VnFinance
Thứ ba, 25/06/2024, 19:41 PM

Ngậm đắng vì đầu tư... condotel

Condotel là mô hình bất động sản kết hợp giữa căn hộ và khách sạn, mang đến cơ hội đầu tư hấp dẫn với lời hứa hẹn lợi nhuận cao từ việc cho thuê. Tuy nhiên, thực tế không phải lúc nào cũng màu hồng như những lời quảng cáo. Nhiều nhà đầu tư đã phải “ôm hận” khi đầu tư vào phân khúc bất động sản này.

Ngậm đắng vì đầu tư... condotel
Phối cảnh dự án Charm Hồ Tràm/Ảnh minh họa
 

Theo tìm hiểu của PetroTimes, các dự án bất động sản nghĩ dưỡng đa số được triển khai tại các tỉnh, thành phố có ngành du lịch phát triển, như: Đà Nẵng, Quảng Ninh, Khánh Hòa, Bà Rịa Vũng Tàu, Phú Quốc…

Tuy nhiên, từ năm 2018, phân khúc này bộc lộ hàng loạt các vấn đề như tính pháp lý; năng lực vận hành, cam kết của chủ đầu tư, giá... khiến nhiều nhà đầu tư tháo chạy. Đến thời điểm này, nhiều nhà đầu tư ôm hận vì bỏ tiền tỷ vào các condotel nhưng ròng rã nhiều năm trời đi đòi quyền lợi.

Chia sẻ với PV, chị Nguyễn Thị Thủy (Đống Đa, Hà Nội) cho biết, khoảng năm 2017 - 2018, dự án FLC Grand Hotel Hạ Long được nhiều sàn môi giới bất động sản rao bán rầm rộ các căn condotel. Sau khi tìm hiểu, chị quyết định mua và đóng đến 95% giá trị căn hộ.

“Căn condotel tôi mua có diện tích 46 m2, giá 1,9 tỷ đồng. Sau khi được chủ đầu tư bàn giao được Công ty FLC Hạ Long thuê khai thác, với cam kết lợi nhuận 12% giá trị căn hộ/năm và được thanh toán tiền thuê thành 2 kỳ/năm (30/6 và 30/12) trong 8 năm đầu, tuy nhiên chủ đầu tư đã không thực hiện như cam kết. Công ty chỉ thanh toán cho tôi đến hết quý 1/2020, còn lại đến nay chưa thanh toán.Việc này đang ảnh hưởng lớn tới cuộc sống của gia đình chị, bởi đây là số tiền tích cóp và vay ngân hàng”, chị Thủy ngao ngán.

Cam kết lợi nhuận sụt giảm

Nếu như mấy năm trước, các chủ đầu tư cam kết căn hộ condotel bình quân khoảng 8 - 12%/năm, có dự án lên 15% thì hiện nay đã sụt giảm khoảng 25 - 50%, xuống còn 6 - 8%/năm.

Đơn cử như, dự án Swisstouches La Luna Resort Nha Trang, chủ đầu tư cam kết lợi nhuận 9%/năm với VNĐ (không bao gồm VAT) và 6%/năm với USD.

Hay dự án Long Beach Resort Phú Quốc cam kết lợi nhuận không thấp hơn 10%/năm áp dụng trong 6 năm đầu tiên, chia sẻ lợi nhuận kinh doanh 80% trong các năm tiếp theo. Đặc biệt, ngân hàng hỗ trợ vay đến 70% giá trị và được hưởng lợi nhuận ngay trên số tiền đã thanh toán.

Một số dự án Charm Hồ Tràm với chính sách ngoài tận hưởng những kỳ nghỉ dưỡng miễn phí với 30 đêm nghỉ dưỡng/năm, chủ đầu tư còn cam kết thuê lại trong 2 năm với lãi suất tối thiểu 8%/năm.

Chủ dự án còn thông tin, sau thời gian cam kết, người mua sẽ được chia 90% lợi nhuận từ cho thuê căn hộ/biệt thự( bao gồm cả lợi nhuận phòng, F&B và Wellness Center). Đặc biệt, chủ đầu tư còn tặng quà là gói bảo hiểm theo từng loại hình sản phẩm bất động sản mà KH lựa chọn.

Một dự án condotel khác là Ixora Ho Tram by Fusion (trên địa bàn H.Xuyên Mộc, Bà Rịa-Vũng Tàu) giá rao bán trên thị trường, căn hộ biển từ 2,6 tỉ đồng và biệt thự biển từ 14,3 tỉ đồng. Để thu hút khách hàng mua, chủ dự án cam kết cho thuê 6% trong 4 năm đầu, chia sẻ doanh thu 30% từ năm thứ 5 đối với căn hộ, chia sẻ 70% đối với biệt thự…

Tiềm ẩn nhiều rủi ro

Với mức lợi nhuận chủ đầu tư cam kết dao động từ 6 đến 10%/năm trong 2 năm đến 5 năm đầu tiên dễ làm các nhà đầu tư quyết định "xuống tiền" theo cảm tính, tuy nhiên câu hỏi được đặt ra là, liệu con số lợi nhuận thực tế khi đưa vào khai thác có được như mức cam kết hay chỉ là bài toán huy động vốn chủ đầu tư lấy tiền của khách hàng trả cho khách hàng?

Trao đổi với PV về vấn đề này, một chuyên gia bất động sản cho biết, trước khi nói đến lợi nhuận thực tế khi đầu tư vào Condotel, những nhà đầu tư cần phải nắm rõ bản chất của những cam kết lợi nhuận tối thiểu nêu trên. Trong chính sách bán hàng của các Chủ đầu tư dành cho sản phẩm Condotel thường có 2 phần cần chú ý như sau:

Cam kết lợi nhuận tối thiểu trong một khoảng thời gian: Ví dụ như lợi nhuận 10%/năm trong 5 năm đầu tiên, 6%/năm trong 04 năm, 8%/năm trong 02 năm đầu,...

Mức chia sẻ lợi nhuận dành cho khách hàng: Ví dụ Condotel của Sungroup là 85% - 15%, Condotel Sapphire Hạ Long của Dojiland cũng là 85% - 15%. Condotel dự án Long Beach Resort Phú Quốc là 70% doanh thu thuộc về khách hàng…

Như vậy về bản chất, những nhà đầu tư cần quan tâm nhất đến con số mức chia sẻ lợi nhuận dành cho khách hàng hơn là những con số cam kết tối thiểu trong những năm đầu. Bởi những con số cam kết như 10%/năm trong 5 năm, 6%/năm trong 4 năm, 8%/năm trong 02 năm không phản ánh đúng mức lợi nhuận thực tế của khách hàng khi đầu tư Condotel.

“Hầu hết những con số cam kết đó chỉ là công cụ của chủ đầu tư thu hút khách hàng mà thôi. Điều quan trọng nhất là con số lợi nhuận kỳ vọng thực sự sau khi Condotel được đưa vào vận hành là bao nhiêu so với con số cam kết mới là yếu tố quyết định đến thành công của nhà đầu tư”, chuyên gia phân tích.

Chuyên gia này cũng khuyến cáo khi đầu tư vào condotel, mặc dù hứa hẹn mang lại lợi nhuận cao, nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Nhà đầu tư cần trang bị cho mình kiến thức đầy đủ, tìm hiểu kỹ lưỡng về dự án, chủ đầu tư và các yếu tố pháp lý liên quan trước khi quyết định đầu tư, tránh những rủi ro không đáng có trong tương lai.

Trên thực tế, thời gian qua các doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực khách sạn, lưu trú đều gặp khó khăn do ảnh hưởng của dịch COVID -19. Một số hoạt động kinh doanh của công ty vẫn còn thua lỗ.

Đơn cử, hoạt động kinh doanh của Khu nghỉ dưỡng Tam Thanh - Chi nhánh của Công ty CP du lịch - Dịch vụ Hội An vẫn đang gặp nhiều khó khăn do yếu tố thị trường nên nhiều năm liền vẫn chưa phát huy hiệu quả. Năm 2023, chi nhánh này lỗ 2,89 tỷ đồng

Hay Công ty CP khách sạn Sài Gòn (SGH) có vị trí khách sạn ngay tại trung tâm Q.1 với 86 phòng ngủ và Suites; vốn điều lệ hơn 123,6 tỉ đồng nhưng doanh thu trong 2 quý đầu năm 2022 đạt 6,17 tỉ đồng, lợi nhuận trước thuế gần 1,2 tỉ đồng…

Ngậm đắng vì đầu tư... condotel
Phân khúc condotel có sức cầu thị trường ở mức thấp nhất trong 5 năm qua/Ảnh minh họa
 

Cầu vẫn trầm lắng

Theo báo cáo của Tập đoàn dịch vụ bất động sản DKRA (DKRA Group), phân khúc condotel có sức cầu thị trường ở mức thấp nhất trong 5 năm qua, thanh khoản chững lại và không ghi nhận phát sinh giao dịch trong quý 1/2024.

Theo đó, lượng tiêu thụ tương ương 35% so với cùng kỳ. Hầu hết các dự án đều có tình hình bán hàng chậm, 90% dự án không ghi nhận phát sinh giao dịch trong quý.

Nhiều dự án vướng mắc pháp lý phải đóng giỏ hàng, lượng hàng tồn kho chủ yếu là những sản phẩm giá trị cao, bên cạnh đó còn phải cạnh tranh trực tiếp với sản phẩm cắt lỗ từ các nhà đầu tư khiến lượng tiêu thụ không như kỳ vọng, phần lớn giao dịch trong quý tập trung ở nhóm sản phẩm có tổng giá trị dưới 3 tỉ đồng/căn.

Theo ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc mảng dịch vụ tư vấn và phát triển dự án DKRA Group, hiện phân khúc condotel không ghi nhận nguồn cung mở bán mới, khiến thị trường vẫn duy trì trạng thái ảm đạm kéo dài dù ngành du lịch có những tín hiệu tích cực.

Cũng theo ông Thắng, thời gian qua nhiều dự án không tiếp tục chi trả lợi nhuận, hiệu quả khai thác ở mức thấp, nhà đầu tư dần mất niềm tin... đã khiến thị trường tiếp tục trầm lắng và chưa có dấu hiệu phục hồi trong ngắn hạn.

DKRA Group dự báo sức cầu chung thị trường condotel, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục duy trì ở mức thấp, đà giảm dự kiến kéo dài đến hết năm 2024. Mặt bằng giá sơ cấp duy trì ổn định và khó có những biến động rõ nét trong ngắn hạn. Các chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết cho thuê… tiếp tục được áp dụng rộng rãi trong quý tới.

Nguồn cung mới loại hình bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục vắng bóng, các chủ đầu tư thận trọng hơn trong việc triển khai bán hàng giữa bối cảnh thị trường trầm lắng như hiện nay. Thanh khoản thị trường dự kiến tiếp tục gặp nhiều khó khăn và khó có những đột biến trong ngắn hạn khi nút thắt pháp lý chưa được tháo gỡ cũng như niềm tin của nhà đầu tư vẫn còn ở mức thấp.

Còn theo ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels khu vực châu Á - Thái Bình Dương, thị trường condotel tại Việt Nam đã trải qua một giai đoạn “sốt nóng” trong giai đoạn năm 2016 - 2019. Vào thời điểm đó, ước tính trung bình có 12.000 sản phẩm mở bán mỗi năm. Tuy nhiên, “quý hồ tinh, bất quý hồ đa”. Nhiều sản phẩm mở bán trong giai đoạn này đã mải mê chạy đua cam kết lợi nhuận, mà thiếu đi sự cân nhắc thấu đáo đến kết quả hoạt động tổng thể.

Giới chuyên gia cũng nhận đinh, kinh tế hiện tại chưa có nhiều chuyển biến tích cực, dòng tiền thu nhập từ du lịch khó tăng trưởng đột phá. Vì vậy, thị trường condotel có thể mất 5-7 năm tiếp theo để phát triển bền vững hơn. Nếu muốn “phá băng” cần tháo gỡ rào cản về đầu tư xây dựng, cấp phép cũng như khơi thông nguồn vốn cho bất động sản nghỉ dưỡng.

Theo số liệu thống kê, năm 2023, cả nước có khoảng 3.165 sản phẩm bất động sản du lịch nghỉ dưỡng mới, giảm hơn 80% so với năm 2022. Lượng giao dịch chưa phục hồi như kỳ vọng, toàn thị trường chỉ ghi nhận 726 giao dịch thành công trong năm 2023, vì các dự án vẫn đang gặp vướng mắc về pháp lý nên chưa thể ra hàng. Trong khi hàng tồn kho chủ yếu là sản phẩm cao cấp, giá trị lớn, phải cạnh tranh trực tiếp với sản phẩm cắt lỗ từ nhà đầu tư mua trước đó. Tại thị trường thứ cấp, sản phẩm biệt thự biển, shophouse nghỉ dưỡng cũng phải đối mặt với thực tế khó thanh khoản, dù giá đã giảm sâu.


Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 20/5: Thị trường nhà ở giá rẻ vẫn khan hiếm
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 20/5: Thị trường nhà ở giá rẻ vẫn khan hiếm

Gamuda Land nhắm tới loạt dự án tầm cỡ tại TP.HCM và Hải Phòng; Sun Group sắp triển khai 3 tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng tại Hòa Bình; Hải Phòng bỏ quy hoạch sân...

Long An sắp triển khai Dự án “Khu Tái định cư và nhà ở xã hội Phúc Long” hơn 100ha
Long An sắp triển khai Dự án “Khu Tái định cư và nhà ở xã hội Phúc Long” hơn 100ha

Dự án “Khu Tái định cư và nhà ở xã hội Phúc Long” tại Long An do Công ty TNHH Đầu tư và Xây dựng Phúc Long làm chủ đầu tư, có quy mô 102ha...

Nhà ở xã hội tại Hà Nội: Vượt chỉ tiêu nhưng lại lo không bán được
Nhà ở xã hội tại Hà Nội: Vượt chỉ tiêu nhưng lại lo không bán được

Hà Nội có thể vượt chỉ tiêu hoàn thành nhà ở xã hội năm 2025 với khoảng 4.700 căn hộ đến từ 6 dự án. Tuy nhiên, nỗi lo nhà ở xã hội hoàn thành...

Hà Nội chính thức khởi công xây dựng cầu Tứ Liên
Hà Nội chính thức khởi công xây dựng cầu Tứ Liên

Hôm nay, ngày 19/5/2025, UBND Thành phố tổ chức khởi công Dự án đầu tư xây dựng cầu Tứ Liên và đường hai đầu cầu...

Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 19/5: Giá đất nền tăng 'nóng', Bộ Xây dựng cảnh báo rủi ro đầu cơ
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 19/5: Giá đất nền tăng "nóng", Bộ Xây dựng cảnh báo rủi ro đầu cơ

Đồng Nai mời nhà đầu tư tham gia dự án nhà ở thương mại gần sân bay Long Thành; Thái Nguyên khởi công hai cụm công nghiệp mới; TPHCM điều chỉnh quy hoạch Khu đô...

Từ những biểu tượng bất động sản toàn cầu đến cơ hội hiếm có tại The Cosmopolitan
Từ những biểu tượng bất động sản toàn cầu đến cơ hội hiếm có tại The Cosmopolitan

Madison (New York), Mayfair (London) hay Monaco từ lâu đã là biểu tượng sống của giới tinh hoa toàn cầu, nơi giá trị tài sản đi liền với phong cách sống và vị thế cá...

Mở màn mùa hè bằng kỷ lục du khách 30/4 và Lễ hội biển, Sầm Sơn dẫn sóng du lịch miền Bắc
Mở màn mùa hè bằng kỷ lục du khách 30/4 và Lễ hội biển, Sầm Sơn dẫn sóng du lịch miền Bắc

Chỉ trong 5 ngày nghỉ lễ 30/4-1/5, thành phố Sầm Sơn đã đón gần một triệu lượt khách – chiếm hơn một nửa tổng lượng khách đến Thanh Hóa, doanh thu ước đạt gần...

Sống bất an trong chung cư “chờ sập”
Sống bất an trong chung cư “chờ sập”

Chung cư Khánh Hội (quận 4, TPHCM) được xây dựng từ trước năm 1975, đến nay đã xuống cấp nghiêm trọng, tiềm ẩn nhiều nguy cơ mất an toàn cho cư dân nơi đây....

Điểm tin xây dựng - bất động sản tuần qua: Cần nghiên cứu đánh thuế đất hoang, dự án chậm triển khai
Điểm tin xây dựng - bất động sản tuần qua: Cần nghiên cứu đánh thuế đất hoang, dự án chậm triển khai

Hơn 44.000 thửa đất tại Ninh Bình giao sai thẩm quyền, lấn chiếm; Phó Thủ tướng yêu cầu hoàn thiện cơ sở dữ liệu giá đất trước năm 2026...

Long An sắp triển khai khu dân cư biệt thự nhà vườn gần 2.000 tỷ đồng
Long An sắp triển khai khu dân cư biệt thự nhà vườn gần 2.000 tỷ đồng

Dự án “Khu dân cư biệt thự nhà vườn” tại xã An Thạnh, huyện Bến Lức, do Công ty TNHH Phát triển Bất động sản Hưng Phát Bến Lức làm chủ đầu tư...

Bộ Xây dựng 'điểm mặt' một số dự án chung cư tăng giá, công bố mặt bằng giá bán chung cư quý I/2025
Bộ Xây dựng 'điểm mặt' một số dự án chung cư tăng giá, công bố mặt bằng giá bán chung cư quý I/2025

Bộ Xây dựng vừa công bố báo cáo tổng hợp tình hình thị trường bất động sản quý I/2025 ghi nhận rõ những chuyển động của thị trường nhà ở trong giai đoạn đầu năm.

Vũng Tàu: Khởi công khu đô thị biển có công viên nước 19ha lớn bậc nhất Đông Nam Bộ
Vũng Tàu: Khởi công khu đô thị biển có công viên nước 19ha lớn bậc nhất Đông Nam Bộ

Chiều 16/5, Tập đoàn Sun Group đã khởi công dự án Khu đô thị Đường 3 Tháng 2 tại phường 10 và 11, Thành phố Vũng Tàu. Đây là cột mốc quan trọng...

Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 16/5: Đề xuất giao cấp xã cấp sổ đỏ lần đầu, rút ngắn thủ tục đất...
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 16/5: Đề xuất giao cấp xã cấp sổ đỏ lần đầu, rút ngắn thủ tục đất...

Giá căn hộ TP.HCM lập đỉnh mới, có thể vượt 100 triệu đồng/m² trong năm 2025; Bắc Ninh yêu cầu báo cáo Dự án chung cư Dabaco Park View xây trên đất công cộng...

Bình Thuận sẽ có khu công nghệ cao 1.000ha nằm ở vị trí thuận lợi hiếm có
Bình Thuận sẽ có khu công nghệ cao 1.000ha nằm ở vị trí thuận lợi hiếm có

UBND tỉnh Bình Thuận đề xuất quy hoạch khu công nghệ cao 1.000ha tại vị trí "vàng" gần trung tâm TP. Phan Thiết, có đủ hạ tầng thủy lợi...

Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 15/5: Quảng Nam yêu cầu tổng rà soát dự án du lịch hồ Phú Ninh
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 15/5: Quảng Nam yêu cầu tổng rà soát dự án du lịch hồ Phú Ninh

Công ty Nam Long bị phạt nửa tỷ đồng vì chậm xây trường học tại dự án Ehome 3; Đà Nẵng đầu tư hơn 104 tỷ đồng nâng cấp “phố Tây” An Thượng giai đoạn...

BIM Group đổ 3.000 tỷ xây ‘siêu dự án’ tại Hạ Long, đại gia Đoàn Quốc Việt đang toan tính điều gì?
BIM Group đổ 3.000 tỷ xây ‘siêu dự án’ tại Hạ Long, đại gia Đoàn Quốc Việt đang toan tính điều gì?

BIM Hạ Long, thành viên của Tập đoàn BIM Group, đang triển khai dự án “Tổ hợp công trình thương mại, dịch vụ và căn hộ lưu trú” tại trung tâm du lịch Hạ Long...

Bất động sản quý I/2025: Giá căn hộ chung cư ổn định, giao dịch nhà đất tăng mạnh
Bất động sản quý I/2025: Giá căn hộ chung cư ổn định, giao dịch nhà đất tăng mạnh

Báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng gửi Chính phủ cho thấy những tín hiệu hồi phục tích cực của thị trường bất động sản trong quý I/2025.

Nhà mặt tiền 1,3m rao bán hơn 3 tỉ: Chỉ có ở trung tâm Hà Nội?
Nhà mặt tiền 1,3m rao bán hơn 3 tỉ: Chỉ có ở trung tâm Hà Nội?

Căn nhà có "mặt tiền" chỉ 1,3m, diện tích 18m2 được rao bán với giá 3,35 tỉ đồng thu hút hàng nghìn ý kiến của cư dân mạng, là minh chứng sống động...

Hà Nội có 148 khu đất thí điểm làm nhà ở thương mại qua thỏa thuận
Hà Nội có 148 khu đất thí điểm làm nhà ở thương mại qua thỏa thuận

Thành phố Hà Nội phê duyệt 148 khu đất, triển khai dự án nhà ở thương mại theo nghị quyết của Quốc hội, mở ra cơ hội phát triển bất động sản thành phố.

VnFinance
vnfinance.vn
VnFinance
VnFinance
VnFinance