Giải mã cơn sốt chung cư

Gió đổi chiều

Chị Trần Thùy Linh (chủ một tiệm thời trang ở Mễ Trì, Hà Nội) cho biết, trước Tết vợ chồng chị tìm hiểu để mua căn hộ 2 phòng ngủ, 2 vệ sinh tại một khu chung cư tại huyện An Khánh (Hoài Đức, Hà Nội) thì mặt bằng giá là 2,1-2,2 tỉ đồng/căn. Tuy nhiên, cuối năm ngoái, chị dồn tiền cho việc nhập hàng nên hoãn việc mua nhà ra Tết. Tuần trước đi xem nhà, chị Linh ngỡ ngàng trước tốc độ tăng giá của căn hộ. Tất cả những căn được chào bán thuộc tòa nhà chị định mua đều tăng lên vài trăm triệu đồng/căn.

Vợ chồng anh Phạm Trọng Hùng (nhân viên kinh doanh một công ty công nghệ) cũng định sau khi gom được tiền thưởng Tết sẽ mua nhà nhưng đang phải tạm hoãn do giá nhà tăng quá nhanh. Trước đó, hai vợ chồng đã “chấm” dự án ICID ở Lê Trọng Tấn (quận Hà Đông) với mức giá thời điểm tháng 10-2023 khoảng 2,2 tỉ đồng/căn có diện tích gần 70m2. Ra Tết, hai vợ chồng “giật nảy mình” khi giá căn hộ 67m2 đã tăng lên 2,6-2,8 tỉ đồng/căn.

Việc giá căn hộ tăng quá nhanh khiến gia đình chị Linh và anh Hùng rơi vào cảnh đứng trước “đôi dòng nước”. Chị Linh chia sẻ: “Với giá hiện tại, chúng tôi phải vay nợ thêm rất nhiều, áp lực tài chính rất lớn. Nhưng nếu không mua bây giờ thì tôi sợ giá lại tăng tiếp, áp lực tài chính vay mua càng lớn hơn”.

Nếu như người mua “méo mặt” vì chung cư tăng giá, thì dân buôn, giới đầu cơ lại được một phen “ăn đậm”. Hơn 3 năm trước, do có tiền nhàn rỗi chị Hoàng Thị Loan (quê Hải Dương) bàn với chồng mua một căn chung cư để “làm vốn”. Khi anh chị vừa nhận nhà thì đúng đợt bất động sản xuống dốc. Nhiều người dùng đòn bẩy đã phải bán cắt lỗ. Chị Loan chỉ vay ngân hàng 30% nên vẫn có thể cầm cự. Bất ngờ mấy tháng trước chị thấy sale gọi điện hỏi mua với giá cao hơn 10%. Rồi giá cứ nâng dần, nâng dần lên cho đến tháng 3-2024, anh chị đã chốt bán vì lời đến 50%.

Theo anh Hoàng Long - người có gần 30 năm kinh nghiệm buôn bán đất tại Hà Nội, thì từ lâu nay giới đầu tư không mấy mặn mà với phân khúc nhà chung cư. Bởi suốt từ khoảng năm 2010-2020, năm nào Hà Nội cũng có hàng trăm dự án khởi công, mở bán. Nguồn cung thừa dẫn đến người mua có rất nhiều lựa chọn. Giá chung cư cũng tăng rất chậm, thậm chí không tăng. Do đó dân đầu cơ thường chỉ thích “săn” đất nền, hoặc cao cấp hơn là biệt thự liền kề, đơn lập, song lập, shophouse - do giá thường tăng rất nhanh.

Song thời điểm hiện tại dường như lại có một “cơn gió ngược”. Đà tăng giá của chung cư Hà Nội vẫn đang tiếp diễn và có xu hướng mạnh mẽ hơn sau Tết Nguyên đán 2024. Cuộc tăng giá không ngừng nghỉ, kéo dài trong hơn một năm qua đến hiện tại, khiến người mua “ngơ ngác, ngỡ ngàng và bật ngửa”.

Thực tế hiện tượng tăng giá như phía trên đề cập không phải là cá biệt mà mang tính đồng đều trên khắp thị trường căn hộ Hà Nội. Đơn cử Dự án The Nine nằm trên trục đường Phạm Văn Đồng tiếp tục ghi nhận xu hướng đi lên của giá bán sau Tết khi giá giao dịch hiện tại chạm mức 75-80 triệu đồng/m2. Trước đó, thời điểm mở bán tháng 7-2020, giá bán chỉ dao động 40-55 triệu đồng/m2.

Tại Khu đô thị Vinhomes Smart City (Tây Mỗ, Nam Từ Liêm, Hà Nội) các tòa thuộc phân khu S, GS tiếp tục tăng 100-200 triệu đồng/căn so với cuối năm 2023. Các dự án Home City, Central Field nằm trên địa bàn phường Trung Kính (quận Cầu Giấy) cũng tăng trung bình 150-200 triệu đồng/căn so với cuối năm ngoái.

Dữ liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, chỉ số giá căn hộ tại Hà Nội năm 2023 đã tăng khoảng 38 điểm phần trăm so với năm 2019. Báo cáo nghiên cứu thị trường tháng 1/2024 của Batdongsan.com.vn ghi nhận, căn hộ chung cư tại Hà Nội tiếp tục tăng giá trong tháng đầu năm 2024 với mức tăng trung bình 2% so với tháng 12/2023.

Nguồn cung khan hiếm

Theo bà Cao Thị Ngọc, Giám đốc một sàn bất động sản trên địa bàn quận Hà Đông (Hà Nội), nguyên nhân của việc phân khúc căn hộ chung cư tăng giá vùn vụt là do thời gian gần đây pháp lý tắc nghẽn khiến nguồn cung khan hiếm, trong khi lực cầu của thị trường tăng mạnh. Mặt khác, đà tăng còn được cộng hưởng bởi sự leo thang về giá cả của các yếu tố cấu thành nên giá trị bất động sản là các chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, giá nguyên vật liệu...

“Do đó, trong bài toán bán hàng, các chủ đầu tư buộc phải tối ưu lợi nhuận. Giá căn hộ không ngừng tăng khiến một bộ phận không nhỏ người dân, từ nhu cầu mua để an cư đã buộc phải chuyển hướng sang đi thuê do không thể đáp ứng được bài toán tài chính mua nhà” - bà Ngọc cho biết.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, trong năm 2024, giá căn hộ chung cư sẽ tiếp tục tăng do nguồn cung căn hộ vẫn khan hiếm trên thị trường. Nguồn cung này tỷ lệ nghịch với nguồn cầu đang đi lên cùng quá trình đô thị hóa của các thành phố lớn như Hà Nội. Tốc độ đô thị hóa của Hà Nội đang là khoảng 51%, đồng nghĩa mỗi năm Hà Nội cần khoảng 70.000 căn hộ để giải bài toán nhà ở cho người lao động. Nhưng thực tế, cung đổ ra thị trường quá khiêm tốn so với con số nguồn cầu ước lượng khiến giá nhà chung cư liên tục thiết lập mặt bằng mới.

“Do giá bán liên tục tăng, đã khiến việc mua căn hộ chung cư của người dân, đặc biệt là nhóm những gia đình trẻ từ ngoại tỉnh đến thủ đô sinh sống, làm việc ngày càng trở nên khó khăn bởi thu nhập hạn chế, trong khi nhu cầu ở thực ngày càng tăng, nguồn cung khan hiếm”, TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho biết.

Để sớm tháo gỡ khó khăn về nguồn cung nhà ở trên thị trường, các chuyên gia cho rằng cần tiếp tục đẩy mạnh hoạt động của Tổ Công tác đặc biệt của Thủ tướng Chính phủ; Ngân hàng Nhà nước đẩy nhanh giải ngân gói tín dụng 120.000 tỉ đồng; Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra việc giải quyết các thủ tục hành chính liên quan đến dự án bất động sản, kiên quyết xử lý các trường hợp cán bộ cơ quan quản lý nhà nước gây khó khăn, phiền hà, xử lý lòng vòng gây chậm trễ cho người dân và doanh nghiệp.

Tốc độ đô thị hóa của Hà Nội đạt khoảng 51%, đồng nghĩa mỗi năm Hà Nội cần khoảng 70.000 căn hộ để giải bài toán nhà ở cho người lao động. Nhưng thực tế, cung đổ ra thị trường quá khiêm tốn so với con số nguồn cầu ước lượng khiến giá nhà chung cư liên tục thiết lập mặt bằng mới.