VnFinance
Thứ ba, 25/06/2024, 19:41 PM

Ngậm đắng vì đầu tư... condotel

Condotel là mô hình bất động sản kết hợp giữa căn hộ và khách sạn, mang đến cơ hội đầu tư hấp dẫn với lời hứa hẹn lợi nhuận cao từ việc cho thuê. Tuy nhiên, thực tế không phải lúc nào cũng màu hồng như những lời quảng cáo. Nhiều nhà đầu tư đã phải “ôm hận” khi đầu tư vào phân khúc bất động sản này.

Ngậm đắng vì đầu tư... condotel
Phối cảnh dự án Charm Hồ Tràm/Ảnh minh họa
 

Theo tìm hiểu của PetroTimes, các dự án bất động sản nghĩ dưỡng đa số được triển khai tại các tỉnh, thành phố có ngành du lịch phát triển, như: Đà Nẵng, Quảng Ninh, Khánh Hòa, Bà Rịa Vũng Tàu, Phú Quốc…

Tuy nhiên, từ năm 2018, phân khúc này bộc lộ hàng loạt các vấn đề như tính pháp lý; năng lực vận hành, cam kết của chủ đầu tư, giá... khiến nhiều nhà đầu tư tháo chạy. Đến thời điểm này, nhiều nhà đầu tư ôm hận vì bỏ tiền tỷ vào các condotel nhưng ròng rã nhiều năm trời đi đòi quyền lợi.

Chia sẻ với PV, chị Nguyễn Thị Thủy (Đống Đa, Hà Nội) cho biết, khoảng năm 2017 - 2018, dự án FLC Grand Hotel Hạ Long được nhiều sàn môi giới bất động sản rao bán rầm rộ các căn condotel. Sau khi tìm hiểu, chị quyết định mua và đóng đến 95% giá trị căn hộ.

“Căn condotel tôi mua có diện tích 46 m2, giá 1,9 tỷ đồng. Sau khi được chủ đầu tư bàn giao được Công ty FLC Hạ Long thuê khai thác, với cam kết lợi nhuận 12% giá trị căn hộ/năm và được thanh toán tiền thuê thành 2 kỳ/năm (30/6 và 30/12) trong 8 năm đầu, tuy nhiên chủ đầu tư đã không thực hiện như cam kết. Công ty chỉ thanh toán cho tôi đến hết quý 1/2020, còn lại đến nay chưa thanh toán.Việc này đang ảnh hưởng lớn tới cuộc sống của gia đình chị, bởi đây là số tiền tích cóp và vay ngân hàng”, chị Thủy ngao ngán.

Cam kết lợi nhuận sụt giảm

Nếu như mấy năm trước, các chủ đầu tư cam kết căn hộ condotel bình quân khoảng 8 - 12%/năm, có dự án lên 15% thì hiện nay đã sụt giảm khoảng 25 - 50%, xuống còn 6 - 8%/năm.

Đơn cử như, dự án Swisstouches La Luna Resort Nha Trang, chủ đầu tư cam kết lợi nhuận 9%/năm với VNĐ (không bao gồm VAT) và 6%/năm với USD.

Hay dự án Long Beach Resort Phú Quốc cam kết lợi nhuận không thấp hơn 10%/năm áp dụng trong 6 năm đầu tiên, chia sẻ lợi nhuận kinh doanh 80% trong các năm tiếp theo. Đặc biệt, ngân hàng hỗ trợ vay đến 70% giá trị và được hưởng lợi nhuận ngay trên số tiền đã thanh toán.

Một số dự án Charm Hồ Tràm với chính sách ngoài tận hưởng những kỳ nghỉ dưỡng miễn phí với 30 đêm nghỉ dưỡng/năm, chủ đầu tư còn cam kết thuê lại trong 2 năm với lãi suất tối thiểu 8%/năm.

Chủ dự án còn thông tin, sau thời gian cam kết, người mua sẽ được chia 90% lợi nhuận từ cho thuê căn hộ/biệt thự( bao gồm cả lợi nhuận phòng, F&B và Wellness Center). Đặc biệt, chủ đầu tư còn tặng quà là gói bảo hiểm theo từng loại hình sản phẩm bất động sản mà KH lựa chọn.

Một dự án condotel khác là Ixora Ho Tram by Fusion (trên địa bàn H.Xuyên Mộc, Bà Rịa-Vũng Tàu) giá rao bán trên thị trường, căn hộ biển từ 2,6 tỉ đồng và biệt thự biển từ 14,3 tỉ đồng. Để thu hút khách hàng mua, chủ dự án cam kết cho thuê 6% trong 4 năm đầu, chia sẻ doanh thu 30% từ năm thứ 5 đối với căn hộ, chia sẻ 70% đối với biệt thự…

Tiềm ẩn nhiều rủi ro

Với mức lợi nhuận chủ đầu tư cam kết dao động từ 6 đến 10%/năm trong 2 năm đến 5 năm đầu tiên dễ làm các nhà đầu tư quyết định "xuống tiền" theo cảm tính, tuy nhiên câu hỏi được đặt ra là, liệu con số lợi nhuận thực tế khi đưa vào khai thác có được như mức cam kết hay chỉ là bài toán huy động vốn chủ đầu tư lấy tiền của khách hàng trả cho khách hàng?

Trao đổi với PV về vấn đề này, một chuyên gia bất động sản cho biết, trước khi nói đến lợi nhuận thực tế khi đầu tư vào Condotel, những nhà đầu tư cần phải nắm rõ bản chất của những cam kết lợi nhuận tối thiểu nêu trên. Trong chính sách bán hàng của các Chủ đầu tư dành cho sản phẩm Condotel thường có 2 phần cần chú ý như sau:

Cam kết lợi nhuận tối thiểu trong một khoảng thời gian: Ví dụ như lợi nhuận 10%/năm trong 5 năm đầu tiên, 6%/năm trong 04 năm, 8%/năm trong 02 năm đầu,...

Mức chia sẻ lợi nhuận dành cho khách hàng: Ví dụ Condotel của Sungroup là 85% - 15%, Condotel Sapphire Hạ Long của Dojiland cũng là 85% - 15%. Condotel dự án Long Beach Resort Phú Quốc là 70% doanh thu thuộc về khách hàng…

Như vậy về bản chất, những nhà đầu tư cần quan tâm nhất đến con số mức chia sẻ lợi nhuận dành cho khách hàng hơn là những con số cam kết tối thiểu trong những năm đầu. Bởi những con số cam kết như 10%/năm trong 5 năm, 6%/năm trong 4 năm, 8%/năm trong 02 năm không phản ánh đúng mức lợi nhuận thực tế của khách hàng khi đầu tư Condotel.

“Hầu hết những con số cam kết đó chỉ là công cụ của chủ đầu tư thu hút khách hàng mà thôi. Điều quan trọng nhất là con số lợi nhuận kỳ vọng thực sự sau khi Condotel được đưa vào vận hành là bao nhiêu so với con số cam kết mới là yếu tố quyết định đến thành công của nhà đầu tư”, chuyên gia phân tích.

Chuyên gia này cũng khuyến cáo khi đầu tư vào condotel, mặc dù hứa hẹn mang lại lợi nhuận cao, nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Nhà đầu tư cần trang bị cho mình kiến thức đầy đủ, tìm hiểu kỹ lưỡng về dự án, chủ đầu tư và các yếu tố pháp lý liên quan trước khi quyết định đầu tư, tránh những rủi ro không đáng có trong tương lai.

Trên thực tế, thời gian qua các doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực khách sạn, lưu trú đều gặp khó khăn do ảnh hưởng của dịch COVID -19. Một số hoạt động kinh doanh của công ty vẫn còn thua lỗ.

Đơn cử, hoạt động kinh doanh của Khu nghỉ dưỡng Tam Thanh - Chi nhánh của Công ty CP du lịch - Dịch vụ Hội An vẫn đang gặp nhiều khó khăn do yếu tố thị trường nên nhiều năm liền vẫn chưa phát huy hiệu quả. Năm 2023, chi nhánh này lỗ 2,89 tỷ đồng

Hay Công ty CP khách sạn Sài Gòn (SGH) có vị trí khách sạn ngay tại trung tâm Q.1 với 86 phòng ngủ và Suites; vốn điều lệ hơn 123,6 tỉ đồng nhưng doanh thu trong 2 quý đầu năm 2022 đạt 6,17 tỉ đồng, lợi nhuận trước thuế gần 1,2 tỉ đồng…

Ngậm đắng vì đầu tư... condotel
Phân khúc condotel có sức cầu thị trường ở mức thấp nhất trong 5 năm qua/Ảnh minh họa
 

Cầu vẫn trầm lắng

Theo báo cáo của Tập đoàn dịch vụ bất động sản DKRA (DKRA Group), phân khúc condotel có sức cầu thị trường ở mức thấp nhất trong 5 năm qua, thanh khoản chững lại và không ghi nhận phát sinh giao dịch trong quý 1/2024.

Theo đó, lượng tiêu thụ tương ương 35% so với cùng kỳ. Hầu hết các dự án đều có tình hình bán hàng chậm, 90% dự án không ghi nhận phát sinh giao dịch trong quý.

Nhiều dự án vướng mắc pháp lý phải đóng giỏ hàng, lượng hàng tồn kho chủ yếu là những sản phẩm giá trị cao, bên cạnh đó còn phải cạnh tranh trực tiếp với sản phẩm cắt lỗ từ các nhà đầu tư khiến lượng tiêu thụ không như kỳ vọng, phần lớn giao dịch trong quý tập trung ở nhóm sản phẩm có tổng giá trị dưới 3 tỉ đồng/căn.

Theo ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc mảng dịch vụ tư vấn và phát triển dự án DKRA Group, hiện phân khúc condotel không ghi nhận nguồn cung mở bán mới, khiến thị trường vẫn duy trì trạng thái ảm đạm kéo dài dù ngành du lịch có những tín hiệu tích cực.

Cũng theo ông Thắng, thời gian qua nhiều dự án không tiếp tục chi trả lợi nhuận, hiệu quả khai thác ở mức thấp, nhà đầu tư dần mất niềm tin... đã khiến thị trường tiếp tục trầm lắng và chưa có dấu hiệu phục hồi trong ngắn hạn.

DKRA Group dự báo sức cầu chung thị trường condotel, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục duy trì ở mức thấp, đà giảm dự kiến kéo dài đến hết năm 2024. Mặt bằng giá sơ cấp duy trì ổn định và khó có những biến động rõ nét trong ngắn hạn. Các chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết cho thuê… tiếp tục được áp dụng rộng rãi trong quý tới.

Nguồn cung mới loại hình bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục vắng bóng, các chủ đầu tư thận trọng hơn trong việc triển khai bán hàng giữa bối cảnh thị trường trầm lắng như hiện nay. Thanh khoản thị trường dự kiến tiếp tục gặp nhiều khó khăn và khó có những đột biến trong ngắn hạn khi nút thắt pháp lý chưa được tháo gỡ cũng như niềm tin của nhà đầu tư vẫn còn ở mức thấp.

Còn theo ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels khu vực châu Á - Thái Bình Dương, thị trường condotel tại Việt Nam đã trải qua một giai đoạn “sốt nóng” trong giai đoạn năm 2016 - 2019. Vào thời điểm đó, ước tính trung bình có 12.000 sản phẩm mở bán mỗi năm. Tuy nhiên, “quý hồ tinh, bất quý hồ đa”. Nhiều sản phẩm mở bán trong giai đoạn này đã mải mê chạy đua cam kết lợi nhuận, mà thiếu đi sự cân nhắc thấu đáo đến kết quả hoạt động tổng thể.

Giới chuyên gia cũng nhận đinh, kinh tế hiện tại chưa có nhiều chuyển biến tích cực, dòng tiền thu nhập từ du lịch khó tăng trưởng đột phá. Vì vậy, thị trường condotel có thể mất 5-7 năm tiếp theo để phát triển bền vững hơn. Nếu muốn “phá băng” cần tháo gỡ rào cản về đầu tư xây dựng, cấp phép cũng như khơi thông nguồn vốn cho bất động sản nghỉ dưỡng.

Theo số liệu thống kê, năm 2023, cả nước có khoảng 3.165 sản phẩm bất động sản du lịch nghỉ dưỡng mới, giảm hơn 80% so với năm 2022. Lượng giao dịch chưa phục hồi như kỳ vọng, toàn thị trường chỉ ghi nhận 726 giao dịch thành công trong năm 2023, vì các dự án vẫn đang gặp vướng mắc về pháp lý nên chưa thể ra hàng. Trong khi hàng tồn kho chủ yếu là sản phẩm cao cấp, giá trị lớn, phải cạnh tranh trực tiếp với sản phẩm cắt lỗ từ nhà đầu tư mua trước đó. Tại thị trường thứ cấp, sản phẩm biệt thự biển, shophouse nghỉ dưỡng cũng phải đối mặt với thực tế khó thanh khoản, dù giá đã giảm sâu.


TPHCM còn bao nhiêu chung cư hư hỏng nặng, nguy hiểm chưa được di dời?
TPHCM còn bao nhiêu chung cư hư hỏng nặng, nguy hiểm chưa được di dời?

Ngày 10/7, Sở Xây dựng TPHCM cho biết, hiện nay trên địa bàn thành phố có 474 chung cư cũ xây dựng trước năm 1975, trong đó có 16 chung cư...

Thương phố nhà vườn 120m² Vinhomes Wonder City: Đón sóng Metro, đón dòng tiền bền vững
Thương phố nhà vườn 120m² Vinhomes Wonder City: Đón sóng Metro, đón dòng tiền bền vững

Vinhomes Wonder City là một trong những dự án hiếm hoi phát triển theo mô hình TOD hiện đại, gắn tuyến Metro số 4, mở ra tiềm năng gia tăng giá trị bền vững...

Thủ tướng: Nghiên cứu đề xuất điều chỉnh, bổ sung chính sách về đất đai
Thủ tướng: Nghiên cứu đề xuất điều chỉnh, bổ sung chính sách về đất đai

Thủ tướng Phạm Minh Chính chỉ đạo nghiên cứu đề xuất điều chỉnh, bổ sung chính sách pháp luật về đất đai để phù hợp thực tiễn, tăng cường quản lý...

Cẩn trọng trước những lời mời gọi mua đất lập làng, lập 'cộng đồng thiện lành'
Cẩn trọng trước những lời mời gọi mua đất lập làng, lập "cộng đồng thiện lành"

Trên các trang mạng xã hội, trên các diễn đàn liên quan đến bất động sản, một số cá nhân tự “vẽ” ra những dự án, kêu gọi cùng mua,...

Hình dung trung tâm kinh tế biển, đô thị thông minh Phú Quốc trong tương lai?
Hình dung trung tâm kinh tế biển, đô thị thông minh Phú Quốc trong tương lai?

Những công trình hạ tầng trăm nghìn tỷ được đầu tư cho APEC 2027 cùng cơ chế đặc khu sẽ mở ra không gian phát triển chưa từng có cho Phú Quốc...

'Nhà ở cần được nhìn nhận như một phần thiết yếu của hạ tầng quốc gia'
"Nhà ở cần được nhìn nhận như một phần thiết yếu của hạ tầng quốc gia"

Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh và giá nhà vượt xa thu nhập, các chuyên gia cho rằng đã đến lúc tái định vị nhà ở như một phần thiết yếu...

Giá vật liệu xây dựng tăng cao, chủ nhà và chủ thầu cùng 'méo mặt'
Giá vật liệu xây dựng tăng cao, chủ nhà và chủ thầu cùng "méo mặt"

"Giá tăng cao quá, xây nhà trong thời điểm này đến khổ" - đó là câu than thở chung của cả chủ nhà lẫn những chủ thầu xây dựng.

TPHCM: Giải quyết thông suốt các thủ tục nhà đất sau hợp nhất
TPHCM: Giải quyết thông suốt các thủ tục nhà đất sau hợp nhất

Cách thức hoạt động tại các phường, xã, trung tâm phục vụ hành chính công, nhất là những vấn đề về thủ tục xây dựng, nhà đất, hạ tầng đô thị...

Rà soát, đề xuất bổ sung nhu cầu sử dụng đất phục vụ điều chỉnh Quy hoạch sử dụng đất Quốc gia
Rà soát, đề xuất bổ sung nhu cầu sử dụng đất phục vụ điều chỉnh Quy hoạch sử dụng đất Quốc gia

Bộ Nông nghiệp và Môi trường vừa có văn bản gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương yêu cầu khẩn trương rà soát, cập nhật và đề xuất bổ sung nhu cầu...

Hợp tác giữa Cảng HKQT Vân Đồn và Crystal Holidays: Thúc đẩy giao thương quốc tế tại Đặc khu kinh tế Vân Đồn
Hợp tác giữa Cảng HKQT Vân Đồn và Crystal Holidays: Thúc đẩy giao thương quốc tế tại Đặc khu kinh tế Vân Đồn

Lễ ký kết hợp tác giữa Cảng HKQT Vân Đồn và Crystal Holidays diễn ra vào ngày 07/7/2025 tại Vân Đồn (Quảng Ninh), đánh dấu mối quan hệ hợp tác...

Các địa phương hoàn thành kiểm kê đất đai trước ngày 20/8
Các địa phương hoàn thành kiểm kê đất đai trước ngày 20/8

Bộ Nông nghiệp và Môi trường yêu cầu các tỉnh, thành phố hoàn tất kiểm kê đất đai sau khi sắp xếp đơn vị hành chính trước ngày 20/8/2025 để đảm bảo quản lý hiệu quả.

Gần 22.000 căn nhà đủ điều kiện mở bán tại Hà Nội trong nửa đầu năm 2025
Gần 22.000 căn nhà đủ điều kiện mở bán tại Hà Nội trong nửa đầu năm 2025

Số lượng căn hộ và nhà thấp tầng đủ điều kiện kinh doanh tại Hà Nội đã tăng gần gấp đôi so với cùng kỳ, cho thấy tín hiệu phục hồi rõ nét của thị...

Nhà đầu tư miền Bắc “Nam tiến” tìm bến đỗ mới cho dòng tiền
Nhà đầu tư miền Bắc “Nam tiến” tìm bến đỗ mới cho dòng tiền

Sau giai đoạn “nóng” với mức giá tăng cao và nguồn cung eo hẹp, nhiều nhà đầu tư miền Bắc đang chuyển hướng tập trung vào các thị trường mới hấp dẫn hơn.

Vinaconex thoái toàn bộ vốn tại Vinaconex ITC: Dứt điểm rút khỏi Cát Bà Amatina?
Vinaconex thoái toàn bộ vốn tại Vinaconex ITC: Dứt điểm rút khỏi Cát Bà Amatina?

Vinaconex chính thức quyết định rút lui khỏi “siêu dự án" Cát Bà Amatina bằng kế hoạch thoái toàn bộ vốn tại Vinaconex ITC, dự kiến thu về ít nhất hơn 5.100 tỷ đồng.

Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 7/7: Đà Nẵng quy hoạch khu đô thị hơn 2.800ha quanh núi
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 7/7: Đà Nẵng quy hoạch khu đô thị hơn 2.800ha quanh núi

Ninh Bình thành lập cụm công nghiệp rộng gần 75ha; Hà Nội đề xuất 155 khu đất thí điểm nhà thương mại; Đà Nẵng quy hoạch khu đô thị hơn 2.800ha quanh núi…

Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 5/7: Hải Phòng “trải thảm đỏ” kêu gọi đầu tư loạt dự án nghìn tỷ
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 5/7: Hải Phòng “trải thảm đỏ” kêu gọi đầu tư loạt dự án nghìn tỷ

Ninh Bình phê duyệt dự án khu nhà ở công vụ gần 211 tỷ đồng; Hải Phòng “trải thảm đỏ” kêu gọi đầu tư loạt dự án nghìn tỷ… là những tin tức xây dựng - bất động sản đáng chú ý.

Siêu dự án nghỉ dưỡng 20.000 tỷ đồng của FLC tại Quảng Bình được khởi động trở lại
Siêu dự án nghỉ dưỡng 20.000 tỷ đồng của FLC tại Quảng Bình được khởi động trở lại

Đại dự án nghỉ dưỡng ven biển FLC Quảng Bình có quy mô gần 2.000ha, tổng vốn đầu tư khoảng 20.000 tỷ đồng vừa có động thái mới sau thời gian dài gián đoạn.

Cơ hội nào cho thị trường bất động sản trong bối cảnh mới?
Cơ hội nào cho thị trường bất động sản trong bối cảnh mới?

Khi "điểm nghẽn của điểm nghẽn" được gỡ rối cùng quyết sách sáp nhập thành 34 tỉnh/thành, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ có sự thay đổi lớn...

Từ 1/7, rút ngắn thời gian cấp giấy chứng nhận đất đai không quá 3 ngày làm việc
Từ 1/7, rút ngắn thời gian cấp giấy chứng nhận đất đai không quá 3 ngày làm việc

Từ 1/7, thời gian đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu không quá 17 ngày, thời gian cấp giấy chứng nhận không quá 3 ngày làm việc,...

VnFinance
vnfinance.vn
VnFinance
VnFinance
VnFinance
VnFinance