Đầu tư bất động sản cuối năm, có dễ sập bẫy giá cao?

Một ví dụ cụ thể, Anh D (Hà Nội) vừa chốt lãi từ chứng khoán, anh được bạn rủ đầu tư vào bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng ven biển.

Bạn anh D đưa ra hàng loạt sản phẩm từ condotel đến đất nền biệt thự, nhà phố shophouse... ở nhiều nơi với nhiều mức giá, từ vài tỷ đồng đến hàng chục tỷ đồng. Đáng chú ý, các dự án đều có cam kết lợi nhuận rất cao, từ 8-14%, thậm chí có dự án tới 25%.

“Nhìn lợi nhuận cam kết của các dự án BĐS thực sự khá hấp dẫn, nhưng với thị trường này tôi không quá am hiểu, liệu có rủi ro nào khi bỏ tiền đầu tư vào những sản phẩm này?”, anh D băn khoăn.

Trước băn khoăn này của anh D, chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang cho hay, giá trị BĐS phụ thuộc phần lớn vào giá trị khai thác, các dự án đưa ra cam kết lợi nhuận nhằm tạo sức hút với các nhà đầu tư.

Tuy nhiên, giá trị thực tế BĐS khai thác được với mức lợi nhuận cam kết của chủ đầu tư là hai việc khác nhau. Có những BĐS thực tế khai thác chỉ được 5-6% đã là rất tốt rồi; nhưng có những chủ đầu tư cam kết lợi nhuận 8%, 10% hay 12%... là những mức cách xa với thực tế.

Theo ông Quang, nhà đầu tư nên thận trọng, phải tìm hiểu kỹ, phân tích được giá trị khai thác thật của BĐS đó, chứ không phải dựa trên cam kết của chủ đầu tư.

Ông Quang lưu ý: “Khi hiểu được giá trị thật của việc khai thác BĐS thì nhà đầu tư mới quyết định nên mua hay không mua BĐS đó. Cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư chỉ nên tham khảo, chứ không nên đánh giá giá trị bất động sản theo cam kết của chủ đầu tư dễ mắc “bẫy” mua BĐS giá cao”.

Người sở hữu BĐS là nhà đầu tư sẽ chịu mọi rủi ro về lợi nhuận khai thác của sản phẩm BĐS bởi cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư chỉ mang tính cam kết; còn thực tế BĐS khai thác như thế nào do thị trường quyết định chứ không phải do chủ đầu tư quyết định nên sẽ có rủi ro sau này.

Có thể chỉ 1-2 năm đầu có thể cam kết của chủ đầu tư còn có thể đúng, nhưng đến năm thứ 3, thứ 4 trở đi khi thị trường khó khăn, chủ đầu tư không khai thác được với mức cam kết, không có đủ tài chính để trả cho nhà đầu tư theo cam kết sẽ khiến người người mua gặp khó khăn.

Ông Quang nói thêm: “Nếu cam kết 10%/năm, năm đầu đến năm thứ hai chủ đầu tư có thể trả mức đó, nhưng đến năm thứ ba chỉ khai thác được 5% chẳng hạn thì chủ đầu tư khó lòng mà trả cho nhà đầu tư 10% như cam kết”,

Còn một nhà đầu tư lâu năm, anh L cũng công nhận rằng, trên thị trường BĐS hiện có nhiều dự án cam kết lợi nhuận rất cao, nhưng trên thực tế đã có một số chủ đầu tư chưa đảm bảo thực hiện đúng như những gì đã cam kết khiến nhà đầu tư ‘vỡ mộng” lợi nhuận.

“Khó có thể thấy chủ đầu tư nào khi đưa ra cam kết lợi nhuận mà đề cập các biện pháp bảo đảm thực hiện cam kết. Cùng với đó, pháp luật của chúng ta hiện chưa có khung pháp lý để áp cho việc cam kết này của chủ đầu tư, tất cả chỉ là thỏa thuận dân sự. Vì thế, cam kết lợi nhuận thực sự là con dao hai lưỡi”, anh L nói.

Do đó, để tránh rủi ro khi đầu tư vào thị trường bất động sản thời điểm cuối năm này, theo ông Quang, các nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ, chọn chủ đầu tư có uy tín, sản phẩm bất động sản có pháp lý rõ ràng là điều đầu tiên.

Ông Quang gợi ý: “Muốn biết BĐS đầu tư có tăng giá trị hay không, khi đầu tư nhà đầu tư cần tìm hiểu khu vực xung quanh bán kính 5-15 km có thể phát triển tốt trong vòng 12-24 tháng tới hay không; dự án có có người mua để ở thực hay để khai thác hay không... là cơ sở để thấy BĐS đó sẽ sinh lời”.