Đề xuất bổ sung nguồn thông tin về giá đất

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho biết, Hiệp hội cơ bản nhất trí với dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất (Nghị định 44) và Nghị định số 10/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

Tuy nhiên, tại dự thảo sửa đổi Nghị định 44 mới nhất mà HoREA nhận được, một trong những nội dung cần được xem xét, cân nhắc kỹ hơn là việc xác định các nguồn thông tin về giá đất tại khoản 2 Điều 5b Nghị định 44/2014/NĐ-CP theo hướng ưu tiên lựa chọn nguồn thông tin về giá đất của các cơ quan quản lý Nhà nước.

Trong đó, HoREA đề nghị bổ sung nguồn thông tin về giá đất từ các thông tin rao vặt, quảng cáo, tiếp thị về giá mua bán, chuyển nhượng nhà, đất trên các phương tiện thông tin đại chúng, các trang tin tiếp thị nhà đất của chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại, của các đơn vị môi giới tại địa phương hoặc liên quan đến địa phương có nhà, đất định giá.

Đối với thứ tự ưu tiên các nguồn thông tin về giá đất trong dự thảo sửa đổi Nghị định 44, HoREA kiến nghị sắp xếp nguồn thông tin về giá đất tại cơ quan thuế, cơ quan nông nghiệp và phát triển nông thôn vào điểm c (thay vì điểm d) khoản 2 Điều 5b do đây là cơ sở dữ liệu của các cơ quan quản lý Nhà nước cần được xếp trước nguồn thông tin của cơ quan công chứng và đề nghị các cơ quan có thẩm quyền có các giải pháp sửa đổi các quy định pháp luật liên quan để nguồn thông tin về giá đất tại cơ quan thuế, cơ quan nông nghiệp và phát triển nông thôn là cơ sở dữ liệu chính xác và được cập nhật theo thời gian thực.

Hiệp hội cũng kiến nghị sắp xếp nguồn thông tin về giá đất tại tổ chức phát triển quỹ đất vào điểm b khoản 2 Điều 5b, bởi lẽ theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 68 Luật Đất đai 2013 thì tổ chức phát triển quỹ đất được giao để quản lý, sử dụng đất đã thu hồi để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tương tự như các đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quy định tại điểm b khoản 2 Điều 5b.

Ngoài ra theo HoREA, khó khăn nhất hiện nay là khó tìm được đơn vị tư vấn thẩm định giá để thực hiện công tác định giá đất, thẩm định giá đất, xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án bất động sản, nhà ở thương mại để nộp vào ngân sách Nhà nước.

Còn về phía cơ quan Nhà nước, khó khăn nhất là công tác xác định giá đất theo phương pháp thặng dư hoặc theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất do hiện nay đang có xuất hiện tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm, sợ bị rủi ro pháp lý trong thi hành công vụ của một số cán bộ, công chức, viên chức Nhà nước và người liên quan.

Do đó, Hiệp hội đề nghị dự thảo điểm c khoản 2 Điều 5đ Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định rõ “cơ quan thống kê cấp tỉnh” hoặc “cơ quan quản lý thị trường bất động sản cấp tỉnh” là cơ quan quản lý cơ sở dữ liệu phục vụ việc “xác định mức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê” quyền sử dụng đất, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất tại địa phương.

Hiệp hội cũng nhận thấy, điểm a khoản 3 Điều 6 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT về việc ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản, quy định các khoản chi phí phát triển của dự án, trong đó có chi phí kinh doanh (chi phí quảng cáo, bán hàng, quản lý; lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh và chi phí vốn) là hợp lý.

Nhưng, dự thảo điểm b khoản 3 Điều 5đ Nghị định số 44/2014/NĐ-CP không quy định chi phí vốn trong chi phí kinh doanh, mà chỉ quy định: Chi phí kinh doanh bao gồm chi phí quảng cáo, bán hàng, chi phí quản lý vận hành được tính bằng tỷ lệ % trên doanh thu phù hợp với mặt bằng chung tại địa phương nên không hợp lý và không phù hợp với thực tiễn hoạt động đầu tư kinh doanh.

Bởi lẽ, Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 15% hoặc 20% tùy theo quy mô sử dụng, nên phần nhu cầu vốn đầu tư còn lại (chiếm 80 – 85% tổng mức đầu tư) thì chủ đầu tư huy động bằng các nguồn khác, trong đó có nguồn vốn vay tín dụng ngân hàng và Nghị định số 68/2020/NĐ-CP cho phép trần chi phí lãi vay được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế TNDN là 30% nên cần bổ sung “chi phí vốn” vào dự thảo điểm b khoản 3 Điều 5đ Nghị định 44/2014/NĐ-CP là hợp lý...