Ngậm đắng vì đầu tư... condotel
Condotel là mô hình bất động sản kết hợp giữa căn hộ và khách sạn, mang đến cơ hội đầu tư hấp dẫn với lời hứa hẹn lợi nhuận cao từ việc cho thuê. Tuy nhiên, thực tế không phải lúc nào cũng màu hồng như những lời quảng cáo. Nhiều nhà đầu tư đã phải “ôm hận” khi đầu tư vào phân khúc bất động sản này.
![]() |
Theo tìm hiểu của PetroTimes, các dự án bất động sản nghĩ dưỡng đa số được triển khai tại các tỉnh, thành phố có ngành du lịch phát triển, như: Đà Nẵng, Quảng Ninh, Khánh Hòa, Bà Rịa Vũng Tàu, Phú Quốc…
Tuy nhiên, từ năm 2018, phân khúc này bộc lộ hàng loạt các vấn đề như tính pháp lý; năng lực vận hành, cam kết của chủ đầu tư, giá... khiến nhiều nhà đầu tư tháo chạy. Đến thời điểm này, nhiều nhà đầu tư ôm hận vì bỏ tiền tỷ vào các condotel nhưng ròng rã nhiều năm trời đi đòi quyền lợi.
Chia sẻ với PV, chị Nguyễn Thị Thủy (Đống Đa, Hà Nội) cho biết, khoảng năm 2017 - 2018, dự án FLC Grand Hotel Hạ Long được nhiều sàn môi giới bất động sản rao bán rầm rộ các căn condotel. Sau khi tìm hiểu, chị quyết định mua và đóng đến 95% giá trị căn hộ.
“Căn condotel tôi mua có diện tích 46 m2, giá 1,9 tỷ đồng. Sau khi được chủ đầu tư bàn giao được Công ty FLC Hạ Long thuê khai thác, với cam kết lợi nhuận 12% giá trị căn hộ/năm và được thanh toán tiền thuê thành 2 kỳ/năm (30/6 và 30/12) trong 8 năm đầu, tuy nhiên chủ đầu tư đã không thực hiện như cam kết. Công ty chỉ thanh toán cho tôi đến hết quý 1/2020, còn lại đến nay chưa thanh toán.Việc này đang ảnh hưởng lớn tới cuộc sống của gia đình chị, bởi đây là số tiền tích cóp và vay ngân hàng”, chị Thủy ngao ngán.
Cam kết lợi nhuận sụt giảm
Nếu như mấy năm trước, các chủ đầu tư cam kết căn hộ condotel bình quân khoảng 8 - 12%/năm, có dự án lên 15% thì hiện nay đã sụt giảm khoảng 25 - 50%, xuống còn 6 - 8%/năm.
Đơn cử như, dự án Swisstouches La Luna Resort Nha Trang, chủ đầu tư cam kết lợi nhuận 9%/năm với VNĐ (không bao gồm VAT) và 6%/năm với USD.
Hay dự án Long Beach Resort Phú Quốc cam kết lợi nhuận không thấp hơn 10%/năm áp dụng trong 6 năm đầu tiên, chia sẻ lợi nhuận kinh doanh 80% trong các năm tiếp theo. Đặc biệt, ngân hàng hỗ trợ vay đến 70% giá trị và được hưởng lợi nhuận ngay trên số tiền đã thanh toán.
Một số dự án Charm Hồ Tràm với chính sách ngoài tận hưởng những kỳ nghỉ dưỡng miễn phí với 30 đêm nghỉ dưỡng/năm, chủ đầu tư còn cam kết thuê lại trong 2 năm với lãi suất tối thiểu 8%/năm.
Chủ dự án còn thông tin, sau thời gian cam kết, người mua sẽ được chia 90% lợi nhuận từ cho thuê căn hộ/biệt thự( bao gồm cả lợi nhuận phòng, F&B và Wellness Center). Đặc biệt, chủ đầu tư còn tặng quà là gói bảo hiểm theo từng loại hình sản phẩm bất động sản mà KH lựa chọn.
Một dự án condotel khác là Ixora Ho Tram by Fusion (trên địa bàn H.Xuyên Mộc, Bà Rịa-Vũng Tàu) giá rao bán trên thị trường, căn hộ biển từ 2,6 tỉ đồng và biệt thự biển từ 14,3 tỉ đồng. Để thu hút khách hàng mua, chủ dự án cam kết cho thuê 6% trong 4 năm đầu, chia sẻ doanh thu 30% từ năm thứ 5 đối với căn hộ, chia sẻ 70% đối với biệt thự…
Tiềm ẩn nhiều rủi ro
Với mức lợi nhuận chủ đầu tư cam kết dao động từ 6 đến 10%/năm trong 2 năm đến 5 năm đầu tiên dễ làm các nhà đầu tư quyết định "xuống tiền" theo cảm tính, tuy nhiên câu hỏi được đặt ra là, liệu con số lợi nhuận thực tế khi đưa vào khai thác có được như mức cam kết hay chỉ là bài toán huy động vốn chủ đầu tư lấy tiền của khách hàng trả cho khách hàng?
Trao đổi với PV về vấn đề này, một chuyên gia bất động sản cho biết, trước khi nói đến lợi nhuận thực tế khi đầu tư vào Condotel, những nhà đầu tư cần phải nắm rõ bản chất của những cam kết lợi nhuận tối thiểu nêu trên. Trong chính sách bán hàng của các Chủ đầu tư dành cho sản phẩm Condotel thường có 2 phần cần chú ý như sau:
Cam kết lợi nhuận tối thiểu trong một khoảng thời gian: Ví dụ như lợi nhuận 10%/năm trong 5 năm đầu tiên, 6%/năm trong 04 năm, 8%/năm trong 02 năm đầu,...
Mức chia sẻ lợi nhuận dành cho khách hàng: Ví dụ Condotel của Sungroup là 85% - 15%, Condotel Sapphire Hạ Long của Dojiland cũng là 85% - 15%. Condotel dự án Long Beach Resort Phú Quốc là 70% doanh thu thuộc về khách hàng…
Như vậy về bản chất, những nhà đầu tư cần quan tâm nhất đến con số mức chia sẻ lợi nhuận dành cho khách hàng hơn là những con số cam kết tối thiểu trong những năm đầu. Bởi những con số cam kết như 10%/năm trong 5 năm, 6%/năm trong 4 năm, 8%/năm trong 02 năm không phản ánh đúng mức lợi nhuận thực tế của khách hàng khi đầu tư Condotel.
“Hầu hết những con số cam kết đó chỉ là công cụ của chủ đầu tư thu hút khách hàng mà thôi. Điều quan trọng nhất là con số lợi nhuận kỳ vọng thực sự sau khi Condotel được đưa vào vận hành là bao nhiêu so với con số cam kết mới là yếu tố quyết định đến thành công của nhà đầu tư”, chuyên gia phân tích.
Chuyên gia này cũng khuyến cáo khi đầu tư vào condotel, mặc dù hứa hẹn mang lại lợi nhuận cao, nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Nhà đầu tư cần trang bị cho mình kiến thức đầy đủ, tìm hiểu kỹ lưỡng về dự án, chủ đầu tư và các yếu tố pháp lý liên quan trước khi quyết định đầu tư, tránh những rủi ro không đáng có trong tương lai.
Trên thực tế, thời gian qua các doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực khách sạn, lưu trú đều gặp khó khăn do ảnh hưởng của dịch COVID -19. Một số hoạt động kinh doanh của công ty vẫn còn thua lỗ.
Đơn cử, hoạt động kinh doanh của Khu nghỉ dưỡng Tam Thanh - Chi nhánh của Công ty CP du lịch - Dịch vụ Hội An vẫn đang gặp nhiều khó khăn do yếu tố thị trường nên nhiều năm liền vẫn chưa phát huy hiệu quả. Năm 2023, chi nhánh này lỗ 2,89 tỷ đồng
Hay Công ty CP khách sạn Sài Gòn (SGH) có vị trí khách sạn ngay tại trung tâm Q.1 với 86 phòng ngủ và Suites; vốn điều lệ hơn 123,6 tỉ đồng nhưng doanh thu trong 2 quý đầu năm 2022 đạt 6,17 tỉ đồng, lợi nhuận trước thuế gần 1,2 tỉ đồng…
![]() |
Cầu vẫn trầm lắng
Theo báo cáo của Tập đoàn dịch vụ bất động sản DKRA (DKRA Group), phân khúc condotel có sức cầu thị trường ở mức thấp nhất trong 5 năm qua, thanh khoản chững lại và không ghi nhận phát sinh giao dịch trong quý 1/2024.
Theo đó, lượng tiêu thụ tương ương 35% so với cùng kỳ. Hầu hết các dự án đều có tình hình bán hàng chậm, 90% dự án không ghi nhận phát sinh giao dịch trong quý.
Nhiều dự án vướng mắc pháp lý phải đóng giỏ hàng, lượng hàng tồn kho chủ yếu là những sản phẩm giá trị cao, bên cạnh đó còn phải cạnh tranh trực tiếp với sản phẩm cắt lỗ từ các nhà đầu tư khiến lượng tiêu thụ không như kỳ vọng, phần lớn giao dịch trong quý tập trung ở nhóm sản phẩm có tổng giá trị dưới 3 tỉ đồng/căn.
Theo ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc mảng dịch vụ tư vấn và phát triển dự án DKRA Group, hiện phân khúc condotel không ghi nhận nguồn cung mở bán mới, khiến thị trường vẫn duy trì trạng thái ảm đạm kéo dài dù ngành du lịch có những tín hiệu tích cực.
Cũng theo ông Thắng, thời gian qua nhiều dự án không tiếp tục chi trả lợi nhuận, hiệu quả khai thác ở mức thấp, nhà đầu tư dần mất niềm tin... đã khiến thị trường tiếp tục trầm lắng và chưa có dấu hiệu phục hồi trong ngắn hạn.
DKRA Group dự báo sức cầu chung thị trường condotel, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục duy trì ở mức thấp, đà giảm dự kiến kéo dài đến hết năm 2024. Mặt bằng giá sơ cấp duy trì ổn định và khó có những biến động rõ nét trong ngắn hạn. Các chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết cho thuê… tiếp tục được áp dụng rộng rãi trong quý tới.
Nguồn cung mới loại hình bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục vắng bóng, các chủ đầu tư thận trọng hơn trong việc triển khai bán hàng giữa bối cảnh thị trường trầm lắng như hiện nay. Thanh khoản thị trường dự kiến tiếp tục gặp nhiều khó khăn và khó có những đột biến trong ngắn hạn khi nút thắt pháp lý chưa được tháo gỡ cũng như niềm tin của nhà đầu tư vẫn còn ở mức thấp.
Còn theo ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels khu vực châu Á - Thái Bình Dương, thị trường condotel tại Việt Nam đã trải qua một giai đoạn “sốt nóng” trong giai đoạn năm 2016 - 2019. Vào thời điểm đó, ước tính trung bình có 12.000 sản phẩm mở bán mỗi năm. Tuy nhiên, “quý hồ tinh, bất quý hồ đa”. Nhiều sản phẩm mở bán trong giai đoạn này đã mải mê chạy đua cam kết lợi nhuận, mà thiếu đi sự cân nhắc thấu đáo đến kết quả hoạt động tổng thể.
Giới chuyên gia cũng nhận đinh, kinh tế hiện tại chưa có nhiều chuyển biến tích cực, dòng tiền thu nhập từ du lịch khó tăng trưởng đột phá. Vì vậy, thị trường condotel có thể mất 5-7 năm tiếp theo để phát triển bền vững hơn. Nếu muốn “phá băng” cần tháo gỡ rào cản về đầu tư xây dựng, cấp phép cũng như khơi thông nguồn vốn cho bất động sản nghỉ dưỡng.
Theo số liệu thống kê, năm 2023, cả nước có khoảng 3.165 sản phẩm bất động sản du lịch nghỉ dưỡng mới, giảm hơn 80% so với năm 2022. Lượng giao dịch chưa phục hồi như kỳ vọng, toàn thị trường chỉ ghi nhận 726 giao dịch thành công trong năm 2023, vì các dự án vẫn đang gặp vướng mắc về pháp lý nên chưa thể ra hàng. Trong khi hàng tồn kho chủ yếu là sản phẩm cao cấp, giá trị lớn, phải cạnh tranh trực tiếp với sản phẩm cắt lỗ từ nhà đầu tư mua trước đó. Tại thị trường thứ cấp, sản phẩm biệt thự biển, shophouse nghỉ dưỡng cũng phải đối mặt với thực tế khó thanh khoản, dù giá đã giảm sâu.
-
OCB vừa phát hành lô trái phiếu đầu tiên năm 2024, thu về hơn 1.000 tỷ đồng
-
Shinhan Bank dồn dập huy động hàng nghìn tỷ đồng từ trái phiếu
-
10.000 tỷ đồng trái phiếu "đổ về" ACB trong 2 ngày
-
Hơn 3.500 tỷ đồng trái phiếu "chảy về" MB trong 2 tháng
-
Bảo hiểm Cathay Life Việt Nam: "Sống khỏe" nhờ hoạt động tài chính
-
Bảo hiểm BIDV MetLife lãi lớn nhờ bancassurance
-
Bảo hiểm Chubb Life Việt Nam mở rộng kênh bancassurance
-
Sun Life Việt Nam đang kinh doanh ra sao?
TIN LIÊN QUAN
-
Phó Thủ tướng yêu cầu làm rõ khái niệm officetel và condotel
-
Đến lượt các dự án Condotel, Officetel… ở TP.HCM được xem xét gỡ vướng
-
Rà soát và cấp Giấy chứng nhận cho các dự án Condotel
-
Chính sách về quản lý đất đai có hiệu lực từ tháng 5
-
Tin bất động sản tuần qua: TP HCM lên kế hoạch cấp sổ hồng cho hơn 81.000 căn hộ
Doanh nghiệp bất động sản cơ cấu lại nợ bằng phát hành cổ phiếu
Hiện nay, một số doanh nghiệp bất động sản đang có động thái cơ cấu lại nợ bằng việc phát hành cổ phiếu. Hoạt động tái cấu trúc này giúp doanh nghiệp...
Chuyển đổi số trong quản lý bất động sản: Tăng tính minh bạch, hạn chế đầu cơ
Chuyển đổi số, ứng dụng công nghệ sẽ giúp minh bạch và đơn giản hóa thủ tục giao dịch bất động sản, trợ giúp việc quản lý, góp phần đẩy lùi tiêu cực thị trường.
Phú Quốc hút khách Hàn dịp tuần lễ vàng Trung thu
Phú Quốc tiếp tục khẳng định là một trong những điểm đến nước ngoài được khách Hàn Quốc ưa chuộng, khi nằm trong top được lựa chọn nhiều nhất cho kỳ nghỉ tuần...
Sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai
Chính phủ ban hành Nghị định số 226/2025/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.
Tây Ninh: Sắp triển khai khu dân cư hơn 2.600 tỷ đồng
Sau hơn một thập kỷ chuẩn bị với nhiều lần thay đổi về nhà đầu tư, điều chỉnh quy hoạch, gia hạn tiến độ và chuyển đổi mục tiêu đầu tư, dự án...
Dragon Golf Links chính thức hoàn thiện kiệt tác 27 hố golf tiêu chuẩn quốc tế
Đúng vào dịp kỷ niệm 80 năm Cách mạng tháng Tám và Quốc khánh nước Cộng hòa xã hội nghĩa Việt Nam 2/9, Tập đoàn Geleximco và Công ty Cổ phần Đầu tư và...
Vừa hé lộ loạt hình ảnh cực mãn nhãn, triển lãm A80 khiến dân tình “đứng ngồi không yên”
Chuyên cơ từng chở Bác Hồ trong thời kỳ kháng chiến chống Mỹ cứu nước, các di tích, công trình biểu tượng ba miền,...
Bộ Xây dựng đẩy nhanh việc hoàn thiện, nâng cấp hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản
Xác định cơ sở thông tin về nhà ở rất quan trọng, Bộ Xây dựng sẽ sớm hoàn thiện, nâng cấp hệ thống, đảm bảo an toàn, bảo mật cho người dân,...
Chuyên gia: “Trung tâm Hội chợ Triển lãm Quốc gia là cú hích thúc đẩy kinh tế Việt Nam bứt phá
Rút ngắn tới 60% thời gian thi công so với dự kiến, Trung tâm Hội chợ Triển lãm Quốc gia (VEC), vừa chính thức khánh thành ngày 19/8, được xem là một “kỳ quan”...
Sắp mở cửa trung tâm thương mại Vincom Mega Mall Ocean City vào 22/8
Ngày 22/8 tới đây, trung tâm thương mại Vincom Mega Mall Ocean City sẽ chính thức mở cửa đón khách, hứa hẹn trở thành điểm đến giải trí – mua sắm – ẩm thực...
Tòa tháp cao thứ 2 Việt Nam: “Trái tim” tổ hợp gần 80.000 tỷ đồng vừa khởi công tại Đà Nẵng
Tòa tháp với chiều cao 408m – “nóc nhà” miền Trung và cao thứ hai Việt Nam sắp được xây dựng tại Đà Nẵng. Công trình biểu tượng này nằm trong siêu dự án...
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 20/8: TP HCM bổ sung danh mục dự án được phép bán nhà...
TP HCM bổ sung danh mục dự án được phép bán nhà cho người nước ngoài; Thanh Hóa phê duyệt đấu giá hai dự án chung cư hỗn hợp tại phường Hạc Thành...
TP.HCM sắp có thêm dự án khu đô thị gần 300ha, tổng vốn hơn 13 nghìn tỷ đồng
TP.HCM sắp đón nhận thêm một siêu dự án đô thị mới với quy mô gần 300ha, góp phần thay đổi diện mạo khu vực phía Tây Nam thành phố. Dự án Khu đô thị....
Hạ tầng tỷ đô Nam Sài Gòn: “Cú hích” cho các dự án bất động sản thăng hạng
Hàng loạt dự án bất động sản đón nhận tin vui khi các công trình hạ tầng, giao thông trọng điểm phía Nam Sài Gòn đồng loạt khởi động và tăng tốc triển khai,...
Sun Group khởi công và tiếp nhận quyết định đầu tư chuỗi công trình trọng điểm
Ngày 19/8, Tập đoàn Sun Group đồng thời khởi công hai công trình trọng điểm và được trao quyết định chấp thuận đầu tư hai dự án quy mô lớn...
T&T Group khởi công công trình nhà ở xã hội tại Cà Mau
Tập đoàn T&T Group vừa chính thức khởi công công trình nhà ở xã hội tại phường An Xuyên, tỉnh Cà Mau, với quy mô hơn 1.200 căn hộ...
Người cho thuê nhà cần kê khai, nộp thuế ra sao để đúng quy định, tránh bị xử phạt
Theo quy định, trường hợp có doanh thu từ việc cho thuê nhà trên 100 triệu đồng/năm sẽ phải kê khai và nộp thuế giá trị gia tăng,..
3.000 doanh nghiệp BĐS thành lập mới, thị trường đón sóng phục hồi
7 tháng đầu năm 2025, gần 3.000 doanh nghiệp bất động sản được thành lập mới, tăng 7% so với cùng kỳ năm ngoái....
Hải Phòng tăng trưởng "thần tốc" hậu sáp nhập: Bất động sản bước vào chu kỳ vàng
Thị trường bất động sản Hải Phòng đang bước vào giai đoạn tăng trưởng bền vững, nhờ sự cộng hưởng từ tăng trưởng kinh tế vượt bậc, hạ tầng chiến lược...
Xem nhiều




