Đồng Nai: Các dự án bất động sản được tháo gỡ vướng mắc

Vướng pháp lý về điều chỉnh quy hoạch

Hiện nay, UBND tỉnh Đồng Nai đã thực hiện tháo gỡ, xác nhận cho 752 căn nhà của Công ty TNHH Thành phố Aqua và 275 căn nhà của Công ty TNHH Thành phố Waterfront Đồng Nai đủ điều kiện kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai. Đồng thời rà soát nhu cầu nhà ở xã hội của thành phố Biên Hòa, các vị trí, diện tích quỹ đất thay thế quỹ đất 20% của các dự án thuộc phân khu C4 làm cơ sở để báo cáo Thủ tướng Chính phủ và cấp thẩm quyền xem xét chấp thuận theo quy định tại Nghị định 49/2021/NĐ-CP.

Chính quyền địa phương cũng đã tiến hành lập hồ sơ điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung thành phố Biên Hoà theo đúng tinh thần báo cáo trước đó gồm việc cập nhật đầy đủ các hồ sơ quy hoạch chi tiết 1/500 các dự án đa phê duyệt giai đoạn trước tháng 7 năm 2014 - thời điểm phê duyệt Điều chỉnh tổng thể Quy hoạch chung thành phố Biên Hòa.

Theo đại diện lãnh đạo địa phương, sau khi tiếp cận phương án điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung thành phố Biên Hòa đang hoàn thiện, Tập đoàn Nova và Công ty TNHH Thành phố Waterfront Đồng Nai (Tập đoàn Nam Long) đã có các văn bản kiến nghị về điều chỉnh quy hoạch, cụ thể: Kiến nghị về phương án điều chỉnh quy hoạch chung thành phố Biên Hòa đang thực hiện không giải quyết được những khó khăn vướng mắc của doanh nghiệp (do chỉ mới cập nhật đúng theo những đồ án Quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt trước đây).

Và kiến nghị cơ quan chức năng nghiên cứu, đồng bộ các quy hoạch chi tiết 1/500 dự kiến điều chỉnh của doanh nghiệp trong hồ sơ điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung thành phố Biên Hòa đang thực hiện để phương án điều chỉnh quy hoạch chung phải thuận lợi và không ảnh hưởng đến việc xem xét phê duyệt các phương án 1/500 mà các doanh nghiệp sẽ điều chỉnh tiếp theo.

Trong báo cáo mới nhất, Tập đoàn Nova có đề nghị cho phép giữ lại hiện trạng các công trình đã đầu tư xây dựng không đúng với quy hoạch chi tiết 1/500 đã phê duyệt của các dự án hoặc chưa có giấy phép xây dựng, đã được địa phương xử lý vi phạm hành chính, theo quy định buộc phải tháo dỡ phần vi phạm.

Về vấn đề này, UBND tỉnh Đồng Nai đã có báo cáo xin ý kiến Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng xác định vướng mắc chủ yếu là do sự chưa đồng bộ của Quy hoạch chung thành phố Biên Hòa, quy hoạch phân khu C4 được phê duyệt sau so với các quy hoạch chi tiêt của các dự án được phê duyệt trước đó. Tỉnh Đồng Nai kiến nghị cho phép tổ chức lập hồ sơ điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung thành phố Biên Hòa, quy hoạch phân khu C4 trên cơ sở rà soát, cập nhật đầy đủ lại các hồ sơ quy hoạch chi tiết 1/500 của các dự án đã được phê duyệt.

Qua xem xét, Bộ Xây dựng đã thống nhất đề xuất của tỉnh Đồng Nai và được Thủ tưởng Chính phủ thống nhất hướng giải quyết của Bộ Xây dựng. Tuy nhiên theo kiến nghị hiện nay của các doanh nghiệp, mong muốn được xem xét phương án điều chỉnh quy hoạch chi tiết theọ đó có nhiều nội dung thay đổi so với Quy hoạch chi tiết đã được duyệt trước đây (tăng quy mô dân số, thay đổi loại hình nhà ở mật độ thấp sang khu ở mật độ cao, thay đổi, hoán chuyển vị trí các công trình công cộng...). Các doanh nghiệp đề xuất cần nghiên cứu điều chỉnh cục bộ Quy hoạch chung Biên Hòa trên cơ sở xem xét các phương án quy hoạch chi tiết đang xin điều chỉnh này.

Cả hệ thống chính trị vào cuộc

Cuối năm ngoái (ngày 20/10/2023), Ban Thường vụ Tỉnh uỷ Đồng Nai đã có kết luận với nội dung cho phép thay đổi vị trí một số công trình trong không gian dự án nhưng phải đảm bảo tỷ lệ đất hạ tầng xã hội, hạ tầng đô thị theo quy chuẩn. Việc xem xét, điều chỉnh quy hoạch làm tăng quy mô dân số phải đảm bảo tỉnh khả thi, phù hợp với tình hình thực tiễn phát triển của tỉnh. Bên cạnh đó, việc tăng quy mô dân số phải đồng bộ với tăng đầu tư hạ tầng đô thị, hạ tầng xã hội như: hệ thống y tế, giáo dục, bãi đậu xe, khu vui chơi giải trí, không gian công cộng... phải đảm bảo chất lượng cuộc sống của người dân đảm bảo theo quy chuẩn quy định.

Hiện nay, UBND tỉnh Đồng Nai đang nghiên cứu, triển khai thực hiện theo kết luận trên, tuy nhiên còn có khác biệt so với nội dung mà UBND tỉnh Đồng Nai đã báo cáo Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng trước đây (về việc xin chấp thuận rà soát, cập nhật Quy hoạch chung theo quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt).

Mặt khác, riêng dự án Khu đô thị Cù lao Phước Hưng đã được Thủ tướng Chính phủ đồng ý về chủ trương đầu tư dự án; do đó việc điều chỉnh quy hoạch, thay đổi tính chất, mục tiêu dẫn đến thay đổi dự án đầu tư phải báo cáo xin ý kiến Thủ tướng xem xét và chỉ đạo.

Đến ngày 29/3/2024, Văn phòng Chính phủ tiếp tục có thông báo gửi Kết luận của Thường trực Chính phủ tại buổi làm việc với Lãnh đạo tỉnh Đồng Nai, theo đó UBND tỉnh Đồng Nai cần tháo gỡ các vướng mắc về việc bố trí nhà ở xã hội và công tác quy hoạch, đảm bảo tuân thủ quy định pháp luật. Phân nhóm các hành vi vi phạm, biện pháp, trách nhiệm xử lý đối với từng loại hành vi theo thẩm quyền hoặc báo cáo cấp có thẩm quyền xem xét giải quyết, trên quan điểm phù hợp quy hoạch, quy định pháp luật, hài hoà lợi ích nhà nước, người dân, doanh nghiệp.

Chính phủ giao Tổ công tác số trực tiếp làm việc với tỉnh Đồng Nai để hướng dẫn địa phương làm rõ từng khó khăn, vướng mắc cụ thể, cơ sở pháp lý và thẩm quyền giải quyết.

Trên cơ sở đó sẽ xử lý dứt điểm những vướng mắc đã rõ cơ sở pháp lý, thuộc thẩm quyền giải quyết của tỉnh Đồng Nai và Bộ, ngành liên quan, trong đó lưu ý giải pháp yêu cầu doanh nghiệp liên quan có trách nhiệm tham gia cùng cơ quan quản lý nhà nước địa phương trong xử lý khó khăn, vướng mắc.

Còn đối với vấn đề chưa đủ điều kiện xử lý thì thống nhất làm rõ cơ sở pháp lý, thẩm quyền xử lý, yêu cầu thực tế đặt ra cần giải quyết để đề xuất cho được giải pháp phù hợp, báo cáo cấp có thẩm quyền theo đúng quy định; báo cáo Thủ tướng Chính phủ kết quả thực hiện nhiệm vụ được giao trước 15/4 tới.

Trong thời gian trước mắt, Bộ Xây dựng căn cứ Luật Nhà ở năm 2023 để khẩn trương hướng dẫn dành quỹ đất nhà ở xã hội trong quá trình dự thảo Nghị định để xử lý kiến nghị của UBND tỉnh Đồng Nai và xử lý chung đối với các trường hợp tương tự theo đúng quy định pháp luật. Các Nghị định hướng dẫn thực hiện Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 sẽ xong trước tháng 6/2024.