Để khu 'shophouse' vô phép mọc trong KCN APEC Điềm Thụy, Thái Nguyên đang tự làm khó mình khi thực hiện kết luận của TTCP?

Thách thức công quyền?

Như báo chí đã đưa tin, ngày 01/7/2021, Tổng Thanh tra Chính phủ ban hành Văn bản số 1046/KL-TTCP về Kết luận thanh tra về thanh tra công tác quản lý, sử dụng đất đai, đầu tư xây dựng và khai thác tài nguyên khoáng sản của tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 01/01/2010-31/12/2018. Ngày 15/7/2021, Thanh tra Chính phủ ban hành văn bản số 1113/TB-TTCP để thông báo Kết luận thanh tra nêu trên.

Theo Thông báo kết luận thanh tra, công tác quản lý, sử dụng đất đai, khai thác khoáng sản và đầu tư xây dựng tại một số dự án ở Thái Nguyên đã xảy ra sai phạm, vi phạm. Trong số các dự án được "điểm mặt" sai phạm, có dự án Đầu tư xây dựng và kinh doanh cơ sở hạ tầng khu công nghiệp Điềm Thụy do công ty Cổ phần Đầu tư APEC Thái Nguyên làm chủ đầu tư (sau đây gọi tắt là: Dự án/dự án KCN APEC Điềm Thụy, Công ty APEC Thái Nguyên).

Thông báo kết luận thanh tra chỉ rõ, dự án KCN APEC Điềm Thụy bị chậm tiến độ 75 tháng theo Giấy chứng nhận đầu tư, vi phạm pháp luật đất đai, thuộc trường hợp phải thu hồi đất của dự án theo quy định tại điểm i khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai 2013. Từ đó, kiến nghị UBND tỉnh Thái Nguyên “xem xét điều chỉnh, thu hồi” (từ nguyên văn – pv) đối dự án này.

Dự án KCN APEC Điềm Thụy được cấp giấy chứng nhận đầu tư từ năm 2009 với diện tích 170 ha tại hai huyện là Phổ Yên và Phú Bình, tổng vốn đầu tư hạ tầng trên 430 tỷ đồng. Trong đó, có 101.7ha đất dành cho xây dựng nhà máy, còn lại là quỹ đất trung tâm điều hành và dịch vụ, đất cây xanh giao thông, bến bãi phục vụ cho khu công nghiệp. Dự án có tính chất là: Dự án kinh doanh cơ sở hạ tầng Khu công nghiệp và cho thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng.

Đến nay, sau hơn 10 năm được cấp phép, Chủ đầu tư mới giải phóng mặt bằng được khoảng 1/4 tổng diện tích. Hạ tầng còn dở dang, ngổn ngang. Hàng trăm ha đất của người dân rơi vào cảnh quy hoạch treo, gây lãng phí tài nguyên đất, ảnh hưởng đến môi trường đầu tư của tỉnh.

Trong khi chủ đầu tư có vẻ "hời hợt" với việc giải phóng mặt bằng đất dành cho xây dựng nhà máy, thì (trong quá trình chờ kết luận thanh tra) lại rất sốt sắng cho xây dựng hàng trăm căn nhà không phép trong phạm vi khu công nghiệp, thuộc cái gọi là dự án “Apec Điềm Thụy Center Point” do chính Công ty APEC Thái Nguyên làm chủ đầu tư (các căn nhà được giới thiệu, quảng cáo là “shophouse”).

Việc này đã bị Thanh tra Sở Xây dựng Thái Nguyên ra quyết định xử phạt hành chính và đình chỉ thi công từ ngày 2/7, nhưng tại thời 16/7, quan sát hiện trường cho thấy công trình vẫn được thi công bình thường như chưa bao giờ bị nhắc nhở hay bị phạt. Hỏi tìm mua căn nhà 3 tầng, được biết, đơn vị thi công còn chuẩn bị "hạ" quả đồi bên trong để xây tiếp các dãy nhà - ở đó có mấy căn 3 tầng.

Dấu hiệu bất tuân pháp luật đã rõ. Nhưng điều đáng nói, trong khi chờ TTCP ra kết luận xử lý vi phạm đối với toàn bộ dự án, Công ty APEC Thái Nguyên lại ngang nhiên xây dựng vô phép hệ thống nhà đồ sộ như vậy trên đất công nghiệp. Điều này, không gì khác là thể hiện sự thách thức đối với TTCP và chính quyền địa phương.

Tự làm khó mình?

Hiện nay, dự án khu nhà được quảng cáo là “Apec Điềm Thụy Center Point” đã xây thô xong 5 dãy nhà với khoảng 72 căn. Theo quảng cáo, dự án “vô phép” này gồm 231 căn, chủ yếu là nhà 2 tầng khép kín, mật độ xây dựng giao động từ 40-70% (trong đó, 10 căn 3 tầng, 221 căn 2 tầng).

Hiện các căn "shophouse" đang được rao bán và ký hợp đồng giao dịch dạng: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng kiôt” với chủ đầu tư là Công ty APEC Thái Nguyên (HĐCN kiôt). Với cách tính theo HĐCN kiôt ký trực tiếp lần đầu với Chủ đầu tư (chưa tính qua thứ phát), tiền đất khoảng 8,3tr/m2, tiền xây dựng khoảng 3,8tr/m2.

Nếu bán hết 231 căn, dự toán thu về khoảng 245 tỷ (có VAT là khoảng 270 tỷ). Hợp đồng chia thành 8 lần thanh toán, bàn giao nhà và thanh toán nốt đợt 8 vào Quý II/2021. Chưa nói hiện nay một số kênh đang rao bán giá 17-20tr/m2 (đất có nhà).

Vì chưa có giấy tờ pháp lý theo quy định nên việc bán nhà – kiôt là dạng huy động vốn trái phép, vi phạm pháp luật. Đây là nguyên nhân của những khiếu nại, tố cáo trong lĩnh vực bất động sản nói chung thời gian qua. Điển hình như dự án Khu nhà ở phục vục Khu công nghiệp Đồng Văn II, ở Duy Tiên, Hà Nam: bán đất nền khi chưa ổn định về quy hoạch và giấy phép, hàng nghìn lô đất được bán tương đương hàng nghìn tỷ đồng được giao dịch, nhưng sau 5 năm chưa được cấp sổ đỏ, nhà đầu tư “ôm hận”, khiếu tố triền miên gây nhức nhối dư luận suốt 5 năm qua.

Quay trở lại vấn đề TTCP kiến nghị UBND tỉnh Thái Nguyên “xem xét điều chỉnh, thu hồi” dự án KCN APEC Điềm Thụy. Ở góc độ quản lý nhà nước, vấn đề này được hiểu như thế nào, và khả năng thực hiện phương án được lựa chọn.

Trường hợp dự án bị thu hồi giấy phép đầu tư, cơ quan có thẩm quyền buộc phải kiểm kê phần giá trị đã đầu tư tại dự án, để sau này bàn giao lại hiện trạng cho nhà đầu tư mới thay thế, yêu cầu nhà đầu tư mới bồi hoàn lại giá trị mà Công ty APEC Thái Nguyên đã đầu tư.

Khi đó, với dự án "shophouse" kia, sẽ không dễ để "định giá" nếu không nói là không thể, vì là công trình không phép. Công tác xử lý sau thanh tra dễ đi vào bế tắc. Người mua nhà dễ trở thành “con tin” – vì đã bỏ tiền mà không có giấy chứng nhận hợp pháp, sẽ dẫn tới khiếu nại, tố cáo, gây mất an ninh trật tự. Khi đó, các cơ quan nhà nước lại phải đi “dọn rác” tại dự án.

Như thế, có phải Thái Nguyên đang tự làm khó mình khi để hàng trăm căn nhà vô phép mọc trên đất công nghiệp, hoặc đã có kịch bản “hợp thức hóa” sai phạm (?).

Trách nhiệm của Ban quản lý KCN tỉnh?

Trả lời báo chí, ông Phan Đức Cường - Trưởng Ban QLKCN tỉnh Thái Nguyên cho rằng ban đã phát hiện hành vi xây dựng không phép ngay từ đầu, nhưng chủ đầu tư không hợp tác vẫn tiếp tục xây dựng.

Còn ông Phạm Mạnh Hùng – Phó Ban QLKCN tỉnh Thái Nguyên, người trực tiếp phục trách lĩnh vực xây dựng, cho rằng, Ban không có thẩm quyền xử phạt và lực lượng mỏng nên khó ngăn chặn, đã lập biên bản và thông báo yêu cầu dừng thi công nhưng chủ đầu tư không tuân thủ.

Lần đầu tiên Ban này lập biên bản xây dựng không phép là 2/12/2020, lần thứ 4 là 21/5/2021. Vậy, dư luận có quyền nghi vấn, trong suốt 6 tháng, lãnh đạo Ban QLKCN tỉnh làm gì, nếu không nói là “nhờn nhờn”, “thờ ơ”? Phải mãi tới ngày 24/5, Ban mới có công văn gửi Sở Xây dựng để đề nghị xử phạt.

Lại nói về Sở Xây dựng, ngày 16/6, Thanh tra Sở Xây dựng mới lập biên bản công trình vi phạm, và tới tận… 2/7 mới ra quyết định xử phạt.

Như vậy, phải mất 7 tháng đơn vị chức năng ở Thái Nguyên mới ban bành được quyết định xử phạt hành chính xây dựng không phép với Công ty APEC Điềm Thụy. Đến lúc này, “gạo sai phạm” đã “nấu thành cơm”.

Phải chăng, đã có 1 kế hoạch cho việc hợp thức hóa sai phạm đối với khu nhà “shophouse” (?). Điều này không hẳn không có căn cứ, khi mà, theo tìm hiểu được biết, trong tài liệu dự thảo HĐCN kiot, có điều khoản về “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở”. Theo đó, nêu rõ về khả năng khu Kiôt này có thể được “biến” thành khu nhà ở.

Cụ thể: “Sau khi hoàn thành việc xây dựng Kiot và Bên B đã hoàn thành nghĩa vụ thanh toán theo quy định tại Hợp đồng này, trường hợp pháp luật nếu có sự thay đổi dẫn đến Kiot thương mại được cấp Giấy chứng nhận và Bên B đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, Bên A sẽ thông báo và hướng dẫn cho Bên B thực hiện các thủ tục pháp lý và cung cấp các tài liệu cần thiết để Bên A đề nghị các cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng nhà ở (sau đây gọi là “Giấy chứng nhận”) cho Bên B.”

Điều khoản này trong HĐCN kiôt sẽ giúp đem lại niềm tin cho người mua về việc khu Kiot này (có thể) sẽ được chuyển đổi thành khu nhà ở. Đây là điều khó có thể xảy ra, nếu không muốn nói là không. Bởi lẽ, về nguyên tắc, KCN không thể có nhà ở (thông thường). Hơn nữa, theo Luật Nhà ở 2014 (điều 22), dự án xây dựng khu nhà ở thương mại phải qua đấu thầu hoặc đấu giá. Vậy nên, người dân cần cẩn trọng xem xét trước khi xuống tiền. Ngoài ra, tài liệu dự thảo HĐCN Kiốt còn thể hiện nhiều nội dung/điều khoản có tính chất “thòng” người mua khi xác nhận rằng người mua đã hiểu, đã biết những nội dung cần thiết về dự án - có nghĩa, người mua chấp thuận sẽ không có khiếu nại, khiếu kiện gì.

Từ góc độ khách quan, thấy rằng, những gì đang diễn ra tại khu “shophouse” không chỉ là vi phạm hành chính, mà còn tiềm ẩn nhiều vấn đề, trong đó, trách nhiệm của Ban QLKCN tỉnh khó có thể vô can.

Với tư cách là tổ viên thuộc Tổ công tác chỉ đạo, đôn đốc thực hiện nội dung Kết luận của TTCP do Chủ tịch UBND tỉnh Thái Nguyên thành lập, bạn đọc mong chờ ông Phan Đức Cường – Trưởng ban QLKCN tỉnh (số thứ tự 17) sẽ đề xuất giải quyết vấn đề trên ra sao.

Chúng tôi sẽ tiếp tục tìm hiểu và thông tin.