Giá bất động sản tại nhiều địa phương đang được đẩy lên cao

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) vừa phát hành Báo cáo Thị trường bất động sản Việt Nam quý III/2020. Trong đó có ghi nhận những điểm nổi bật về giá giao dịch của thị trường các địa phương miền Bắc, miền Trung, miền Nam.

Miền Bắc có địa phương "thổi" giá đất

Tại thị trường miền Bắc, điển hình là Quảng Ninh, báo cáo của VARs cho biết, mặc dù là thị trường lớn và có quãng thời gian sôi động trước đó, nhưng hiện nay thị trường bất động sản Quảng Ninh có dấu hiệu chậm phát triển và ít giao dịch.

Nguyên nhân chính là dịch Covid-19 khiến các nhà đầu tư có tâm lý e ngại, thăm dò, chờ đợi cơ hội và sự giảm giá. Quan điểm của các chủ đầu tư tại thời điểm này là, nếu đưa hàng ra thị trường trong giai đoạn này thì kể cả giảm giá cũng rất khó bán.

Chính vì vậy, các hoạt động chào bán tại Quảng Ninh trong 9 tháng đầu năm 2020 cũng rất hạn chế.

Trong quý III/2020, Quảng Ninh chỉ ghi nhận khoảng 10 dự án có hoạt động bán hàng tại Hạ Long. Riêng khu vực huyện Hoành Bồ (có quy hoạch sáp nhập vào đô thị Hạ Long) là nơi có hoạt động chào bán đất đai sôi động hơn nhưng các nhà đầu tư mới dừng lại ở mức đi tìm hiểu.

Thị trường Hải Phòng cũng ghi nhận chủ yếu là các dự án đất nền được chào bán trong quý III với nguồn cung đạt 1.200 sản phẩm, lực hấp thụ đạt 50%. Giá bán đất nền tại các dự án trong TP. Hải Phòng khoảng 30 triệu đồng/m2.

VARs cho biết trong quý III/2020, thị trường giao dịch mạnh ở phân khúc đất nền, nhất là khu vực trung tâm thành phố và ven các khu công nghiệp tại Bắc Ninh, Bắc Giang.

Lượng giao dịch, giá đất nền tăng mạnh so với quý I và II. Tuy nhiên, giao dịch chủ yếu là hoạt động mua đi bán lại, lượng sản phẩm mới rất hạn chế. Bên cạnh đó, có hiện tượng các môi giới và một số nhà đầu tư thổi giá, lướt sóng.

Hội Môi giới cũng cho biết, theo thống kê có khoảng 90% giao dịch trên thị trường Bắc Ninh là đầu cơ nên thị trường tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, khó lường. Vì vậy, các nhà đầu tư mới tham gia vào thị trường cần hết sức thận trọng.

Đối với phân khúc chung cư, Hội nhận định thị trường vẫn đứng giá, giao dịch chậm, không có dự án mới hay sản phẩm mới chào bán.

Tại Lào Cai, Yên Bái có một số hoạt động bán hàng từ những dự án phân lô bán nền và nhà phố cao cấp, điển hình như tại Nghĩa Lộ, Yên Bái có hơn 100 nền, lượng tiêu thụ đạt 50%.

Tại các tỉnh thành khác thuộc Đồng bằng Bắc Bộ, VARs đánh giá nguồn cung đều có sự hạn chế bởi đây là giai đoạn các địa phương tập trung cho sự kiện chính trị (Đại hội Đảng các cấp).

Các dự án được nhà đầu tư quan tâm nhiều là những dự án đấu giá đất, dự án có sự đầu tư bài bản từ các chủ đầu tư uy tín và ở những khu đã có sự đầu tư phát triển hạ tầng, giá bán khởi điểm phù hợp. Giao dịch ở thị trường thứ cấp không nhiều bởi giá đã được đẩy cao và chịu ảnh hưởng từ dịch bệnh.

Miền Trung có tỷ lệ hấp thụ tốt

Theo báo cáo của VARs, tại Đà Nẵng, Quảng Nam, trong quý III/2020, nguồn cung các dự án đã xong hạ tầng và pháp lý (có sổ đỏ) hiện khan hiếm. Song một số dự án tại Đà Nẵng, Quảng Nam vẫn dành được rất nhiều sự quan tâm của khách hàng có nhu cầu ở thực và đầu tư bền vững. Tỷ lệ hấp thụ đạt hơn 60% mỗi đợt chào bán.

VARs nhận định, tại 2 tỉnh thành này, những dự án cơ bản hoàn thành đầu tư hạ tầng, pháp lý rõ ràng, đặc biệt là những dự án có sổ đỏ ngay luôn được khách hàng và nhà đầu tư quan tâm mạnh. Mặt khác, sau một thời gian các nhà đầu tư tìm đến thị trường khác bởi khu vực Đà Nẵng, Quảng Nam bị thanh tra, kiểm tra, nhiều dự án thiếu pháp lý, giá bị đẩy quá cao, thì hiện nay các thị trường này đã đón dòng vốn của nhiều nhà đầu tư quay trở lại. Bởi dù sao, đây vẫn là khu vực thị trường có nhiều tiềm năng phát triển, cơ hội và dư địa cao so với cả nước.

Còn tại Nha Trang - Khánh Hòa, cũng giống như các đô thị lớn (Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng) suốt thời gian từ 2019 đến nay, địa phương này nói chung rất hiếm dự án bất động sản mới được phê duyệt. Thị trường giao dịch ảm đạm, giá đất giảm sâu từ 20 - 30%.

Tuy nhiên, ở đây vẫn có điểm sáng là các dự án nằm tại những khu vực có quy hoạch phát triển, tiềm năng cao, đã được đầu tư hạ tầng cơ bản, có giá khởi điểm ở mức thấp… Các dự án này được khách hàng và nhà đầu tư quan tâm, tìm hiểu một cách sôi động. Tiêu biểu có thể kể đến: đất nền khu vực Tây Nha Trang, Bắc TP. Nha Trang, khu vực Bắc Vân Phong, Cam Lâm… Dự kiến những khu vực này sẽ có biến động mạnh về giao dịch ở giai đoạn cuối năm 2020 và đầu năm 2021.

Nhà ở thuộc loại hình căn hộ chung cư và nhà ở xã hội tuy không có nhiều ở Nha Trang, nhưng cũng là sản phẩm đang được người dân đô thị Nha Trang lựa chọn, đặc biệt là nhà ở xã hội. Giá căn hộ ở Nha Trang cho phân khúc bình dân và trung cấp đang ở ngưỡng 22 - 30 triệu đồng/m2. Căn hộ cao cấp trước đây có giá bán từ 40 - 60 triệu đồng/m2, thì nay đều phải điều chỉnh giảm khoảng 20 - 30% để bán được.

Theo VARs, thời điểm tháng 9/2020, hiện tượng các nhà đầu tư trên cả nước quan tâm đến thông tin đầu tư tại các dự án bất động sản ở Khánh Hòa tăng đột biến, điều này cho thấy dấu hiệu hồi phục và khởi sắc của thị trường bất động sản Khánh Hòa.

Ngoài ra, tại Bình Định, đây là khu vực được coi là có sự tăng tốc phát triển hạ tầng mạnh trong giai đoạn 2019 - 2020. Đặc biệt tại Bình Định, quý III/2020 đã khởi công hàng loạt dự án công nghiệp và đô thị. Các dự án đấu giá tại đây cũng phát triển rất mạnh.

Ngoài ra, báo cáo cũng cho hay, trước tình trạng quỹ đất để phát triển dự án tại các đô thị lớn ngày càng khan hiếm, giá đất ngày càng tăng cao, sự quá tải hạ tầng xã hội ngày một trầm trọng, nhiều chủ đầu tư đã chuyển hướng đầu tư về các tỉnh có tiềm năng phát triển kinh tế. Sở hữu nhiều lợi thế về kinh tế, du lịch, văn hoá cộng với quỹ đất còn dồi dào, khả năng sinh lời cao… các tỉnh vùng Tây Nguyên cũng không nằm ngoài đích nhắm của các doanh nghiệp và giới đầu tư bất động sản.

Thị trường bất động sản Tây Nguyên đã thực sự sôi động khi xuất hiện những tổ hợp khu đô thị được đầu tư và quy hoạch bài bản, đáp ứng đúng, trúng thị hiếu của thị trường. Thống kê từ một số sàn giao dịch bất động sản cho thấy, những dự án được quy hoạch bài bản, tiện ích đồng bộ đang dẫn dắt thị trường bất động sản Tây Nguyên với tỷ lệ hấp thụ đạt 70 - 80%.

Dòng sản phẩm bất động sản cao cấp, tích hợp không gian sống hiện đại, gồm công viên, siêu thị, trường học, khu vui chơi giải trí… luôn nằm trong giỏ hàng “đắt” khách. Mức giá gia tăng của dòng sản phẩm này cũng duy trì ở mức cao và được dự báo sẽ còn tiếp tục tăng mạnh vào thời điểm cuối năm 2020, bước sang 2021. 

Giá bất động sản tại một số tỉnh phía Nam ở mức cao

Báo cáo của VARs cũng cho biết, việc đầu tư Sân bay Long Thành của Chính phủ tại Đồng Nai; TP.HCM đề xuất phát triển Thành phố Đông Sài Gòn cộng với hàng loạt cầu đường kết nối không gian phát triển các tỉnh miền Đông Nam bộ với TP.HCM đã tạo nên làn sóng thực sự sôi động cho thị trường bất động sản các tỉnh miền Đông Nam bộ trong thời gian qua. 

Cụ thể, tại Bình Dương, các thành phố trực thuộc tỉnh có lợi thế giao thoa với TP.HCM và đang có tiềm lực phát triển kinh tế như Thuận An, Dĩ An thực sự đã trở thành mảnh đất màu mỡ để phát triển loại hình dự án nhà ở chung cư có giá phù hợp (loại sản phẩm mà TP.HCM hiện đang khan hiếm và tiêu thụ rất tốt).

Bởi sự khan hiếm từ TP.HCM nên giá căn hộ tại đây cũng đã bị đẩy lên nhanh chóng, bất chấp thời kỳ Covid-19. So với năm 2019, giá căn hộ bình quân từ 25 - 30 triệu đồng/m2 đã bị đẩy lên mức từ 30 - 35 triệu đồng/m2, thậm chí 37 - 38 triệu đồng/m2 (tăng khoảng 15%).

Lượng giao dịch tuy không lớn, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 25% nhưng có thể nói, tiềm năng loại sản phẩm này tại Bình Dương là rất lớn, rất có khả năng phát triển mạnh trong năm 2021.

Tại Đồng Nai, với lợi thế tiếp giáp Đông TP.HCM và có sự tăng trưởng kinh tế vững mạnh, đặc biệt là sự đầu tư sân bay Long Thành đã khiến khu vực này tăng trưởng phát triển các dự án đất nền, đồng thời đẩy giá đất tăng mạnh.

Nếu trong năm 2019, giá đất bình quân tại Đồng Nai dao động trong khoảng 12 - 14 triệu đồng/m2 thì ngay đầu năm 2020 bị đẩy mạnh lên bình quân 22 triệu đồng/m2. Sau khi vấp phải các hoạt động quản lý của chính quyền địa phương, cộng với khủng hoảng do dịch bệnh, giá đất hiện tại đã giảm còn 15 - 18 triệu đồng/m2

Đối với các tỉnh miền Tây Nam bộ, báo cáo của VARs cho hay, sau khi Chính phủ phê duyệt đầu tư hàng loạt tuyến lộ cao tốc cùng các cây cầu mới nối TP.HCM và rút ngắn cự ly, thời gian đến các tỉnh miền Tây đã tạo sự sôi động cho thị trường bất động sản một số tỉnh vùng Đồng bằng sông Cửu Long.

Cụ thể, tại Cần Thơ, mặc dù trầm lắng suốt từ đầu năm do ảnh hưởng bởi dịch Covid-19 nhưng đến cuối tháng 7/2020, thị trường bất động sản Cần Thơ đã sôi động trở lại. Những dự án được đầu tư tốt, hoàn thành hạ tầng và có đầy đủ pháp lý (có sổ đỏ) được các nhà đầu tư quan tâm và giao dịch mạnh. Lượng cung ra thị trường khoảng 500 sản phẩm đất nền, tiêu thụ đạt 65%.

Các dự án gần trung tâm thành phố có giá bình quân từ 40 - 60 triệu đồng/m2. Dự án nằm lớp trong có mức giá từ 19 - 30 triệu đồng/m2. Mức giá này tăng khoảng 7% so với năm 2019.

Tại Long An, các dự án bất động sản được nhà đầu tư đặc biệt quan tâm. Tuy nhiên, cũng bởi dịch bệnh nên lượng tiêu thụ chậm, các dự án chỉ đạt tỷ lệ hấp thụ bình quân khoảng 20%. Một số dự án có tiềm năng tốt, có giá bán dao động từ 21 - 26 triệu đồng/m2. Các vùng khác trong tỉnh có giá bình quân đạt 13 - 15 triệu đồng/m2

Đặc biệt, tại Phú Quốc, Kiên Giang đã và đang ghi nhận sự quan tâm mạnh trở lại của các nhà đầu tư. Hiện tại có Meyhomes Capital Phú Quốc chuẩn bị tiếp tục ra sản phẩm mới với khoảng 1.400 shophouse, liền kề, biệt thự…

Bất động sản đô thị nhanh chóng trở thành tiêu điểm thu hút đầu tư vì được cấp sổ đỏ sở hữu lâu dài, các giao dịch đất nền đô thị có pháp lý rõ ràng được ưu tiên lựa chọn từ nhà đầu tư. Các giao dịch mua bán shophouse tại dự án  Grand World Phú Quốc đang là điểm nóng trong quý III/2020 với nhiều chính sách bán hàng ưu đãi.