Doanh nghiệp “ôm” nhiều quỹ đất sạch được dự báo hưởng lợi từ Luật Đất đai sửa đổi

Công ty Chứng khoán Yunta vừa có đánh giá nhanh về ngành Bất động sản sau khi Quốc hội thông qua Luật Đất đai sửa đổi chính thức có hiệu lực từ 11/1/2025.

Theo Yunta, một trong những thay đổi chính của Luật Đất đai (sửa đổi) là việc phát triển khu dân cư theo hướng quy hoạch đồng bộ hơn, trong đó, quy hoạch cấp địa phương tuân theo kế hoạch chung của quốc gia. Việc đồng bộ về quy hoạch, quy trình hành chính sẽ dễ dàng hơn cho cả nhà phát triển và các cơ quan chức năng liên quan.

Luật cũng quy định việc số hóa dữ liệu đất đai và áp dụng cơ chế định giá đất theo thị trường. Điều này sẽ dẫn đến việc thay thế khung giá đất cũ bằng các phương pháp định giá dựa trên thị trường như phương pháp so sánh, thu thập hoặc thặng dư.

Theo quy định của luật, việc sử dụng đất đa mục đích phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và kế hoạch xây dựng đã được phê duyệt. Điều này sẽ cung cấp hướng dẫn chi tiết cho việc phát triển các dự án đa mục đích như phát triển các khu du lịch kết hợp với các khu dân cư.

Đáng chú ý, trong hướng dẫn chung về bồi thường tái định cư cho chủ đất có nhiều nội dung mới, với điều kiện bồi thường tốt hơn cho chủ đất. Tuy nhiên, chủ đầu tư có nguy cơ đối mặt với chi phí đất cao hơn đáng kể.

Hơn nữa, luật ưu tiên giao đất thông qua đấu thầu, đấu giá. Do đó, các nhà phát triển chỉ có thể có được quỹ đất thông qua cơ chế thị trường, do đó dự báo sẽ có sự suy giảm theo thời gian trong biên lợi nhuận và sẽ khó có thể đạt được mức lợi nhuận như đã thấy trước đây.

Tuy nhiên, các dự án đã xác định được tiền sử dụng đất sẽ vẫn duy trì được biên lợi nhuận cao nếu điều kiện thị trường thuận lợi. Ngoài ra, các nhà phát triển dự án nhà ở đô thị quy mô lớn sở hữu lợi thế cạnh tranh vẫn có thể duy trì biên lợi nhuận gộp ở mức cao.

“Theo quan điểm của chúng tôi, Luật Đất đai sửa đổi chủ yếu sẽ mang lại lợi ích cho các nhà phát triển lớn”, Công ty Chứng khoán Yunta nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, Công ty Chứng khoán Maybank cho rằng, luật mới tập trung hơn vào việc đấu giá, đấu thầu đặc biệt là các dự án nhà ở thương mại. Việc thắt chặt hơn việc đấu thầu dự án sẽ giảm thiểu việc các chủ đầu tư gom đất và xin dự án như trước đây. Điều này sẽ tác động tốt tới các doanh nghiệp có bảng cân đối tài chính vững chắc cũng như có khả năng triển khai các dự án lớn.

Về phương pháp tính giá đất, Luật Đất đai (sửa đổi) đã thay đổi và bổ sung cách tính giá đất mới. Cụ thể, loại bỏ khung giá đất và thay vào đó, HĐND cấp tỉnh quyết định danh sách giá đất ban đầu để công bố và triển khai từ ngày 01/01/2026.

Hàng năm, HĐND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND cùng cấp để quyết định về việc điều chỉnh, sửa đổi và bổ sung vào danh sách giá đất sẽ áp dụng từ ngày 01/01 của năm tiếp theo. Điều này sẽ giúp cho giá đất tiếp cận giá thị trường và theo đó chi phí bồi thường, chi phí thay đổi mục đích sử dụng đất sẽ tăng trong tương lai. Chính vì vậy, các doanh nghiệp có dự trữ đất sạch và hoàn thiện pháp lý sẽ hưởng lợi.

Bên cạnh đó, việc đề xuất một hạn chót không muộn hơn 180 ngày cho các tỉnh thành để xác định giá đất kể từ ngày ban hành quyết định về phân bổ đất, cho thuê đất, hoặc thay đổi mục đích sử dụng đất có vẻ khả thi hơn so với hạn chót cứng là 90 ngày trong Nghị định 10/2023 (có hiệu lực từ ngày 20/05/2023).

“Điểm tích cực của Luật Đất đai (sửa đổi) là thời gian phát triển dự án nhà ở thương mại sẽ được rút ngắn nếu các cơ quan Chính phủ có thể phát hành phí sử dụng quyền đất sớm hơn. Tuy nhiên, việc tăng tốc phát hành phí sử dụng quyền đất sẽ dẫn đến chi phí phát triển cao hơn”, Công ty Chứng khoán Maybank nhấn mạnh.