Giá chung cư Hà Nội không còn leo thang?

Theo báo cáo từ CBRE, trong 9 tháng đầu năm nay, thị trường Hà Nội có 10.700 căn hộ chung cư mở bán mới, giảm 61% so với cùng kỳ năm trước. Riêng quý III/2020, Hà Nội đón thêm 3.500 căn mở bán, nhưng trong số này không có bất kỳ căn hộ hạng sang và căn hộ cao cấp nào. Hiện tượng này đã kéo dài trong 6 quý liên tiếp ở Hà Nội.

Các sản phẩm chung cư mở bán trong quý III chỉ tập trung vào phân khúc trung cấp và bình dân với số lượng tương đối cân bằng, lần lượt là 1.792 căn và 1.711 căn, chiếm tỷ trọng tương ứng 51% và 49% tổng số căn mở bán trong quý. Phần lớn các dự án mở bán trong quý III là các dự án nhỏ và vừa, nằm xa trung tâm và ngoài đường vành đai 3 và thậm chí vươn ra khu vực ngoại thành như Thanh Trì.

Tính toán của các chuyên gia CBRE cho thấy, giá bán chung cư trung bình trên thị trường sơ cấp ở Hà Nội trong quý III/2020 đạt mức 1.325USD/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), giảm 4% so với cùng kỳ năm trước do tỷ trọng các dự án chung cư bình dân mở bán trong quý III cao hơn.

Với ngưỡng giá trung bình 1.325USD/m2 nói trên, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Việt Nam, chi nhánh Hà Nội cho rằng, người mua với ngân sách 1,5 tỷ đồng chỉ mua được căn tối đa 50m2. Nếu nhìn vào thị trường Hà Nội hiện nay, để tìm căn hộ có diện tích dưới 50 m2 và giá 1,5 tỷ đồng ở trung tâm quả là khó.

Tuy nhiên, bà Nguyễn Hoài An cho rằng, không nên lo ngại xuất hiện khoảng trống sản phẩm căn hộ giá bình dân từ 1 - 1,5 tỷ đồng, bởi nhiều chủ đầu tư tính toán đa dạng sản phẩm nhắm đến cả người mua để ở và mua để đầu tư.

Cũng theo bà An, giá bất động sản từ nay đến cuối năm sẽ ít có sự thay đổi lớn. Có chăng phải sang năm 2021, thị trường mới xuất hiện sự thay đổi trong giá bán căn hộ trên thị trường.

Ngược lại với CBRE, số liệu của Hội môi giới bất động sản cho thấy, giá căn hộ phân khúc trung, cao cấp tiếp tục gần như đi ngang, phân khúc bình dân tăng nhẹ khoảng 3 - 5%.

Còn theo khảo sát trên thị trường bất động sản, tính tới tháng 10/2020, sự hạ nhiệt “đột ngột” hiếm có của phân khúc căn hộ chung cư xuất hiện trên thị trường thứ cấp, hoặc tại một số dự án bất động sản cao cấp ở vùng ven như: Nam Từ Liêm, Gia Lâm, Đông Anh, Hoàng Mai,...

Đơn cử, tại một dự án chung cư tại Gia Lâm, giá bán căn hộ cao cấp đã giảm từ 35 triệu đồng/m2, xuống còn 25 - 32 triệu đồng/m2, tùy thuộc vào vị trí. Trong khi đó, một dự án chung cư khác tại Tây Hồ cũng giảm 2 - 5 triệu đồng/m2, xuống còn 25 - 28 triệu đồng/m2. Ngược lại, phân khúc căn hộ bình dân, giá dưới 2 tỷ đồng vẫn không có nhiều thay đổi, dao động từ 25 - 35 triệu đồng/m2.

Cũng theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, thị trường căn hộ đang rất nhạy cảm về giá. Giá bán căn hộ sơ cấp vẫn tăng bất chấp dịch bệnh. Từ năm 2016 đến nay, trung bình mỗi năm giá sơ cấp tăng 5%. Tuy nhiên, nhờ việc cải thiện cơ sở hạ tầng, nguồn cung căn hộ chung cư đang dần dịch chuyển ra các khu đô thị mới nằm ở ngoài trung tâm. Khảo sát của đơn vị này cho thấy, giá và diện tích là các yếu tố chính quyết định việc mua nhà. Chênh lệch giá bán giữa khu vực nội thành và khu vực lân cận ngày càng thu hẹp do nhiều tiện ích được cung cấp để bù đắp cho các bất lợi về mặt vị trí.

Theo bà Hằng, ở thị trường Hà Nội hiện nay, chủ đầu tư muốn đẩy giá bán quá cao cũng không được. Nguyên nhân là do là tỷ lệ hấp thụ không cao, thị trường cũng không quá thiếu nguồn hàng.