Chung cư Hà Nội 2026: Hết thời "mua là tăng", thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc

Năm 2026, nguồn cung tăng mạnh, giá nhà sẽ đi theo hướng nào?

Theo tổng hợp từ các báo cáo nghiên cứu thị trường của Công ty TNHH CBRE Việt Nam (CBRE), Công ty TNHH Jones Lang Lasalle (JLL), Công ty TNHH Savills Việt Nam (Savills), giai đoạn 2025–2026 là thời điểm nhiều dự án chung cư tại Hà Nội bước vào chu kỳ hoàn thiện và bàn giao. 

Cụ thể, Savills cho biết từ năm 2026 trở đi, Hà Nội dự kiến có khoảng 70.000 căn hộ từ hơn 90 dự án, tập trung chủ yếu tại các khu vực Đông Anh, Hoài Đức, Long Biên, Gia Lâm và Hoàng Mai. Đây là các dự án đã hoặc đang triển khai xây dựng, có khả năng gia nhập thị trường trong trung hạn.

Trong khi đó, CBRE nhận định riêng năm 2026, thị trường Hà Nội có thể đón thêm hàng chục nghìn căn hộ mới, bao gồm cả sản phẩm mở bán mới và lượng căn hoàn thiện đưa vào sử dụng. Nguồn cung lớn này được xem là hệ quả của việc hàng loạt dự án từng "đóng băng" pháp lý giai đoạn trước đã được tháo gỡ và tái khởi động từ năm 2024–2025.

Tuy nhiên, các đơn vị nghiên cứu cũng chỉ ra một điểm đáng lưu ý: phần lớn nguồn cung sắp ra thị trường vẫn tập trung vào phân khúc trung - cao cấp và cao cấp, trong khi căn hộ có mức giá phù hợp với thu nhập trung bình vẫn chiếm tỷ trọng khiêm tốn. Điều này khiến bức tranh nguồn cung năm 2026 tuy dồi dào hơn về số lượng, nhưng chưa thực sự giải quyết triệt để bài toán nhà ở cho số đông người dân đô thị.

Về xu hướng giá, các báo cáo của JLL và CBRE đều thống nhất rằng năm 2026 khó xảy ra kịch bản giảm giá mạnh trên diện rộng đối với chung cư Hà Nội. Thay vào đó, thị trường có xu hướng đi ngang hoặc tăng nhẹ, với sự phân hóa rõ rệt giữa các dự án.

Những dự án có vị trí tốt, pháp lý đầy đủ, hạ tầng kết nối thuận lợi, đặc biệt tại khu vực phía Đông và phía Bắc Hà Nội được dự báo vẫn duy trì được sức mua. Ngược lại, các dự án ở vị trí xa trung tâm, giá bán cao nhưng thiếu tiện ích và hạ tầng đồng bộ sẽ chịu áp lực thanh khoản lớn khi nguồn cung tăng nhanh.

Một yếu tố then chốt khác tác động tới thị trường trong năm 2026 là lãi suất ngân hàng. Sau giai đoạn biến động, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà được kỳ vọng sẽ ổn định hơn. Theo các chuyên gia, nếu lãi suất duy trì ở mức hợp lý, nhu cầu mua nhà ở thực, đặc biệt từ các gia đình trẻ sẽ được hỗ trợ đáng kể. Ngược lại, bất kỳ biến động tăng nào của lãi suất cũng có thể khiến thị trường chững lại.

Bên cạnh đó, chính sách pháp lý về nhà ở và bất động sản tiếp tục đóng vai trò quyết định. Việc đẩy nhanh phê duyệt dự án, tháo gỡ vướng mắc thủ tục và thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội được xem là chìa khóa để cân bằng cung – cầu trong trung hạn.

Thị trường bước vào giai đoạn "sát hạch": Dự án yếu sẽ lộ rõ, người mua cầm "cán cân"

Nhận định về triển vọng năm 2026, đại diện bộ phận nghiên cứu thị trường của JLL Việt Nam cho rằng, thị trường chung cư Hà Nội sẽ bước vào giai đoạn "sát hạch" rõ rệt, khi nguồn cung mới gia tăng buộc các dự án phải cạnh tranh thực chất hơn, thay vì dựa vào tâm lý kỳ vọng tăng giá như những năm trước.

Theo JLL, trong bối cảnh người mua ngày càng thận trọng, các yếu tố như pháp lý dự án, tiến độ bàn giao, chất lượng xây dựng và môi trường sống thực tế sẽ trở thành tiêu chí quyết định. Những dự án chậm tiến độ, giá bán cao nhưng thiếu hạ tầng, tiện ích hoặc không phù hợp với nhu cầu ở thực sẽ gặp áp lực thanh khoản rõ rệt khi thị trường không còn khan hiếm nguồn cung.

Cùng góc nhìn này, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Kinh doanh PropertyGuru Vietnam, cho biết kết quả khảo sát xu hướng thị trường cho thấy tâm lý người mua đang chuyển sang trạng thái thận trọng hơn. Theo đó, 44% người được hỏi dự đoán giá chung cư sẽ tăng nhẹ trong năm 2026, 27% cho rằng giá đi ngang, trong khi chỉ một tỷ lệ nhỏ dự báo giá giảm mạnh. Diễn biến này phản ánh thực tế thị trường đã rời xa giai đoạn tăng nóng, bước vào chu kỳ ổn định với biên độ dao động hẹp hơn.

Bàn về cung cầu ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc EZ Property, phân tích thêm, giá chung cư tăng mạnh trong giai đoạn trước chủ yếu xuất phát từ tình trạng thiếu hụt nguồn cung kéo dài. Khi bước sang năm 2026, với việc nhiều dự án hoàn thiện và gia nhập thị trường, sự cạnh tranh giữa các chủ đầu tư sẽ trở nên gay gắt hơn, từ đó khiến mặt bằng giá có xu hướng "hạ nhiệt" và nghiêng lợi thế về phía người mua ở thực.

Theo các chuyên gia, giai đoạn "sát hạch" này không đồng nghĩa với thị trường đi xuống, mà là quá trình thanh lọc cần thiết sau một chu kỳ tăng trưởng nhanh. Người mua nhà, đặc biệt là các gia đình trẻ, sẽ có nhiều cơ hội lựa chọn hơn, trong khi thị trường dần hình thành mặt bằng giá phản ánh sát hơn giá trị sử dụng và chất lượng sống, thay vì chỉ dựa trên kỳ vọng đầu tư ngắn hạn.

Giá chung cư quý IV/2025 đi ngang

Theo dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu Thị trường & Am hiểu Khách hàng One Mount Group, đơn giá chung cư sơ cấp trung bình quý 4/2025 ở Hà Nội đạt mức 86 triệu đồng/m2, đi ngang so với quý trước và tăng 13% so với cùng kỳ năm ngoái. Đà tăng giá chững lại chủ yếu do nguồn cung mới tập trung tại các khu vực ngoài trung tâm như Văn Giang (Hưng Yên), Đan Phượng, Hoài Đức, Hòa Lạc. Trong khi đó, giá các dự án mở mới lần đầu tại khu trung tâm vẫn neo cao, đạt trung bình 124 triệu/m2.