Đất Xanh Group gặp khó, có thể không hoàn thành mục tiêu năm 2022?

Kết quả kinh doanh thấp điểm nửa đầu năm

Theo báo cáo của Chứng khoán Tiên Phong (TPS) về cuộc họp gặp gỡ nhà đầu tư (Analyst Meeting) của CTCP Tập đoàn Đất Xanh (Mã CK: DXG), doanh nghiệp cho biết, tổng kết nửa đầu năm 2022 ghi nhận kết quả kinh doanh chậm hơn dự kiến và khó có thể thực hiện được mục tiêu doanh thu trong năm nay.

Báo cáo tài chính quý 2/2022 của Đất Xanh Group cũng cho thấy doanh thu và lợi nhuận giảm mạnh so với cùng kỳ năm ngoái. Theo đó, doanh nghiệp ghi nhận doanh thu thuần 1.550 tỷ đồng, giảm 56% so với cùng kỳ năm trước, chủ yếu do nguồn thu chính từ bán căn hộ và đất nền giảm hơn 70%, chỉ đạt 776 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm ngoái hoạt động này ghi nhận hơn 2.685 tỷ đồng. Doanh thu mảng môi giới cũng giảm 21% so với cùng kỳ khi đạt hơn 557 tỷ đồng. Biên lãi gộp của doanh nghiệp giảm từ 54,9% về 52,1%.

Mặt khác, doanh thu tài chính trong quý của Đất Xanh tăng mạnh nhờ lãi từ thanh lý đầu tư tăng từ 1,6 tỷ đồng cùng kỳ lên hơn 172 tỷ đồng. Kết quả, công ty báo lãi sau thuế quý 2 giảm 45%, đạt 262 tỷ đồng.

Lũy kế 6 tháng đầu năm, Đất Xanh đạt 3.342 tỷ đồng doanh thu thuần và hơn 403 tỷ đồng lãi ròng Công ty mẹ, giảm lần lượt 48,7% và 51,4% so với cùng kỳ năm ngoái. Theo đó, doanh nghiệp đã thực hiện được 30,4% kế hoạch doanh thu và 28,8% kế hoạch lợi nhuận năm.

Giải trình chênh lệch lợi nhuận sau thuế quý 2, Đất Xanh Group cũng cho biết, lợi nhuận sau thuế trên báo cáo tài chính hợp nhất quý II giảm 45% so với cùng kỳ chủ yếu do các dự án chưa bàn giao, chưa kịp ghi nhận doanh thu trong kỳ.

Tính đến ngày 30/6, tổng tài sản của doanh nghiệp gần 30.371 tỷ đồng, tăng 7,5% so với đầu kỳ. Với việc ghi nhận tồn kho và chi phí trả trước, các khoản phải thu lớn, Đất Xanh đã duy trì dòng tiền kinh doanh âm hơn 1.866 tỷ đồng trong nửa đầu, riêng quý II âm hơn 1.235 tỷ đồng.

Cụ thể, Đất Xanh ghi nhận 11.829 tỷ đồng phải thu, tăng gần 10% so với đầu năm và tương đương 39% tổng giá trị tài sản, chủ yếu là các khoản ký quỹ, ký cược cho hợp đồng tiếp thị và phân phối dự án, vốn góp hợp đồng hợp tác kinh doanh.

Tồn kho của doanh nghiệp xấp xỉ 12.585 tỷ đồng, tăng 12% so với đầu năm và chiếm 41,4% tài sản. Trong đó, bất động sản dở dang chiếm hơn 10.283 tỷ đồng và bất động sản thành phẩm trên 1.670 tỷ đồng.

Trong đó, chiếm phần lớn chi phí trả trước của Đất Xanh là hoa hồng môi giới với hơn 500 tỷ đồng, con số này không biến động nhiều so với đầu năm.

Nợ phải trả của doanh nghiệp tại cuối tháng 6 ghi nhận trên 16.000 tỷ đồng, tăng 8% so với đầu năm. Trong đó, dư nợ vay gần 6.000 tỷ (trái phiếu chiếm hơn 3.600 tỷ), phải trả ngắn hạn khác (đặt cọc mua căn hộ, thu hộ tiền chủ đầu tư dự án, nhận vốn góp kinh doanh) chiếm hơn 4.500 tỷ, khách hàng mua căn hộ trả trước hơn 2.100 tỷ, chi phí phải trả ngắn hạn khác (chi phí xây dựng, môi giới, lãi vay) khoảng 1.161 tỷ.

Trong nửa đầu năm, Đất Xanh vay mới gần 3.643 tỷ đồng (cùng kỳ vay gần 2.296 tỷ đồng) và trả nợ gốc vay hơn 2.000 tỷ đồng (cùng kỳ thanh toán gần 1.250 tỷ đồng). Ngoài ra, Đất xanh đã vốn hóa chi phí đi vay hơn 43 tỷ đồng trong kỳ. Doanh nghiệp còn gần 2.485 tỷ đồng tiền mặt và tiền gửi ngân hàng.

Đất Xanh Group cho biết kết quả kinh doanh thấp điểm tại nửa đầu năm chủ yếu do tính thời điểm trong công tác ghi nhận dự án. Nguồn thu trong kỳ chủ yếu đóng góp từ hoạt động bàn giao các sản phẩm thuộc Opal Boulevard, Gem Sky World và ST. Mortiz.

Với mức thực hiện thấp trong nửa đầu năm, theo ban lãnh đạo Đất Xanh, khả năng doanh nghiệp sẽ không thể đạt mục tiêu doanh thu 11.000 tỷ đồng đặt ra, trên cơ sở mảng dịch vụ gặp thách thức khi thị trường bất động sản (BĐS) chịu áp lực của lạm phát, chính sách thắt chặt tín dụng,... Các dự án do Đất Xanh Services độc quyền phân phối như Gem Riverside chưa hoàn thành quy trình pháp lý để tiến hành xây dựng.

Bên cạnh đó, mảng bàn giao BĐS của công ty có thể chậm hơn kế hoạch đến từ rủi ro dự án Opal Skyline không thể bàn giao trong năm. Đất Xanh kỳ vọng sẽ thực hiện 90% kế hoạch kinh doanh, tương đương với 9.900 tỷ đồng doanh thu.

Vướng mắc pháp lý tại các dự án khiến kế hoạch kinh doanh bị gián đoạn

Trong giai đoạn nửa sau 2022, Đất Xanh Group dự kiến sẽ hoàn thành xây dựng để bàn giao một phần dự án Opal Skyline trong quý 4. Theo Ban lãnh đạo, dự án được kỳ vọng sẽ hoàn thành vào đầu tháng 12 và trước khi đi vào quá trình nghiệm thu. Nếu các bước nghiệm thu hoàn tất trong năm, DXG sẽ bàn giao một trong hai tòa nhà trong 2022 và tiếp tục bàn giao phần còn lại trong 2023.

Đất Xanh Group cũng ghi nhận giá trị tiền bán hàng khoảng 2,338 tỷ đồng (100 triệu USD) trong nửa đầu năm, chủ yếu đến từ các sản phẩm thuộc dự án Gem Sky World. Cho cả năm 2022, DXG đặt ra mục tiêu bán hàng đạt 11,690 tỷ đồng (500 triệu USD), trong đó 3/5 giá trị bán trước dự kiến được đóng góp từ dự án Gem Riverside (300 triệu USD).

Đáng chú ý, Đất Xanh Group cho biết những vướng mắc pháp lý tại một số dự án đã khiến kế hoạch kinh doanh bị gián đoạn.

Đối với dự án Gem Riverside, hiện đã hoàn tất quá trình thẩm định thiết kế và được chấp nhận quyết định đầu tư, nhưng vẫn chưa được cấp giấy phép xây dựng để có thể thi công phần hầm và móng trước khi mở bán. Đất Xanh kỳ vọng sẽ hoàn tất quy trình pháp lý trong quý III để có thể mở bán dự án trong năm nay theo giá bán mới từ 100 triệu m2 (phân khúc cao cấp) thay vì mức 45 – 50 triệu/m2 như phân khúc trung cấp ban đầu.

Với mức định vị cao hơn, dự án được kỳ vọng sẽ đem lại nguồn thu khoảng 10.000 tỷ đồng cho doanh nghiệp với tỷ suất lợi nhuận 50%. Bên cạnh đó, công ty cho biết sẽ dời kế hoạch mở bán các dự án khác như Opal City View, DXH Park City và DXH Park View khi các thủ tục pháp lý chưa thể hoàn thành trong năm.

Xem thêm: Bộ Tài Chính công bố 20 doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu nhiều nhất năm 2021

Về kế hoạch mở rộng quỹ đất, Đất Xanh công bố đã thành công thực hiện các thương vụ thâu tóm quỹ đất trong năm nay với các dự án tại Thanh Hóa, Bình Phước, Đồng Nai, Hậu Giang và Vĩnh Phúc.

Tại Hậu Giang, Tập đoàn Đất Xanh đã được tỉnh phê duyệt quyết định đầu tư trong buổi hội nghị Xúc tiến đầu tư vừa qua. Doanh nghiệp dự kiến sẽ phát triển hai dự án nhà phố tại khu vực Hậu Giang bao gồm: DatxanhHomes Lux City và DatxanhHomes Green City với tổng diện tích lần lượt đạt 962,000 m2 và 434,700 m2.

Tại Vĩnh Phúc, cũng trong tháng 7/2022, doanh nghiệp cũng đã được chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà phố với tổng diện tích ước tính khoảng 378,700 m2.

TPS hạ dự báo kết quả kinh doanh Đất Xanh Group

Theo báo cáo của TPS, trong 2022, Đất Xanh Group có khoảng 2,300 tỷ đồng trái phiếu sẽ đến đợt đáo hạn. Trong nửa đầu năm doanh nghiệp đã thực hiện chi trả/mua trước hạn 1,700 tỷ đồng. Giá trị nợ vay trái phiếu đến hạn thanh toán năm nay còn lại vào khoảng 450 tỷ. Doanh nghiệp cho biết đã thu xếp được nguồn tài chính để thực hiện chi trả các nghĩa vụ nợ vay trong năm nay.

Về kế hoạch phát hành trái phiếu chuyển đổi trị giá 300 triệu USD tại thị trường quốc tế, DXG cho biết thương vụ đang có tiến triển thuận lợi, dự kiến sẽ hoàn tất phát hành vào cuối tháng 8 hoặc đầu tháng 9 năm nay. Trước đó, doanh nghiệp đã phát hành thành công 1,000 tỷ đồng trái phiếu cho một ngân hàng thương mại trong nước.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng đang trong quá trình hoàn tất một khoản vay hợp vốn trị giá 100 triệu USD với các ngân hàng quốc tế.

Trước những thách thức của Đất Xanh Group, TPS giảm mức doanh thu dự phóng mảng dịch vụ trên cơ sở chuyển nguồn thu từ các dự án Riverside, Opal Cityview và DXH Park View sang năm 2023 khi quy trình pháp lý các dự án này vẫn chưa hoàn tất trong nửa đầu năm 2022.

Trong kịch bản lạc quan nhất khi Gem Riverside được cấp giấy phép xây dựng trong quý 3/2022, dự án vẫn cần mất 5-6 tháng thi công phần hầm và móng trước khi đủ điều kiện mở bán.

Bên cạnh đó, thời điểm bàn giao toàn bộ dự án Opal Skyline cũng được lùi sang năm 2023 trên quan điểm thận trọng. Theo ban lãnh đạo, dự án dự kiến sẽ hoàn thành xây dựng vào đầu tháng 12 và cần trải qua quy trình nghiệm thu (thiết kế, phòng cháy chữa cháy,…) trước khi bàn giao.

Trên cơ sở đó, doanh thu dự phóng của DXG trong năm 2022 được điều chỉnh hạ về mức 7,465 tỷ đồng (giảm 26%), lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ dự kiến sẽ giảm về 1,049 tỷ đồng (giảm 9%).

TPS lưu ý, những thay đổi về KQKD chỉ mang tính yếu tố thời điểm ghi nhận dự án. Trong bối cảnh thách thức chung của ngành bất động sản dân cư, TPS vẫn đánh giá cao DXG trên các yếu tố như: Tiềm năng tăng trưởng mạnh trong giai đoạn 2023-2025 với hàng loạt dự án có giá trị lớn được triển khai; Năng lực tài chính vững vàng hỗ trợ khả năng linh hoạt trong việc huy động nguồn vốn; Chiến lược phát triển dài hạn với hàng loạt quỹ đất trọng điểm đang được tích lũy trong giai đoạn gần đây.

Xem thêm: Đất Xanh Group lỗ ròng 432 tỷ đồng năm 2020, giá cổ phiếu vẫn tăng "dựng đứng"