HoREA đề nghị bổ sung quy định “đặt cọc” trong giao dịch bất động sản

Bộ Xây dựng đã tiếp thu và sửa đổi, bổ sung điểm c và điểm d khoản 1 Điều 45 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định “Hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua công trình xây dựng có chức năng du lịch, lưu trú” để điều chỉnh tất cả các công trình xây dựng có chức năng lưu trú như “căn hộ du lịch (condotel)”, “căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (officetel)”, “căn hộ dịch vụ (serviced apartment)”, “cửa hàng kết hợp lưu trú (shophouse)” và có thể áp dụng cho cả loại hình “căn hộ trải nghiệm nông nghiệp (farmstay)” trong toà nhà cao tầng trong tương lai gần, mà hiện nay đã có tòa nhà trang trại nuôi lợn cao tầng tại Hà Nội có thể trở thành farmstay nên đã bảo đảm được “phạm vi điều chỉnh” của Luật Kinh doanh bất động sản. Nhưng theo HoREA vẫn còn một số quy định “bất cập” hoặc chưa hợp lý nên xin góp ý một số nội dung của Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Theo đó, HoREA đề nghị bổ sung quy định “đặt cọc” nhằm mục đích “để bảo đảm giao kết hợp đồng” trước thời điểm nhà ở, nền nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và giao kết hợp đồng.

Theo HoREA, trong nhiều năm qua đã xảy ra nhiều trường hợp “đầu nậu, cò đất cò nhà, doanh nghiệp bất lương” thực hiện lừa đảo thông qua thủ đoạn nhận tiền “đặt cọc” hứa mua hứa bán nhà ở, nền nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai chưa đủ điều kiện giao kết hợp đồng, điển hình là vụ án Công ty Alibaba lập dự án “ma”, phân lô bán nền trái pháp luật, đã nhận tiền“đặt cọc” rất lớn so với giá trị tài sản đặt cọc rồi lừa đảo, gây thiệt hại cho khách hàng và cũng là một nguyên nhân gây bất ổn thị trường bất động sản.

Các đối tượng “đầu nậu, cò đất cò nhà, doanh nghiệp bất lương” đã lợi dụng Luật Kinh doanh bất động sản 2014 không quy định “đặt cọc” trước thời điểm nhà ở, nền nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, giao kết hợp đồng và đã lợi dụng quy định tại khoản 2 Điều 3 và khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 cho phép “cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận”, nên “bên nhận đặt cọc” đã nhận tiền “đặt cọc” với giá trị lớn có thể lên đến 90-95% giá trị tài sản đặt cọc rồi lừa đảo chiếm đoạt tiền “đặt cọc” gây thiệt hại cho “bên đặt cọc” trong các tình huống sau đây:

1. Trường hợp “tiền đặt cọc” thấp mà bất động sản tăng giá thì bên nhận đặt cọc sẵn sàng “hủy kèo” và trả lại “tiền đặt cọc” (gấp đôi) cho bên đặt cọc.

2. Trường hợp “tiền đặt cọc” có giá trị lớn hoặc rất lớn thì có thể xảy ra việc bên nhận đặt cọc lừa đảo, chiếm đoạt “tiền đặt cọc” của khách hàng.

3. Trường hợp bên nhận đặt cọc dây dưa kéo dài, không hoàn thành thủ tục pháp lý để triển khai thực hiện dự án, hoặc cố ý chiếm dụng vốn của khách hàng, nhà đầu tư.

Theo HoREA, đối với dự án nhà ở, công trình xây dựng có mục đích phục vụ lưu trú hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư có nhu cầu nhận “đặt cọc” để thăm dò thị trường, thị hiếu khách hàng; đồng thời khách hàng cũng có nhu cầu muốn “đặt cọc” để “chốt” được giá bán và được hưởng ưu đãi, chiết khấu tốt cho khách hàng “đặt cọc”.

Nhưng, điểm d khoản 4 Điều 24 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) chỉ quy định 01 trường hợp “đặt cọc” là chủ đầu tư: “d) Chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này”. Đây là quy định “đặt cọc” nhằm mục đích “để bảo đảm thực hiện hợp đồng” sau thời điểm nhà ở, nền nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và đã giao kết hợp đồng. Nhưng, quy định về “đặt cọc” nhằm mục đích “để bảo đảm thực hiện hợp đồng” là đúng, nhưng không thật sự cần thiết quy định lại trong Luật Kinh doanh bất động sản vì đã được quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015.

Hơn nữa, nếu đã ký hợp đồng thì chủ đầu tư đã có thể thu khoản tiền “thanh toán lần đầu” không quá 30% giá trị hợp đồng theo quy định tại khoản 1 Điều 37 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và tại khoản 1 Điều 26 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) nên việc “đặt cọc” để “bảo đảm thực hiện hợp đồng” tại thời điểm này hầu như rất ít khi xảy ra “rủi ro” cho khách hàng và hoàn toàn có thể được điều chỉnh theo quy định của Bộ Luật Dân sự 2015.

Bên cạnh đó, theo HoREA, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cần quy định điều kiện để được nhận “đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng” phù hợp với từng đối tượng, như sau:

Thứ nhất, đối với chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai chỉ được nhận “đặt cọc” sau khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” (quy định tại khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư 2020) thì “nhà đầu tư” mới trở thành “chủ đầu tư” theo quy định tại khoản 2 Điều 7 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi bổ sung tại khoản 4 Điều 1 Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020 thì “chủ đầu tư là nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận” và đề nghị quy định giá trị “đặt cọc” không quá 5% giá trị tài sản đặt cọc là nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Thứ hai, đối với bên bán đất nền nhà (phân lô, tách thửa) chỉ được nhận “đặt cọc” sau khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép “tách thửa” theo quy định của pháp luật về đất đai và đề nghị giá trị “đặt cọc” cũng không quá 5% giá trị nền nhà. 

Theo HoREA, khoản 7 Điều 24 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) (bản Dự thảo lần 3) đã quy định rất đúng để điều chỉnh hành vi đặt cọc được thực hiện trước thời điểm ký hợp đồng giao dịch nhà ở và quy định “số tiền nhận đặt cọc không vượt quá 5% giá trị nhà ở, công trình xây dựng được mua bán cho thuê mua; bên bán, cho thuê mua phải ghi rõ trong hợp đồng đặt cọc giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng”. Nhưng rất đáng tiếc là quy định rất đúng này lại bị rút ra khỏi các Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) lần thứ 4, 5, 6 và bản Dự thảo hiện nay.

Do vậy, theo HoREA, rất cần thiết phải bổ sung vào Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định về “đặt cọc” trước thời điểm nhà ở, nền nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và giao kết hợp đồng.