 1. Đây là dự án liên quan một vụ án...

Hà Nội: Chi tiết hệ số điều chỉnh giá đất năm 2024
Hà Nội: Chi tiết hệ số điều chỉnh giá đất năm 2024

Chủ tịch UBND TP Hà Nội Trần Sỹ Thanh mới ký quyết định ban hành hệ số điều chỉnh giá đất năm 2024. Theo đó, các quận Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa,...

Đồng Nai: Chỉ đạo xử lý hàng loạt nhà xưởng xây trái phép trên đất nông nghiệp
Đồng Nai: Chỉ đạo xử lý hàng loạt nhà xưởng xây trái phép trên đất nông nghiệp

UBND tỉnh Đồng Nai đã có Văn bản số 1876/VP-KTN gửi Sở Xây dựng tỉnh này đề nghị phối hợp với các cơ quan chức năng liên quan...

Bình Dương: Dự án Eden Thuận An chưa được nghiệm thu đã đưa dân vào ở?
Bình Dương: Dự án Eden Thuận An chưa được nghiệm thu đã đưa dân vào ở?

Theo thông tin từ Sở Xây dựng Bình Dương, dự án Eden – Thuận An do Công ty TNHH Kim Đại Dương làm chủ đầu tư chưa tổ chức nghiệm thu theo quy định...

Khánh Hòa: Khẩn trương hoàn thành xác định giá trị tài sản bán đấu giá các cơ sở nhà, đất
Khánh Hòa: Khẩn trương hoàn thành xác định giá trị tài sản bán đấu giá các cơ sở nhà, đất

UBND tỉnh Khánh Hòa vừa có văn bản chỉ đạo các Sở, ban, ngành, địa phương về tiến độ bán đấu giá các cơ sở nhà, đất trên địa bàn tỉnh.

Luật Đất đai 2024 có hiệu lực có cần làm lại sổ đỏ?
Luật Đất đai 2024 có hiệu lực có cần làm lại sổ đỏ?

Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 01/8/2024, sổ đỏ được cấp trước ngày này thì vẫn có giá trị pháp lý, người dân không bắt buộc phải cấp đổi,...

Long An kêu gọi đầu tư vào 2 dự án khu nhà ở xã hội trị giá gần 7.650 tỉ đồng
Long An kêu gọi đầu tư vào 2 dự án khu nhà ở xã hội trị giá gần 7.650 tỉ đồng

UBND tỉnh Long An vừa công bố danh mục 2 dự án khu nhà ở xã hội tại xã Đức Hòa Đông, huyện Đức Hòa, tỉnh Long An. 2 dự án nhà ở xã hội...

Điểm tin Xây dựng - bất động sản ngày 23/7: Thủ tục phê duyệt dự án nhà ở xã hội còn chậm trễ, kéo dài
Điểm tin Xây dựng - bất động sản ngày 23/7: Thủ tục phê duyệt dự án nhà ở xã hội còn chậm trễ, kéo dài

Bình Thuận tìm chủ đầu tư cho dự án khu đô thị hơn 11.000 tỷ đồng; Chuyển công an giải quyết vụ 214 căn hộ chung cư Phú Thạnh;...

Bình Dương sắp có khu đô thị hơn 13.500 tỷ đồng quy mô dân số gần 14.300
Bình Dương sắp có khu đô thị hơn 13.500 tỷ đồng quy mô dân số gần 14.300

UBND tỉnh Bình Dương vừa có Quyết định số 2062 QĐ-UBND về việc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án Khu đô thị Đông An Tây tại phường An Tây và xã Phú An,...

Đà Nẵng: “Mở cửa” cơ chế, dư địa cho bất động sản cất cánh
Đà Nẵng: “Mở cửa” cơ chế, dư địa cho bất động sản cất cánh

Việc thí điểm thành lập Khu thương mại tự do đầu tiên tại Việt Nam gắn với Cảng biển Liên Chiểu hứa hẹn sẽ tạo ra “không gian”...

Chung cư cao cấp, quảng cáo tiện ích sống đẳng cấp nhưng thiếu sân chơi cho trẻ em
Chung cư cao cấp, quảng cáo tiện ích sống đẳng cấp nhưng thiếu sân chơi cho trẻ em

Chung cư cao cấp, quảng cáo tiện ích sống đẳng cấp.... tuy nhiên thiếu sân chơi cho trẻ em đây đang là tình trạng phổ biến của Hà Nội.

Người lao động tại TP HCM sẽ khó mua được căn hộ dưới 3 tỷ đồng
Người lao động tại TP HCM sẽ khó mua được căn hộ dưới 3 tỷ đồng

Theo mô hình nghiên cứu của Savills, hiện nay căn hộ dưới 3 tỷ VNĐ được xem là phân khúc bình dân. Các chuyên gia phân tích khả năng chi trả...

Xác định giá đất theo phương pháp mới từ ngày 1/8/2024
Xác định giá đất theo phương pháp mới từ ngày 1/8/2024

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất từ ngày 1/8/2024 được thực hiện theo trình tự quy định tại Nghị định 71/2024/NĐ-CP.

Điểm tin Xây dựng - bất động sản ngày 22/7:  Chung cư nửa cuối năm sẽ tăng trưởng mạnh?
Điểm tin Xây dựng - bất động sản ngày 22/7: Chung cư nửa cuối năm sẽ tăng trưởng mạnh?

Chung cư nửa cuối năm sẽ tăng trưởng mạnh? Chuyển hơn 219 ha đất lúa tại Long An để phát triển Khu công nghiệp Đông Nam Á;...

Khởi công khu công nghiệp Phúc Điền mở rộng và khánh thành cầu Phúc Điền
Khởi công khu công nghiệp Phúc Điền mở rộng và khánh thành cầu Phúc Điền

Dự án Khu công nghiệp Phúc Điền mở rộng có tổng diện tích hơn 235ha, nằm trên địa bàn huyện Bình Giang, tỉnh Hải Dương, có vốn đầu tư gần 2.000 tỷ đồng...

Tính tiền đền bù đất vườn liền kề đất ở như thế nào?
Tính tiền đền bù đất vườn liền kề đất ở như thế nào?

Giá đền bù đất vườn liền kề đất ở dựa theo từng trường hợp đất đó được xác định là đất ở hay đất nông nghiệp.

VnFinance
VnFinance
VnFinance
VnFinance
VnFinance