Làm gì để hoàn thiện đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết: Kết quả phát triển nhà ở xã hội chưa đạt kế hoạch đã đề ra, chưa đáp ứng kịp nhu cầu nhà ở rất lớn của cán bộ, công chức, viên chức Nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, công nhân, lao động, người có thu nhập thấp đô thị và người nhập cư.

Hoàn thiện chính sách về nhà ở xã hội

Theo ông Châu, để đạt được mục tiêu phát triển 428.000 căn hộ nhà ở xã hội vào năm 2025 thì vấn đề quan trọng nhất hiện nay là cần phải tập trung nỗ lực xây dựng, hoàn thiện chính sách về nhà ở xã hội của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Qua đó, tháo gỡ vướng mắc, khó khăn về cơ chế, chính sách, tạo quỹ đất, tạo nguồn vốn ưu đãi tín dụng nhà ở xã hội để hỗ trợ cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội và huy động thêm nhiều nguồn lực xã hội hóa từ khu vực tư nhân tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội. Thông qua chính sách tạo điều kiện cho các doanh nghiệp bất động sản lớn thực hiện cam kết đầu tư phát triển khoảng 1,5 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030.

Nói về chính sách, ông Châu đề nghị, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cần khẳng định nhà ở xã hội là nhà ở có chất lượng tương đương nhà ở thương mại cùng loại.

“Trong thực tế thời gian qua, đã có một số dự án nhà ở xã hội có chất lượng xây dựng công trình không tốt, bị thấm, dột, nhanh xuống cấp hoặc thiếu các tiện ích, dịch vụ tại chỗ và thiếu các tiện ích, dịch vụ đô thị trong khu vực lân cận, không kết nối giao thông thuận tiện, nên đã có dự án nhà ở xã hội rao bán đến vài chục lần vẫn không có người mua, hoặc có một số dự án nhà ở xã hội bị khách hàng khiếu nại, nên đã xuất hiện cách nhìn nhận chưa đúng về chất lượng nhà ở xã hội hoặc xem nhà ở xã hội là “nhà rẻ tiền”. Có thể do nhận thức chưa đúng về nhà ở xã hội và chỉ nhằm tìm cách làm giảm giá thành nhà ở xã hội hoặc xem nhà ở xã hội là “nhà rẻ tiền”, nên đã có một số quy định pháp luật về nhà ở xã hội chưa theo hướng bảo đảm chất lượng nhà ở xã hội tương đương nhà ở thương mại cùng loại”, ông Châu phân tích.

Cũng từ cơ sở này, người đứng đầu HoREA nhìn nhận quy định “suất vốn đầu tư” của Quyết định 510/QĐ-BXD ngày 19/05/2023 của Bộ Xây dựng cũng chưa hợp lý. Bởi cùng quy mô, cùng loại nhà chung cư 20 tầng có 01 tầng hầm mà suất vốn đầu tư giữa nhà ở xã hội thấp hơn nhà ở thương mại 31%. Đơn cử như quy định suất vốn đầu tư xây dựng công trình nhà ở xã hội dạng chung cư 20 tầng có 01 tầng hầm, suất đầu tư là 8,844 triệu đồng/m2 sàn, còn nhà chung cư tương tự là 11,612 triệu đồng/m2 sàn, cao hơn 31%.

Bên cạnh đó, chính sách tín dụng cũng được cơ quan chức năng quan tâm để thúc đẩy loại hình nhà ở xã hội phát triển. Bằng chứng là từ năm 2016 đến nay, hàng năm Thủ tướng Chính phủ đều ban hành quyết định lãi suất vay ưu đãi 4,8%/năm để mua, thuê mua nhà ở xã hội tại Ngân hàng Chính sách xã hội. Đối với 4 ngân hàng thương mại thì Thống đốc Ngân hàng Nhà nước cũng ban hành quyết định lãi suất vay ưu đãi 4,8 - 5%/năm để mua, thuê mua nhà ở xã hội. Trước đó, gói tín dụng 30.000 tỷ đồng giành cho nhà ở xã hội, nhà thương mại giá thấp cũng đã thành công giúp cho hàng triệu người có chỗ ở tại các đô thị trên cả nước.

Tuy nhiên, theo báo cáo của Bộ Xây dựng tính đến hết năm 2020, 04 ngân hàng thương mại được chỉ định (Agribank, Vietcombank, Vietinbank, BIDV) đều không được cấp bù lãi suất để thực hiện chính sách nhà ở xã hội. Riêng Ngân hàng Chính sách xã hội đến nay cũng chỉ được phân bổ 2.163 tỷ đồng tái cấp vốn, bằng 24% tổng nhu cầu vốn 9.000 tỷ đồng trong giai đoạn 2016-2020. Để đảm bảo nguồn vốn thực hiện thành công đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021 - 2030 rất cần Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét trình Quốc hội bố trí nguồn vốn cấp bù lãi suất cho 04 ngân hàng thương mại thực hiện cho vay ưu đãi nhà ở xã hội.

Đa dạng hóa quỹ đất phát triển nhà ở xã hội

Đối với quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội tại khoản 1 Điều 80 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định “Khi lập, phê duyệt quy hoạch tỉnh, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội theo Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt”. Nhưng qua báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy trong giai đoạn 2011-2020, cả nước chỉ quy hoạch, bố trí khoảng 3.359ha chỉ đạt 36,34% kế hoạch.

Việc phát triển quỹ đất nhà ở xã hội chủ yếu là do doanh nghiệp bất động sản tư nhân tự tạo lập quỹ đất để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, điển hình 67% quỹ đất thực hiện dự án nhà ở xã hội tại Thành phố Hồ Chí Minh là do doanh nghiệp tư nhân tự tạo lập.

Để khắc phục bất cập quỹ đất, ông Châu đề nghị bổ sung vào khoản 1 Điều 80 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi): “Nhà nước đầu tư phát triển quỹ đất hoặc tổ chức kinh tế sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội, dự án nhà ở xã hội thông qua việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được sử dụng đất thương mại dịch vụ”.

Ông Hà Quang Hưng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, pháp luật đã có những quy định cụ thể và chi tiết để các đơn vị triển khai đầu tư nhà ở xã hội. Tuy nhiên khi triển khai vào thực tế thì có một số nhóm chính sách khiến các doanh nghiệp, người dân gặp khó khăn khi đầu tư, tiếp cận nhà ở xã hội. Việc quy định chủ đầu tư các dự án nhà thương mại, khu đô thị phải dành 20% diện tích đất trong dự án để phát triển nhà ở xã hội cũng là quy định khá cứng nhắc. Rồi quy định miễn tiền sử dụng đất, miễn giảm thuế giá trị gia tăng (VAT), thu nhập doanh nghiệp khoảng 50%, được ưu đãi tiếp cận vốn… nhưng khi chủ đầu tư áp dụng ưu đãi thì không được tính vào giá bán...

Chính sách nhà ở xã hội là chính sách lớn của Đảng và Nhà nước ta, nhằm bảo đảm “quyền có chỗ ở” của công dân được Hiến pháp quy định. Tuy nhiên để chính sách sớm đi vào cuộc sống đòi hỏi sự vào cuộc quyết liệt của cả hệ thống chính trị, nhất là chính quyền các cấp tại địa phương và sự hưởng ứng nhiệt tình từ các doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp có vốn chi phối của Nhà nước mới mong sớm hoàn thiện đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội của Chính phủ.

Sau hơn 10 năm thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2011-2020, cả nước đã hoàn thành 307 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị với khoảng 157.100 căn chỉ đạt 41,7% kế hoạch và đang triển khai thực hiện 418 dự án với khoảng 432.400 căn. Trong đó, nhà ở xã hội dành cho công nhân khu công nghiệp đã hoàn thành 126 dự án với khoảng 62.700 căn hộ và đang triển khai 127 dự án khoảng 160.900 căn hộ; nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp đô thị, đã hoàn thành 181 dự án với khoảng 94.390 căn hộ và đang triển khai 291 dự án với khoảng 271.500 căn hộ.

Thành phố Hồ Chí Minh đã hoàn thành đưa vào sử dụng 23 dự án nhà ở xã hội với 18.085 căn trong giai đoạn 2015-2020 đạt 75% kế hoạch và dự kiến triển khai đầu tư xây dựng 25 dự án nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2025 với tổng số căn hộ là 30.610 căn.