Hồ sơ Vinhomes - nhà phát triển BĐS lớn nhất Việt Nam: Hệ sinh thái tiện ích cực mạnh, quán quân về quỹ đất và bệ đỡ tài chính cho cả Vingroup

Chúng tôi xin giới thiệu series bài viết "Các doanh nghiệp bán nhiều nhà nhất Việt Nam". Bài viết này chia sẻ câu chuyện của Vinhomes. Mời quý độc giả đón đọc.

Những năm 1998-1999, khi mới trở về Việt Nam từ Ukraine, ông Phạm Nhật Vượng đã sớm bắt tay vào lĩnh vực bất động sản bằng việc thành lập 2 công ty bất động sản ở Việt Nam là Vinpearl năm 2000 và Vingroup năm 2002.

Tuy nhiên phải đến năm 2008, CTCP Đô thị BIDV - tiền thân của Vinhomes ra đời, với vốn điều lệ đăng ký ban đầu là 300 tỷ đồng, hướng đến mục tiêu xây dựng phát triển khu đô thị, nhà ở. Đến 2009, công ty đổi tên thành CTCP Phát triển Đô thị Nam Hà Nội, đồng thời tăng vốn điều lệ lên mức 2.000 tỷ đồng vào 2010. Từ thời điểm này, Vinhomes nhanh chóng trở thành "con gà đẻ trứng vàng" của Vingroup.

Nhìn lại những thành công của Vinhomes, có thể khẳng định, bất động sản là hạt mầm đầu tiên xây nên Vingroup lớn mạnh của hiện tại và sẽ tiếp tục là cây đại thụ đem trái ngọt cho tập đoàn trong tương lai.

PHÁT TRIỂN THẦN TỐC NHỜ HỆ SINH THÁI TIỆN ÍCH

Đầu năm 2010, dự án Vinhomes Royal City được khởi công trên khu đất từng thuộc Nhà máy Cơ khí Hà Nội thuộc Công ty TNHHNN MTV Cơ khí Hà Nội, đánh dấu mốc quan trọng đầu tiên trong sự phát triển lớn mạnh của Vingroup trong lĩnh vực phát triển bất động sản nhà ở đô thị.

Tổng diện tích dự án Royal City lên đến hơn 120 ngàn m2 ngay tọa lạc tại khu vực Ngã Tư Sở, quận Thanh Xuân, nơi thường được ví là đông đúc, tấp nập nhất Hà Nội. Năm 2013, dự án được hoàn thành và đưa vào vận hành với 6 tòa chung cư và gần 5.000 căn hộ.

Đầu năm 2011, Vingroup khởi công dự án khu đô thị phức hợp cao cấp Vinhomes Times City với quy mô 12.000 căn hộ, nơi trước đó thuộc về nhà máy dệt 8/3 và Hanosimex, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội.

Times City có diện tích mặt bằng tổng cộng hơn 360 ngàn m2, tổng diện tích sàn xây dựng vào khoảng hơn 2 triệu m2, được khởi công xây dựng từ năm 2011, với tổng mức vốn đầu tư dự toán 23.883 tỷ đến 30.308 tỷ. Times City bao gồm nhiều phân khu chức năng: căn hộ, trung tâm thương mại, bệnh viện, trường học, công viên, hồ nước, hồ bơi, thủy cung, quảng trường với sân khấu nhạc nước đặc trưng...

Khu đô thị Times City trải qua 3 giai đoạn đầu tư xây dựng. Giai đoạn 1 hoàn thành năm 2014 với 12 tòa Times City. Giai đoạn 2 bàn giao cuối năm 2016 với 7 tòa Park Hill. Giai đoạn 3 bàn giao 4 tòa Park Hill Premium. Năm 2016, Times City có thêm dãy 10 nhà liền kề.

Cuối năm 2011, CTCP Phát triển Đô thị Nam Hà Nội đăng ký giao dịch cổ phiếu tại Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (UPCOM).

Tháng 5/2011, dự án khu đô thị cao cấp Vinhomes Riverside được khởi công xây dựng tại quận Long Biên với quy mô cực kỳ lớn lên đến 270ha, tập trung phát triển biệt thự và nhà liền kề cao cấp, được ví như Venice thu nhỏ tại Hà Nội nhờ hệ thống sông đào uốn lượn bao quanh các căn biệt thự. Toàn bộ dự án được bao bọc bởi 2 con sông lớn là sông Hồng và sông Đuống.

Vinhomes Riverside được phát triển trong 3 giai đoạn: Giai đoạn 1 - Xứ sở thanh bình: diện tích 183.5ha; Giai đoạn 2 - The Harmony: diện tích 96ha với 1499 lô BT đơn lập, song lập, liền kề, nhà phố; Vinhomes Symphony: 7 tòa căn hộ cao cấp.

Tháng 7/2014, ông lớn này khởi công xây dựng Vinhomes Central Park - dự án lớn đầu tiên của Vingroup tại thị trường Tp.HCM. Dự án Vinhomes Central Park được xây dựng ở vị trí đắc địa ngay ở trung tâm thành phố, nằm trong khu khuôn viên Tân Cảng, mặt tiền trải dài hơn 1 km bên bờ sông Sài Gòn là một trong những trạm dừng của hệ thống tàu điện ngầm Bến Thành – Suối Tiên. Với quy mô 43ha và tổng vốn đầu tư lên tới 30 ngàn tỷ đồng, hoàn thành năm 2017, Vinhomes Central Park là một trong những khu đô thị hiện đại và cao cấp nhất Việt Nam.

Tháng 7/2018, tòa nhà chọc trời Landmark 81 trong khu đô thị Vinhomes Central Park thiết lập kỷ lục toà nhà cao nhất Việt Nam, lọt top 10 tòa nhà cao nhất thế giới và trở thành biểu tượng mới của Tp.HCM.

Với tiến độ hoàn thiện nhanh và bàn giao đúng hạn, cùng các dịch vụ tiện ích đồng bộ và đa dạng nhất ở Việt Nam, các dự án của Vinhomes thường được hấp thụ rất nhanh.

Bắt đầu từ năm 2018, CTCP Phát triển Đô thị Nam Hà Nội mới chính thức đổi tên thành Vinhomes. Tập đoàn Vingroup - công ty mẹ của Vinhomes tiếp tục thực hiện kế hoạch tái cơ cấu toàn Tập đoàn theo hướng chuyên nghiệp hóa và tập trung hóa. Theo đó Vinhomes là công ty phụ trách mảng hoạt động đầu tư và kinh doanh bất động sản nhà ở, văn phòng và các hạng mục liên quan. Các hoạt động kinh doanh này của Vingroup, công ty con/công ty liên kết của Vingroup sẽ được chuyển giao và tập trung cho Vinhomes. Đồng thời, công ty tăng vốn điều lệ lên 28.365 tỷ đồng, niêm yết trên tại Sở giao dịch chứng khoán Tp.HCM với mã VHM. Năm 2018 còn đánh dấu thời điểm Vinhomes tung ra thị trường mô hình Đại đô thị và mở bán dự án Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City.

Năm 2019, Vinhomes quy hoạch lại sản phẩm thành các dòng thương hiệu gồm Vinhomes Diamond, Vinhomes Ruby, Vinhomes Saphire.

• Vinhomes Sapphire: Là dòng căn hộ trung cấp, dành cho tập khách hàng có mức thu nhập trung bình khá và khách hàng trẻ tuổi. Các sản phẩm mang thương hiệu Vincity sẽ được chuyển thành Vinhomes Sapphire.

• Vinhomes Ruby: Là dòng sản phẩm cao cấp hơn dành cho tập khách hàng có thu nhập cao. Một số dự án thuộc phân khúc Vinhomes Ruby như Vinhomes Times City – Park Hill, Vinhomes Royal City, Vinhomes Skylake, Vinhomes Greenbay, Vinhomes Westpoint, Vinhomes Gardenia, Vinhome Central Park sẽ tương đương với Vinhomes Ruby.

• Vinhomes Diamond: Là dòng căn hộ cao cấp nhất tại các dự án của Vinhomes. Những sản phẩm thuộc dòng Diamond sẽ được ra mắt lần đầu tiên trong Quý 4/2019 tại dự án Vinhomes Smart City.

Đồng thời, Vinhomes nâng cấp các dự án Vincity thành các Đại dự án thông minh, tập trung tại các khu đô thị vệ tinh của Hà Nội, TP.HCM và trung tâm các tỉnh thành trọng yếu như Hưng Yên và Hà Tĩnh, gần mạng lưới giao thông công cộng.

Điểm chung của các dự án này là đều có sự tích hợp của các công trình tiện ích như trường học, cửa hàng tiện lợi, TTTM, hội tụ đầy đủ những giá trị đã được khẳng định tại các dự án bất động sản thuộc Vingroup như: chất lượng – đồng bộ – tiện ích. Từ đó, cuộc sống của cư dân đều xoanh quanh hệ sinh thái của Vingroup, từ trường học Vinschool, bệnh viện Vinmec, mua sắm Vincom - VinMart hay du lịch Vinpearl... Các dự án ban đầu được hướng đến tầng lớp trung lưu, sau này bước đầu mở rộng thêm đối tượng các gia đình trẻ, những thanh niên mới lập nghiệp.

Trong năm 2019, ông lớn bất động sản chính thức mở bán Đại đô thị thứ ba là Vinhomes Grand Park tại Quận 9 (Tp.HCM) và ghi nhận tỷ lệ hấp thụ vượt trội.

Ngoài ra, Vinhomes còn quản lý hoạt động cho thuê bất động sản dưới thương hiệu Vinhomes Serviced Residences và quản lý và cho thuê các khu văn phòng cao cấp dưới thương hiệu VinOffice. Hoạt động cho thuê văn phòng đem đến nguồn thu nhập định kỳ ổn định, giúp đa dạng hóa các nguồn thu nhập của Vinhomes. Tuy nhiên, hiện tại, doanh thu từ mảng hoạt động này chỉ đóng góp tỷ trọng rất nhỏ trong cơ cấu doanh thu của Vinhomes với biên lợi nhuận gộp đạt khoảng 28%.

Vinhomes cũng cung cấp đồng bộ dịch vụ quản lý bất động sản trong tất cả các khu đô thị của Vinhomes như trung tâm dịch vụ khách hàng 24/7, dịch vụ lễ tân, bảo vệ, dọn dẹp khu đô thị, kỹ thuật, chăm sóc cây xanh,… nhằm đảm bảo duy trì các tiêu chuẩn chất lượng tại các dự án của mình.

Năm 2020, Vingroup bước đầu cho thấy tham vọng lấn sân vào lĩnh vực bất động sản công nghiệp bằng việc đổi tên Vingroup Venture thành Công ty Đầu tư Khu công nghiệp Vinhomes (Vinhomes IZ), đồng thời chuyển giao sở hữu để trở thành công ty con của Vinhomes. Vốn điều lệ của công ty này cũng vụt tăng từ 70 tỷ đồng lên 6.000 tỷ đồng.

Các dự án dự kiến được Vinhomes IZ trong năm 2021-2022 chủ yếu tập trung tại thành phố cảng Hải Phòng, tận dụng lợi thế về vị trí so với các thành phố lớn như Hà Nội, Hải Phòng, Hạ Long, cảng Hải Phòng và sân bay quốc tế Vân Đồn. Bước đầu, Vinhomes đặt mục tiêu mảng bất động sản khu công nghiệp sẽ đóng góp khoảng 10% tổng doanh thu.

QUÁN QUÂN VỀ QUỸ ĐẤT

Vinhomes hiện là đơn vị phát triển bất động sản nắm giữ ngôi vị quán quân về quỹ đất tại Việt Nam. Tuy đã triển khai liên tiếp nhiều dự án với quy mô lớn qua các năm nhưng Vinhomes mới chỉ sử dụng khoảng 10-15% quỹ đất của mình. Nói cách khác, phần lớn đất của Vinhomes vẫn đang chờ được khai phá, dự kiến đủ để công ty này sử dụng và phát triển các dự án trong 10-15 năm tới.

Tuy nhiên, Vinhomes vẫn tích cực đi "săn đất" thông qua các hoạt động M&A cũng như tự tìm kiếm quỹ đất mới. Những vùng đất nằm trong tầm ngắm của ông lớn bất động sản này thường có đặc điểm:

(1) Các khu đất ở các vị trí chiến lược của TP.HCM, Hà Nội và các tỉnh/thành phố lớn, phù hợp với các tiêu chí để phát triển các dự án mang thương hiệu Vinhomes và VinCity;

(2) Chi phí đất hợp lý;

(3) Tình trạng pháp lý, quy trình thủ tục rõ ràng.

Một vài thương vụ M&A gần đây có thể kể đến như việc thâu tóm dự án Khu đô thị Đại An tại Hưng Yên. Giá trị thương vụ ước tính 3.100 tỷ đồng. Quy hoạch chi tiết khu đất phát triển dự án này với quy mô khoảng 294ha thuộc địa phận Hưng Yên, quy mô dân số khoảng 42.000 người, tiếp giáp các trục đường huyết mạnh kết nối vùng Thủ đô như cao tốc Hà Nội – Hải Phòng, đường 3,5, nằm cùng khu vực các đại đô thị lớn Ecopark và Vinhomes Oceanpark.

Bên cạnh đó, Vinhomes cũng đã hoàn tất việc chuyển nhượng nhiều thương vụ lớn cho các đối tác như thương vụ bán quỹ đất ở Vinhomes Grand Park giai đoạn 2 cho Mitsubishi và Nomura Real Estate. Giá trị thương vị ước khoảng 11.000 tỷ đồng. Đồng thời, ký kết biên bản ghi nhớ chuyển nhượng giai đoạn 3 Grand Park cũng cho Mitsubishi, Nomura Real Estate (giá trị thương vụ ước tính 12.100 tỷ đồng) và Masterise Home (giá trị thương vụ ước tính 5.600 tỷ đồng); hay chuyển nhượng cao ốc văn phòng 37 tầng ở Liễu Giai (Hà Nội) cho CapitaLand (giá trị thương vụ ước khoảng 6.800 tỷ đồng).

Tính đến hết năm 2020, công ty sở hữu 16.200 ha quỹ đất phục vụ xây dựng căn hộ, officetel, shophouse, shopoffice, biệt thự, biệt thự biển và condotel - con số này đang bỏ xa doanh nghiệp đứng thứ 2 thị trường. Phần diện tích này không bao gồm các dự án đã hoàn thành và đang nghiên cứu. Trong đó, 60% quỹ đất sẵn sàng phát triển tập trung ở 2 thành phố lớn là Hà Nội (32%), TP. HCM (26%). Tổng giá trị phát triển đến 2025 dự kiến đạt 48,2 tỷ USD.

Hiện "xương sống" của Tập đoàn Vingroup đang quản lý 23 khu đô thị tại 7 tỉnh thành với tỷ lệ hấp thụ trung bình lên đến 95%. Theo thống kê của Forbes Việt Nam, từ năm 2014 đến nay Vinhomes đã hoàn thành 74.700 đơn vị nhà ở, chiếm ngôi vị số 1 về nguồn cung, bỏ xa các đối thủ.

Theo số liệu của CBRE, trong giai đoạn 2016-9M2019, Vinhomes chiếm tới 22% thị phần căn hộ đã bán tại HN và TP. HCM. Trong đó, chỉ tính riêng phân khúc cao cấp, Vinhomes chiếm tới 40% thị phần, bỏ xa các doanh nghiệp đứng sau với thị phần xấp xỉ 6%.

BỆ ĐỠ QUAN TRỌNG CHO CẢ HỆ SINH THÁI VINGROUP

Từ khi thành lập, Vinhomes đã mang về nguồn doanh thu khổng lồ cho Tập đoàn Vingroup. Doanh thu tăng trưởng liên tục trong những năm gần đây với tốc độ tăng trưởng CAGR của doanh thu thuần từ năm 2015-2018 đạt 98,8%.

Theo Bố cáo tài chính gần nhất vào năm 2020, Vinhomes ghi nhận doanh thu thuần hợp nhất đạt 70.890 tỷ đồng, tăng 37% so với cùng kỳ năm 2019. Tính riêng quý 4, Vinhomes đạt 21.512 tỷ đồng doanh thu thuần, tăng 54% so với cùng kỳ năm 2019 chủ yếu do công ty bước vào thời kỳ bàn giao lớn với các sản phẩm bàn giao chủ yếu của 4 dự án Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Grand Park, Vinhomes Smart City và Vinhomes Symphony.

Tổng lợi nhuận kế toán hợp nhất trước thuế trong năm 2020 đạt 37.047 tỷ đồng và lợi nhuận kế toán sau thuế của công ty mẹ đạt 27.839 tỷ đồng, tăng lần lượt 25% và 28% so với năm 2019. Tổng lợi nhuận kế toán hợp nhất trước thuế ghi nhận trong Quý 4 năm 2020 đạt 14.847 tỷ đồng, tăng 98% so với Quý 3 năm 2020.

Một trong những nguyên nhân giúp Vinhomes ghi nhận doanh thu và lợi nhuận tăng trưởng mạnh trong năm vừa qua đến từ chiến lược bán buôn.

Cụ thể, Vinhomes đẩy mạnh chiến lược bán buôn với các đối tác nước ngoài và các nhà phát triển bất động sản trong nước, từ đó thu về dòng tiền dự án sớm hơn. Chiến lược này sẽ gia tăng tiến độ phát triển dự án, giữ vững tăng trưởng và hiệu quả hoạt động trong bối cảnh quy mô các dự án và quỹ đất của tập đoàn là rất lớn, vượt trội xa so với thị trường. Nền tảng Vinhomes online cũng sẽ hỗ trợ cho kênh bán hàng trực tiếp của Vinhomes.

Theo VCBS, đại dịch Covid-19 bùng phát khiển thị trường bất động sản tiếp tục gặp nhiều khó khăn về thanh khoản. Tuy nhiên, việc thiếu hụt nguồn cung sơ cấp mới đã giữ mặt bằng giá bán không giảm, thậm chí còn tăng so với thời điểm đầu năm. Với vị thế thương hiệu hàng đầu cùng tiêu chuẩn chất lượng đã được khẳng định nên các sản phẩm của Vinhomes đưa ra vẫn được thị trường đón nhận tích cực.

Đơn cử, 1.063 sản phẩm tòa S1.07 và S1.08 tại Vinhomes Ocean Park đã hấp thụ hơn 95% sau 1 tháng mở bán kể từ tháng 5/2020. Ngoài ra, 550 căn biệt thự và shophouse tại Vinhomes Grand Park Manhattan mở bán tháng 6/2020 cũng đã gần như bán hết vào đầu tháng 7/2020. Tiến độ xây dựng đang được Tập đoàn đẩy mạnh nhằm bù đắp thời gian gián đoạn bởi giãn cách xã hội. Doanh số bán hàng nửa cuối 2020 dự kiến cũng sẽ được đảm bảo sau khi dự án mới Vinhomes Wonder Park tại Đan Phượng (khoảng 1.100 căn thấp tầng) ra mắt vào quý 4/2020.

Xét trong hệ sinh thái của Vingroup, Vinhomes cũng là nhân tố chính đóng góp vào doanh thu – lợi nhuận của tập đoàn, tạo nên bệ đỡ tài chính vững chắc cho việc nghiên cứu, phát triển các lĩnh vực khác.

Trong cơ cấu doanh thu của Vingroup, mảng chuyển nhượng bất động sản vẫn là trụ cột khi đem về 71.576 tỷ đồng doanh thu cùng gần 19.000 tỷ đồng lợi nhuận. Nguồn thu từ chuyển nhượng bất động sản chiếm 65% tổng doanh thu của Vingroup.

Chưa kể, mảng cho thuê bất động sản của Vincom Retail đứng thứ ba, với doanh thu 6.788 tỷ đồng, giảm nhẹ so với năm 2019 và lợi nhuận gần 2.900 tỷ đồng.

Trên sàn chứng khoán, ngay khi niêm yết, Vinhomes đã trở thành doanh nghiệp có vốn hóa đứng thứ 2 thị trường với 13 tỷ USD, đứng sau Tập đoàn mẹ Vingroup. So với mức chào bán 92.100 đồng/cổ phiếu, hiện cổ phiếu của Vinhomes hiện đang được giao dịch ở vùng giá 109.000 đồng (8/6/2021).

DỰ ÁN SẮP TRIỂN KHAI

Năm 2020, Vinhomes bắt đầu khai trương nhiều hạng mục và bàn giao căn hộ của 3 đại dự án trọng điểm gồm Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City (Hà Nội) và Vinhomes Grand Park (TP HCM). Trong năm nay, công ty dự kiến ra mắt 3 dự án mới gồm Vinhomes Dream City (460 ha, Hưng Yên), Vinhomes Cổ Loa (385 ha, Hà Nội) và Vinhomes Đan Phượng (133 ha, Hà Nội).