Nhiều “ông lớn” bất động sản lên kế hoạch ứng phó với kịch bản thị trường khó khăn kéo dài

Cơ cấu lại sản phẩm, tập trung vào phân khúc vừa túi tiền

Thị trường bất động sản đã và đang trải qua giai đoạn đầy khó khăn thách thức, đặc biệt là về dòng vốn, pháp lý cùng thanh khoản thị trường suy giảm mạnh. Nhiều dự báo cho rằng, nếu không nhìn nhận một cách thận trọng, có những phương án chủ động, kịp thời, nhiều doanh nghiệp sẽ phải đối mặt với tình trạng thua lỗ, phá sản... Trong bối cảnh đó, các “đại gia” địa ốc đã lên kế hoạch đối phó với kịch bản thị trường khó khăn kéo dài, có thể đến năm 2025 – 2026.

Trong đó, không ít doanh nghiệp đã phải cắt giảm nhân sự, tối ưu hóa chi phí; thay đổi chiến lược kinh doanh, thay đổi dòng sản phẩm, linh hoạt ứng biến, đối với các dự án đất nền tồn đọng, khó thanh khoản, một số doanh nghiệp bỏ thêm chi phí xây nhà để cho thuê, tạo ra dòng tiền để đảm bảo duy trì hoạt động của doanh nghiệp.

Bên cạnh đó là hoạt động cơ cấu lại sản phẩm, lựa chọn kinh doanh các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thật có giá trị và chất lượng, có tính thanh khoản cao.

Chia sẻ tại ĐHĐCĐ thường niên 2023 diễn ra vào sáng ngày 22/4, ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Nam Long đánh giá, 2022 là một năm đầy thách thức của ngành bất động sản, khó khăn hơn cả giai đoạn khủng hoảng 2008-2012.

Theo ông Quang, khó khăn 2022-2023 chưa dừng lại, còn tiếp diễn đến 2024 và 2025, những khủng hoảng trái phiếu vẫn còn đó. Chủ tịch HĐQT Nam Long cũng nhìn nhận đến ba rủi ro lớn nhất hiện nay là: Rủi ro về thị trường và sản phẩm; rủi ro về tài chính và rủi ro về pháp lý.

Từ hoàn cảnh nói trên, Chủ tịch Nguyễn Xuân Quang cho biết HĐQT định hướng Nam Long "phải xuyên thủng thị trường với dòng sản phẩm 'affordable housing' (nhà ở vừa túi tiền). Cụ thể, doanh nghiệp sẽ ưu tiên phát triển những dự án có sản phẩm sẵn sàng, phù hợp với thị trường và phù hợp với năng lực thanh toán của người mua nhà. Đồng thời, Nam Long xây dựng chính sách hỗ trợ cho người mua nhà bằng cách giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất…

Nam Long cũng sẽ ưu tiên mở rộng quỹ đất cho sản phẩm nhà ở vừa túi tiền trong những năm tiếp theo. Bởi thời điểm này: “nếu bỏ tiền vào không đúng nơi, không đúng chỗ sẽ tồn kho, kéo theo doanh nghiệp mất thanh khoản”.

Tương tự Nam Long, tại báo cáo thường niên 2022 vừa được công bố, ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch HĐQT CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt cũng chia sẻ, hầu hết chúng ta đều vừa trải qua khoảng thời gian đầy áp lực. Có thể nói, ngành bất động sản Việt Nam đã rơi vào bối cảnh thách thức nhất trong hơn một thập kỷ qua. Diễn biến chóng vánh và phức tạp của thị trường chung đã đặt doanh nghiệp trước nhiều bài toán mới, rất nan giải và gấp rút. Những kịch bản ứng phó rủi ro hay kế hoạch dự phòng đã được xây dựng trước đó đều gần như bị vô hiệu hóa.

“Trong bối cảnh thị trường vô cùng chật vật như đã và đang có, Phát Đạt hay bất kỳ doanh nghiệp nào cũng không thể có lựa chọn toàn diện. Chắc chắn sẽ phải có những đánh đổi, trì hoãn, thậm chí là mất mát”, ông Đạt chia sẻ.

Sau khi sắp xếp lại danh mục đầu tư, HĐQT Phát Đạt cho biết doanh nghiệp sẽ tập trung cho các dự án có khả năng được thị trường hấp thụ nhanh như Cadia Quy Nhơn (Bình Định), đây là tổ hợp thương mại - dịch vụ - khách sạn và căn hộ du lịch biển. Dự án đã được khởi công vào năm ngoái và dự kiến hoàn thành vào quý IV/2025. Theo kế hoạch 2023, Phát Đạt sẽ triển khai hơn 13.000 sản phẩm tại các thị trường đang có nhu cầu lớn như Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Định và Đà Nẵng…

Tại Công ty cổ phần Tập Đoàn Danh Khôi, doanh nghiệp cho biết, mục tiêu của Danh Khôi năm nay là tập trung vào các dự án đang tồn đọng và cố gắng đạt hiệu quả cao nhất. Hiện tại kế hoạch năm 2023 của công ty sẽ tạm thời chưa phát triển thêm các dự án mới.

HĐQT và ban điều hành cũng đang suy nghĩ kế hoạch tham gia vào nhà ở xã hội dựa trên quỹ đất mà công ty đang có tại huyện Nhà Bè hay quận 12. Tuy nhiên, để thực hiện phân khúc này, chắc chắn trong năm nay phía công ty vẫn chưa thể thực hiện được mà phải đợi sang năm 2025.

Bán nhà không lãi, chuyển nhượng dự án để có dòng tiền “cầm cự”

Có thể thấy, các doanh nghiệp đã có phương án rõ ràng, trong đó tập trung vào những phân khúc vừa túi tiền, phù hợp với nhu cầu thị trường là hướng đi được nhiều doanh nghiệp lựa chọn. Dù vậy, trong bối cảnh khó khăn kéo dài, nhiều doanh nghiệp đã chấp nhận bán nhà không lãi, chậm chí lãnh đạo doanh nghiệp phải bán tài sản cá nhân,… để có dòng tiền “cầm cự” qua giai đoạn này.

Tại Hội thảo "Vực dậy bất động sản, thúc đẩy phục hồi kinh tế" do Báo Thanh Niên tổ chức hồi cuối tháng 4 vừa qua, ông Trần Quốc Dũng, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh cũng nhận định, ngành bất động sản đang trong giai đoạn cực kỳ khó khăn, cần có những giải pháp hỗ trợ chứ không phải giải cứu để doanh nghiệp có thể sống.

Về phía Hưng Thịnh, trong bối cảnh khó khăn chung, Phó Tổng Giám đốc Hưng Thịnh thông tin: "Hiện nay, chúng tôi sẵn sàng bán mà không có lợi nhuận, chấp nhận ăn vào lợi nhuận của doanh nghiệp tích lũy trong 10 năm qua với mong muốn lớn nhất là có sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực tế của khách hàng, để khách hàng xem xét, đồng ý xuống tiền, qua đó doanh nghiệp có dòng tiền về để tạo thanh khoản, duy trì hoạt động của doanh nghiệp lúc này".

Đáng chú ý, tại ĐHĐCĐ thường niên CTCP Bất động sản Thế Kỷ (CenLand) mới  đây, ông Nguyễn Trung Vũ - Chủ tịch CenLand cho biết: “Trung bình mỗi tháng tôi phải bỏ ra khoảng 2-3 căn chung cư coi như lỗ để nuôi công ty và tôi nghĩ là tôi còn khoảng vài trăm căn để có thể lo liệu cho công ty qua giai đoạn này".

Ông Nguyễn Trung Vũ nhận định, thị trường bất động sản đã tăng trưởng mạnh trong hơn 10 năm qua. Đối với tình hình hiện tại, thị trường dự báo sẽ còn khó khăn trong vài năm tới chứ không thể phục hồi ngay.

Từ đánh giá trên, HĐQT CenLand đã trình cổ đông thông qua kế hoạch kinh doanh năm 2023 với doanh thu thuần đạt 3.050 tỷ đồng, giảm 12% và lợi nhuận trước thuế đạt 168 tỷ, giảm 32% so với kết quả thực hiện được trong năm 2022.

Ngoài ra, một số doanh nghiệp đã tìm đối tác để chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án để sớm có dòng tiền hoạt động. Điền hình tại DIC Corp, ông Nguyễn Thiện Tuấn, Chủ tịch HĐQT DIC Group nhận định, năm 2023, khó khăn, thách thức sẽ vẫn còn hiện hữu và khó lường. Ông Tuấn cho biết, năm nay, DIC Group sẽ khai thác triệt để quỹ đất và các sản phẩm hiện có như dự án Khu dân cư thương mại Vị Thanh (Hậu Giang); dự án Khu đô thị mới Nam Vĩnh Yên giai đoạn hai và ba (Vĩnh Phúc); dự án Khu nhà ở Lam Hạ Center Point (Hà Nam); dự án điểm du lịch sinh thái và vui chơi giải trí Hồ Ba Hang (Hà Nam); …

Đối với các dự án trung và dài hạn, công ty lựa chọn hợp tác với các doanh nghiệp nước ngoài uy tín và tiềm năng, thu hút dòng vốn FDI; tập trung thu hồi công nợ; chấm dứt các góp vốn không đạt hiệu quả; xây dựng phương án bán mới đối với các sản phẩm đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và phương án chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án để sớm có nguồn tiền từ các đối tác.

Xác định “lùi lại” để có bước đi vững vàng những năm sau

Dự báo tình hình thị trường tiếp tục còn nhiều khó khăn, nhiều doanh nghiệp địa ốc “cài số lùi” khi xây dựng mục tiêu doanh thu và lợi nhuận trong năm 2023.

Điển hình như Tập đoàn Đất Xanh, Theo tài liệu họp đã công bố, năm 2023, Đất Xanh đặt mục tiêu doanh thu thuần 5.500 tỷ đồng, đi ngang so với 2022; lợi nhuận sau thuế thuộc về cổ đông công ty mẹ 158 tỷ đồng, giảm 27%. Kế hoạch thận trọng được đưa ra khi công ty nhận định lĩnh vực bất động sản còn khó khăn khi tình hình kinh tế thế giới và vĩ mô Việt Nam còn nhiều biến động khó lường.

Đất Xanh vừa trải qua một năm kinh doanh kém sắc với doanh thu thuần sụt giảm 45% so với năm 2021, đạt 5.511 tỷ đồng. Lợi nhuận sau thuế cả năm 2022 chỉ đạt 534 tỷ đồng, giảm 67% so với cùng kỳ.

Hay tại TTC Land, theo chia sẻ của lãnh đạo doanh nghiệp tại ĐHĐCĐ ngày 25/4 vừa qua, năm nay TTC Land không theo đuổi mục tiêu lợi nhuận mà tập trung vào công tác chuẩn bị, chấp nhận có những buồn bã, thất vọng để có những bước đi vững vàng cho 2024 và các năm tiếp theo.

Trong bối cảnh đang triển khai nhiều dự án, nguồn vốn đầu tư đang bỏ ra giữa chừng, đương nhiên khi tình hình thanh khoản đứng lại thì TTC Land cũng thật sự khó khăn. Năm 2023, công ty đặt mục tiêu doanh thu đạt 540 tỷ đồng và lợi nhuận trước thuế 20 tỷ đồng, lần lượt giảm 40% và 75% so với thực hiện năm 2022.

Một doanh nghiệp khác ở Bình Dương là Công ty cổ phần Phát triển hạ tầng kỹ thuật Becamex (Becamex IJC) cũng xác định, năm 2023, bất động sản - lĩnh vực đóng góp trên 50% tỷ trọng tổng doanh thu của doanh nghiệp, sẽ còn nhiều khó khăn.

Việc thắt chặt nguồn vốn tín dụng, sự sụt giảm của thị trường chứng khoán sẽ ảnh hưởng đến dòng tiền, tâm lý nhà đầu tư. Do đó, lãnh đạo Công ty trình cổ đông định hướng hoạt động kinh doanh năm 2023 với mục tiêu tổng doanh thu hợp nhất 1.634 tỷ đồng, giảm 18% so với năm 2022, lợi nhuận sau thuế hợp nhất 500 tỷ đồng, giảm 2%. Trong đó, giảm mạnh nhất là nguồn thu từ bất động sản và khách sạn…

Có thể nói, sự thận trọng này của các doanh nghiệp là điều dễ hiểu, bởi trong năm 2022, đã có không ít doanh nghiệp xây dựng kế hoạch kinh doanh một cách đầy tham vọng và tự tin, nhưng lại không đạt kế hoạch, thậm chí có doanh nghiệp còn chịu lỗ hàng trăm tỷ đồng… Đặc biệt trong bối cảnh thị trường khó khăn như hiện nay, việc “lùi lại”, tạm chấp nhận kinh doanh không lãi, lãi mỏng,… để tạo đà cho những năm sau là cách làm được nhiều doanh nghiệp lựa chọn.