Lợi nhuận của các doanh nghiệp BĐS khu công nghiệp năm 2021 phân hóa ra sao?

Những kết quả khả quan tại doanh nghiệp BĐS khu công nghiệp

Năm 2021, trong bối cảnh hầu hết các phân khúc bất động sản đều chịu tác động của dịch Covid-19, phân khúc bất động sản khu công nghiệp được ghi nhận sự tăng trưởng cả về doanh thu, lợi nhuận cũng như sự gia tăng thị giá cổ phiếu của các doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán.

Theo nhận định của các chuyên gia, tăng trưởng của các doanh nghiệp trong lĩnh vực BĐS khu công nghiệp là sự tổng hòa của nhiều yếu tố như: Xu hướng dịch chuyển dòng vốn từ Trung Quốc sang Việt Nam; những lợi thế của Việt Nam với hàng loạt các FTA đã tham gia;… trong khi nguồn cung sẵn  ngày càng hạn chế.

Thông tin từ VNDirect, tổng diện tích đất công nghiệp phía Nam tăng 5,2% đạt 38.400 ha trong năm ngoái, kéo theo đó là diện tích cho thuê tăng 4,4% lên 26.000 ha. Nhu cầu cao trong khi diện tích đất công nghiệp hạn chế dẫn đến tỷ lệ lấp đầy trung bình lên 89,6%. Giá thuê đất trung bình cũng tiếp tục tăng 8-10% so với cùng kỳ lên 115-117 USD/m2/kỳ thuê. 

Tại thị trường phía Bắc, tổng diện tích đất công nghiệp tăng 5,8% lên 15.350 ha trong năm ngoái, kéo theo diện tích cho thuê tăng 6% đạt 10.600 ha dẫn đến tỷ lệ lấp đầy trung bình tăng 2%, ở mức 86,6%. Giá thuê đất trung bình tăng 6-8% lên 108-110 USD/m2/kỳ thuê.

Một doanh nghiệp BĐS Khu công nghiệp tại khu vực phía Nam là CTCP Sonadezi Châu Đức (SZC) ghi nhận doanh thu năm 2021 tăng 65% đạt 713 tỷ đồng; lợi nhuận sau thuế hơn 323 tỷ đồng, tăng 74% so với thực hiện năm trước và vượt 84% kế hoạch. Khoản thu trong năm 2021 phần lớn đến từ cho thuê đất và phí quản lý với 702 tỷ đồng, gần gấp đôi cùng kỳ.

Long Hậu (LHG) cũng là một trong những đơn vị báo lãi tăng năm qua nhờ ghi nhận phần tăng hơn 370 tỷ đồng doanh thu cho thuê đất khu công nghiệp trong quý II. Tính chung cả năm, doanh thu thuần tăng 21% đạt 781,7 tỷ, thực hiện 85% kế hoạch. Lợi nhuận sau thuế tăng 49% lên 295 tỷ đồng, vượt 83% chỉ tiêu. Cần lưu ý, Long Hậu đặt chỉ tiêu lợi nhuận năm 2021 bằng 81% kết quả thực hiện năm trước.

Đáng chú ý nhất là Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC). Đây là doanh nghiệp BĐS khu công nghiệp dẫn đầu tăng trưởng cả về doanh thu lẫn lợi nhuận. Cụ thể, doanh thu thuần đạt gần 4.309 tỷ đồng, gấp đôi so với năm trước. Trong đó, doanh thu từ cho thuê đất, chuyển nhượng bất động sản và bán nhà xưởng đều lần lượt tăng bằng lần.

Tuy nhiên, trừ doanh thu thì các yếu tố còn lại của KBC lại có diễn biến kém khả quan. Tiêu biểu nhất là việc chi phí trong năm tăng mạnh khi cả chi phí lãi vay và chi phí bán hàng đều tăng bằng lần. Bên cạnh đó, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của Công ty tiếp tục âm gần 1.000 tỷ đồng. Một điểm tối khác của KBC là khoản lỗ khác hơn 121 tỷ đồng, trong khi năm trước khoản mục này vẫn ghi nhận lãi.

Thế nhưng, KBC vẫn báo lãi ròng năm 2021 đạt gần 784 tỷ đồng, gấp 3,5 lần so với năm 2020. Đáng nói, so với kế hoạch doanh thu hợp nhất 6.600 tỷ đồng và lãi sau thuế 2.000 tỷ đồng, KBC mới chỉ thực hiện được lần lượt 65% và 48% mục tiêu đề ra.

Chủ tịch Kinh Bắc cho biết, do dịch bệnh khiến các nhà đầu tư nước ngoài chưa đến được Việt Nam; các hợp đồng, giấy phép xin bàn giao phải chuyển sang năm nay đã khiến công ty chưa hoàn thành được kế hoạch năm 2021.

Với Đầu tư và Công nghiệp Tân Tạo (ITA), lãi năm 2021 tăng 65% so với năm ngoái, đạt 295 tỷ đồng. Đây là mức cao nhất trong hơn thập kỷ hoạt động của đơn vị. Dù doanh thu cho thuê nhà xưởng, kho bãi trong năm giảm đáng kể nhưng bù lại hoạt động cho thuê đất đã phát triển hạ tầng lại tăng hơn 87% lên gần 713 tỷ. Cộng với việc giá vốn tăng chậm hơn, lãi gộp nâng lên hơn 415 tỷ đồng, tương ứng mức tăng 57%.

Bước lùi của doanh nghiệp BĐS khu công nghiệp

Ở chiều ngược lại, một số doanh nghiệp BĐS khu công nghiệp lại có kết quả kém khả quan hơn.

Cụ thể, năm 2021 dù doanh thu thuần tăng 7% nhưng lợi nhuận của Becamex (BCM) giảm 37% xuống 2.186 tỷ đồng do tỷ lệ tăng giá vốn cao hơn và chi phí tài chính tăng mạnh 76% lên hơn 1.043 tỷ (phần lớn là chi phí lãi vay). Ngoài ra, công ty cũng trích quỹ để ủng hộ các chương trình phòng chống dịch Covid-19, dẫn đến khoản lỗ khác gần 472 tỷ đồng, trong khi năm trước lãi hơn 17 tỷ đồng. 

"Ông trùm” KCN tại Đồng Nai là Tổng Công ty IDICO (IDC)cũng ngậm ngùi báo lãi giảm mạnh 39% về 754 tỷ đồng, hoàn thành 73% chỉ tiêu lợi nhuận trước thuế đề ra. Nhìn chung doanh thu hầu hết các mảng đều giảm, ngoại trừ kinh doanh bất động sản (tăng 117% lên 149,4 tỷ) và cung cấp vật liệu xây dựng (tăng 5% lên 250,7 tỷ).

Điển hình tại CTCP Khu công nghiệp Hiệp Phước (HPI) có mức đi lùi nhiều nhất khi doanh thu cả năm chỉ đạt hơn 158 tỷ đồng, giảm 67% so với năm trước. Doanh thu tài chính cũng không có sự đột biến, thậm chí còn ghi nhận giảm.

HPI cho biết, theo quy định về hạch toán doanh thu, thông thường doanh thu từ cho thuê đất sẽ được chia đều cho số năm theo hợp đồng thuê và khi đơn vị thuê đất thanh toán đến 95% giá trị hợp đồng thì Công ty quản lý sẽ được ghi nhận doanh thu 1 lần đối với toàn bộ số tiền thuê. Tuy nhiên trong năm 2021, HPI lại không có nhiều hợp đồng thuê đạt mức thanh toán 95% bằng năm trước, dẫn đến doanh thu giảm đáng kể, kéo theo lợi nhuận ròng đi lùi 84%.

Hay Khu công nghiệp Tín Nghĩa (TIP) cũng báo lãi sau thuế giảm 33% xuống mức 92 tỷ đồng, hoàn thành 21% chỉ tiêu năm. Theo giải trình, hầu hết các mảng doanh thu như phí cơ sở hạ tầng, bất động sản Thống Nhất, chuyển nhượng đất… đều giảm do ảnh hưởng của dịch Covid-19.

BĐS Khu công nghiệp đầy triển vọng tích cực trong năm 2022

Năm 2021 lợi nhuận doanh nghiệp BĐS khu công nghiệp có sự phân hóa lớn, song theo nhận định của các chuyên gia phân tích tại SSI Research, năm 2022, lĩnh vực BĐS khu công nghiệp tiếp tục có triển vọng khả quan với hàng loạt yếu tố đồng thuận tích cực.

Đầu tiên là kỳ vọng hồi phục khi hộ chiếc vaccine có hiệu lực. Động lực thứ hai hứa hẹn tạo động lực cho tăng trưởng của BĐS KCN là việc hệ thống cơ sở hạ tầng kết nối các KCN liên tục được cải thiện.

Do đó, nhận định của SSI Research cho rằng, trong năm 2022, lợi nhuận ròng của các khu công nghiệp ước tính sẽ có mức tăng trưởng đáng kể từ 18-26% đến từ việc diện tích đất cho thuê tăng và giá cho thuê khu công nghiệp ước tính tăng từ 8-9% tại miền Nam và 6-7% tại miền Bắc vào năm 2022.

Công ty chứng khoán VNDirect cho rằng thị trường BĐS khu công nghiệp còn được trợ lực nhờ vào 4 xu hướng lớn của 2022.

Thứ nhất là việc đẩy mạnh đầu tư công vào cơ sở hạ tầng. 

Thứ hai là xu hướng mở rộng sản xuất được thúc đẩy bởi doanh nghiệp FDI và doanh nghiệp trong nước. 

Thứ ba là việc thương mại điện tử bùng nổ, yêu cầu hàng tồn kho tăng và đa dạng hóa chuỗi cung ứng giúp thúc đẩy nhu cầu đất khu công nghiệp cho các dịch vụ kho bãi.

Xu hướng cuối là việc đẩy mạnh mở rộng nguồn cung mới tại Đồng bằng sông Hồng và Bắc Trung Bộ - Duyên hải miền Trung.